¿Declaración responsable o licencia de actividad en Madrid?

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 25 de septiembre de 2026.

Información general, revisada el 25 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Para abrir un negocio en un local de la ciudad de Madrid hace falta un título urbanístico que habilite la actividad. Lo que se conoce como «licencia de actividad» puede ser, según el caso, una declaración responsable o una licencia. El marco lo fijan la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, en vigor desde junio de 2022. Esta guía resume los criterios generales, con referencia a las normas vigentes a 25 de septiembre de 2026. En otros municipios de la Comunidad rigen sus propias ordenanzas.

1. La declaración responsable es la regla general

La Ley 9/2001 exige un título habilitante para la implantación, el desarrollo o la modificación de actividades (art. 151.1), y somete a declaración responsable todos los actos que no están reservados expresamente a licencia (art. 155). La ordenanza madrileña sigue el mismo criterio: van por declaración responsable todas las actuaciones que deben someterse a control municipal y no figuran en su anexo I de licencias (art. 26 y anexo II).

La declaración responsable habilita para ejercer la actividad desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento, sin perjuicio de la comprobación, el control y la inspección posteriores (art. 157.1 de la Ley 9/2001). Para que surta efectos, la ordenanza exige presentarla con el contenido de su anexo II, la documentación técnica que proceda y el justificante de pago de la tasa (o del precio de la entidad colaboradora) y, si hay obras, del ICIO (art. 28.1). Después, el Ayuntamiento comprueba lo declarado. Para las actividades terciarias en locales pequeños que no afectan a elementos protegidos, la ordenanza prevé una comprobación simplificada, sin perjuicio de la inspección municipal (art. 29.6.b; se exceptúan los comercios alimentarios con barra de degustación y los espectáculos públicos y actividades recreativas).

El comercio tiene además una regulación propia. La Ley 12/2012 prohíbe exigir licencia previa de actividad para determinadas actividades comerciales y de servicios con una superficie útil de exposición y venta de hasta 750 m², y la sustituye por una declaración responsable o comunicación previa (arts. 2 a 4). En la Comunidad de Madrid, la Ley 2/2012 de dinamización de la actividad comercial permite iniciar las actividades de su ámbito con la presentación de la declaración responsable, el proyecto técnico que proceda y la tasa (art. 3).

2. Cuándo hace falta licencia

El anexo I de la Ordenanza 6/2022 enumera las actuaciones que requieren licencia. En relación con las actividades, destacan:

Actividades sometidas a control ambiental según la legislación sectorial, salvo las que la propia ordenanza exceptúa por su escasa repercusión, como las tiendas de fotocopias, las tintorerías o las clínicas sin quirófano ni aparatos de rayos X (anexo I, punto 13).
Actividades cuyos ocupantes precisan, en su mayoría, ayuda para la evacuación, como las residencias o los centros de educación infantil de 0 a 3 años (punto 14).
Actividades con productos peligrosos o instalaciones radiactivas, la industria de fabricación o tratamiento de alimentos para su consumo fuera del local (mataderos, salas de despiece…) y el hospedaje (puntos 15 a 18).
Industrias y almacenes de riesgo alto y, en locales de edificios con otros usos, de riesgo medio (punto 19).
Las obras que requieren proyecto de edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación, salvo lo dispuesto en la Ley 2/2012 de dinamización de la actividad comercial (punto 1).

La solicitud de licencia se acompaña de proyecto técnico o documentación técnica suscrita por técnico competente y de una declaración del técnico sobre su conformidad con la normativa (anexo III). El Ayuntamiento tiene un plazo máximo de tres meses para resolver (art. 42.2), y si vence sin resolución notificada la solicitud se entiende desestimada (art. 154.7 de la Ley 9/2001).

3. Actividades inocuas y actividades con evaluación ambiental

En el lenguaje habitual se distingue entre actividades «inocuas» y actividades «calificadas». La normativa vigente en Madrid no utiliza esos términos: habla de actividades sometidas o no a control ambiental. El antiguo Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas de 1961 quedó derogado por la Ley 34/2007, salvo en las comunidades autónomas sin normativa propia.

De la Ley 2/2002, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid, sigue vigente, entre otros preceptos, el título IV y el anexo quinto, que regulan la evaluación ambiental de actividades y enumeran las actividades sujetas, entre ellas imprentas, talleres de reparación de vehículos o tintorerías. Su tramitación corresponde a los ayuntamientos. En la ciudad de Madrid, algunas de ellas, como las tintorerías, están exceptuadas de licencia por su escasa repercusión (anexo I, punto 13, citado en el apartado anterior). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza sobre la Evaluación Ambiental de Actividades, de 2005, la integra en el procedimiento de licencia, y el proyecto incorpora la documentación ambiental que exige el anexo III de la Ordenanza 6/2022. Lo que en la práctica se llama actividad inocua es la que no está sujeta a ese control y puede abrirse, por lo general, con declaración responsable.

4. Las entidades colaboradoras urbanísticas (ECU)

Las entidades colaboradoras urbanísticas son entidades privadas acreditadas que verifican la documentación y emiten certificados de conformidad y actas de comprobación. Su intervención es voluntaria: el interesado puede dirigirse directamente al Ayuntamiento o acudir a una ECU (art. 4.2 de la Ordenanza 6/2022; art. 167 de la Ley 9/2001). Sus certificados favorables tienen efectos equiparables a los de los servicios técnicos municipales, aunque un informe municipal motivado prevalece sobre ellos (art. 4.3 y 4.5).

Con una ECU, la entidad revisa la documentación y emite el certificado de conformidad; en las licencias, su certificado basta para concederla salvo informe municipal en contra, y el plazo de resolución es de un mes (arts. 35 y 49). Con la declaración responsable se acredita el pago de la tasa municipal o, si interviene una ECU, de su precio y, si hay obras, el del ICIO (art. 28.1).

5. Qué incluye la documentación técnica

La ordenanza exige que los proyectos y documentos técnicos incluyan un apartado específico que justifique la normativa urbanística (art. 24.3) y que los suscriba un técnico competente; el visado colegial solo es obligatorio cuando lo exige la normativa de visado (art. 24.5). El contenido concreto depende de la actividad y del local, pero suele incluir:

Memoria descriptiva de la actividad y del local: superficies, ocupación, horario, maquinaria e instalaciones.
Justificación urbanística: que el uso es compatible con la norma zonal o el plan aplicable al local.
Seguridad en caso de incendio según el Documento Básico SI del Código Técnico: compartimentación, evacuación, instalaciones de protección, señalización y alumbrado de emergencia.
Seguridad de utilización y accesibilidad según el Documento Básico SUA y la normativa autonómica de accesibilidad (en la Comunidad de Madrid sigue vigente la Ley 8/1993).
Instalaciones: ventilación, electricidad, climatización, fontanería y saneamiento, y los certificados de las instaladoras que correspondan.
Ruido: la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica y Térmica exige que los proyectos de actividades incorporen los estudios o informes técnicos que justifiquen el cumplimiento de sus requisitos (art. 23.2).
Planos de situación, planta con la distribución y el mobiliario, secciones e instalaciones.

El Código Técnico se aplica también a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente. Cuando se presenta una declaración responsable, hay que declarar que se dispone de ese proyecto o memoria (CTE, Parte I, art. 2.3). Si un local cambia de uso, los Documentos Básicos SI y SUA se aplican a la parte afectada y, en el caso del DB SI, también a los medios de evacuación que la sirven hasta el exterior; el DB SUA exige además, cuando proceda según su sección 9, un itinerario accesible que comunique esa parte con la vía pública.

Al terminar las obras se comunica su finalización con el certificado final de la dirección facultativa (o la declaración final de obra, si no intervino técnico) y, cuando se exigen, la declaración de haber presentado el plan de autoprotección y el contrato de mantenimiento de las instalaciones de protección contra incendios (art. 29.3 y anexo II.D).

6. Revisar el local antes de firmar el alquiler

Muchos problemas aparecen cuando el contrato ya está firmado: un uso que la norma zonal no admite, una entrada con escalón, un aseo que no cumple o un sótano cuya escalera impide el uso público. La ordenanza ofrece dos instrumentos previos:

Consulta urbanística común (art. 13): informa sobre la situación urbanística de un local, las actuaciones permitidas y el procedimiento aplicable. Se contesta en quince días y no sustituye al título habilitante.
Informe de viabilidad urbanística (art. 12): voluntario, se pide con el proyecto básico o con la documentación de los requisitos esenciales, y no procede para actuaciones sujetas a control ambiental.

Además de esos trámites, una visita técnica al local antes de la firma permite estimar las obras necesarias y valorar si la actividad es viable. El cambio de actividad dentro de la misma clase de uso, en un local que ya tiene título habilitante, no está sujeto a un nuevo título solo si se cumplen a la vez todos los requisitos del art. 6.c: que la nueva actividad sea urbanísticamente compatible, que sus exigencias ambientales, de seguridad, salubridad y accesibilidad sean iguales o menores que las de la anterior y que las obras se limiten a sustituir acabados interiores. No se aplica a los cambios a actividades de espectáculos públicos o recreativas. Si falta cualquiera de esos requisitos, hace falta declaración responsable o licencia.

Preguntas frecuentes

¿Qué diferencia hay entre declaración responsable y licencia de actividad?

Con la declaración responsable, la actividad puede empezar desde su presentación en el registro municipal, y el Ayuntamiento comprueba después lo declarado (art. 157.1 de la Ley 9/2001). La licencia exige una resolución expresa previa. En la ciudad de Madrid, la declaración responsable es la regla general y la licencia se reserva a los supuestos del anexo I de la Ordenanza 6/2022.

¿Qué actividades necesitan licencia en la ciudad de Madrid?

Entre otras, las sometidas a control ambiental (salvo las excepciones de la ordenanza), las de ocupantes que precisan ayuda para la evacuación, las de productos peligrosos, el hospedaje y las industrias de riesgo alto, además de las obras que requieren proyecto de edificación (anexo I de la Ordenanza 6/2022).

¿Es obligatorio tramitar la licencia con una ECU?

No. La intervención de una entidad colaboradora urbanística es voluntaria: el interesado puede tramitar directamente ante el Ayuntamiento (art. 4.2 de la Ordenanza 6/2022 y art. 167 de la Ley 9/2001).

¿Qué documentación técnica hay que presentar?

Depende de la actividad y del local. Suele incluir memoria, planos, justificación urbanística, justificación de los Documentos Básicos SI (incendios) y SUA (utilización y accesibilidad) del Código Técnico, accesibilidad, instalaciones y, cuando procede, estudio acústico y documentación ambiental. La firma un técnico competente.

¿Cómo se puede saber si un local admite una actividad antes de alquilarlo?

La Ordenanza 6/2022 permite pedir una consulta urbanística común, que informa de las actuaciones permitidas en un local y del procedimiento aplicable (art. 13), o un informe de viabilidad urbanística (art. 12). Conviene completarlo con una visita técnica al local para estimar las obras necesarias.

El estudio revisa el local antes de la firma, prepara la documentación técnica y tramita la declaración responsable o la licencia que corresponda.

Más información en la página de licencias de actividad. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 25 de septiembre de 2026:

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Licencia de actividad en Madrid: declaración responsable o licencia, y qué documentación técnica hace falta