Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Al abrir un negocio en un local de Madrid capital se repite la misma duda: si basta una declaración responsable o hace falta una licencia, y qué significa en la práctica «abrir con declaración responsable». Esta guía lo explica con la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (en su texto consolidado a 11 de julio de 2023) y con la Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid. Es información general: si un local concreto encaja en uno u otro cauce se estudia con su documentación. Para el marco más amplio, con las ECU y la documentación técnica, está la guía de licencia de actividad en Madrid.
1. Licencia o declaración responsable para las actuaciones sujetas a intervención urbanística
La ordenanza reparte las actuaciones sujetas a intervención urbanística entre la licencia y la declaración responsable. Quedan sujetas a licencia las que figuran en su anexo I; las demás actuaciones que deban someterse a control municipal van por declaración responsable. Por eso la pregunta útil no es «¿qué actividades tienen declaración responsable?», sino «¿está mi actuación en el anexo I?» (salvo las actuaciones que la ordenanza deja sin intervención, como el cambio de actividad que cumpla el artículo 6.c).
Entre lo que el anexo I somete a licencia están, en lo que más afecta a quien abre un local:
- las obras que requieren proyecto técnico de edificación (salvo lo dispuesto en la Ley 2/2012);
- las actividades sometidas a algún procedimiento de control ambiental, con una lista de exceptuadas que incluye, por ejemplo, las tintorerías y las clínicas odontológicas;
- la industria de elaboración y tratamiento de alimentos para consumo fuera del local;
- el hospedaje;
- las actividades con ocupantes que no pueden cuidarse por sí mismos, como la educación infantil de 0 a 3 años o los geriátricos;
- las actuaciones en edificios en situación de fuera de ordenación absoluta, y las comprendidas en los puntos 2 y 3 del anexo I sobre inmuebles protegidos, atendiendo a su alcance y a sus excepciones.
2. Comercio y servicios: la lista de la Ley 2/2012
Dentro del ámbito de la Ley 2/2012, la implantación o modificación de una actividad sin obras requiere declaración responsable, la documentación técnica exigible y la liquidación de la tasa, precio o contraprestación que corresponda. Con obras, se presenta la declaración responsable, el proyecto técnico que proceda y la liquidación económica correspondiente. Su anexo enumera las actividades por epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas. Figuran, entre otros, los despachos de pan, panes especiales y bollería (epígrafe 644.2), el comercio al por menor de material y aparatos eléctricos y electrónicos (653.2), los servicios técnicos de arquitectura y urbanismo (843.2) y las lavanderías y tintorerías (grupo 971).
En esa lista no figuran las agrupaciones de hostelería ni de enseñanza. Un bar o una cafetería no entran, por tanto, por la Ley 2/2012, sino por el cauce general de la ordenanza. Las academias tampoco figuran en la ley madrileña; la ley estatal 12/2012 sí recoge la enseñanza en sus anexos (grupos 932 y 933), y si esa ley aplica a una academia concreta se comprueba caso a caso. Si hay niños de 0 a 3 años o educación especial, el anexo I de la ordenanza exige licencia. En el caso de la hostelería hay además su régimen de espectáculos públicos: está explicado en la guía para abrir un bar, una cafetería o un restaurante.
3. Qué es una declaración responsable y cuándo queda sin efecto
Una declaración responsable completa habilita para realizar la actuación, bajo la responsabilidad del interesado y sujeta a la comprobación municipal. Si el Ayuntamiento aprecia en ella inexactitudes, falsedades u omisiones esenciales, o se dan los demás supuestos del artículo 29.2, dicta una resolución de ineficacia. Las deficiencias no esenciales tienen, en cambio, un régimen de subsanación, que se explica más abajo.
La declaración incluye la afirmación de que la actuación cumple la normativa urbanística y sectorial de aplicación, en especial la de incendios, accesibilidad, higiene y sanidad, y medio ambiente. Esa afirmación se apoya en un documento técnico (un proyecto o una memoria) con un apartado específico sobre el cumplimiento urbanístico, firmado por técnico competente. Solo las obras de mantenimiento y conservación se libran de presentar proyecto. Quien firma la declaración responde de lo que declara, y por eso conviene que el documento técnico se haya comprobado antes de presentarla.
4. Cómo termina la comprobación
El resultado de la comprobación se documenta en un acta o, cuando proceda, en un informe técnico. El acta puede ser:
- Favorable: la actuación se ha realizado conforme a lo declarado y a la normativa.
- Condicionada: existen deficiencias no esenciales que no impiden la actuación. Se requiere su subsanación en un plazo máximo de tres meses. El requerimiento mantiene la eficacia de la declaración; incumplirlo puede conducir a la resolución de pérdida de efectos.
- Desfavorable: hay deficiencias esenciales. Lo son, en todo caso, la incompatibilidad con el uso admisible, las afecciones que generan un grave riesgo para la seguridad, la salubridad o el medio ambiente, y las infracciones graves o muy graves en las materias que la ordenanza enumera.
La ordenanza contempla además una comprobación documental para determinadas actuaciones: entre ellas, las actividades terciarias en locales de hasta 150 m² construidos, sin afectación a elementos protegidos. Excluye los comercios alimentarios con barra de degustación y las actividades sujetas a la legislación de espectáculos públicos y actividades recreativas. El Ayuntamiento conserva en todo caso sus potestades de inspección. Esa previsión remite a un párrafo del artículo 29.1 anulado por la Sentencia 398/2023, así que no conviene dar por hecho que la comprobación vaya a ser solo documental.
En bares y cafeterías, cuando la implantación y la puesta en funcionamiento se tramitan mediante declaración responsable, esta habilita provisionalmente. Tras la inspección, la resolución del acto de comprobación favorable tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva.
5. Cambio de actividad y cambio de titularidad
Un cambio de actividad en un local que ya tiene título habilitante por otra actividad queda fuera de licencia y de declaración responsable solo si se cumplen a la vez todas las condiciones del artículo 6.c: misma clase de uso, actividad compatible, exigencias ambientales, de seguridad, salubridad y accesibilidad iguales o menores, y obras limitadas a las del artículo 6.b, que son las que se reducen a sustituir acabados interiores de una sola vivienda o local, cuando no estén protegidos arquitectónicamente. Se excluyen los cambios a actividades sujetas a la legislación de espectáculos públicos y actividades recreativas.
El cambio de titularidad es una comunicación obligatoria del transmitente y del nuevo titular. La del titular anterior puede sustituirse por un documento público o privado que acredite la transmisión de la propiedad o posesión del inmueble, local o solar. El nuevo titular se subroga en los deberes del anterior y en las deficiencias que estuvieran pendientes. De ahí un consejo práctico: antes de quedarse un local con la actividad abierta, conviene pedir el último acta de comprobación.
El texto consolidado del Ayuntamiento anota la anulación del párrafo primero del artículo 11.2 por la Sentencia 398/2023 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid. Se mantienen sus letras a) y b) y la exigencia documental del artículo 11.3. Conviene comprobar además el modelo vigente de presentación en la sede del Ayuntamiento, no darlo por sabido.
6. Panadería con obrador: se comprueba caso a caso
Una panadería con obrador no cabe en una sola respuesta. La nota del epígrafe 644.1 del IAE permite fabricar pan y pastelería en el propio establecimiento cuando su comercialización se realiza en las propias dependencias de venta. Esa facultad es fiscal y no determina por sí sola la clasificación urbanística del obrador. Por su parte, el anexo I somete a licencia determinadas actividades industriales de elaboración de alimentos para consumo fuera del local. El carácter de la actividad y su encaje deben comprobarse en el caso concreto: vender en el local, repartir o vender a terceros no ofrecen por sí solos una respuesta automática. La salida de humos de los hornos, que suele pesar más en la viabilidad, está en la guía de hornos en panaderías y cafeterías.
7. Qué no conviene dar por hecho
- «Abrir sin licencia» como regla. Hay licencia en los supuestos del anexo I, y la declaración responsable queda sujeta a comprobación.
- Que el silencio permita actuar contra el planeamiento o la normativa ambiental. La ordenanza dispone que en ningún caso pueden entenderse adquiridas por silencio administrativo facultades o derechos que los contravengan.
- Abrir antes de tener el título. Si una actividad sujeta a control se ejerce sin el título exigible, se ordena su cese inmediato, normalmente previa audiencia; esta puede omitirse cuando se motive el riesgo previsto en el artículo 66.2.
8. Qué no hemos podido comprobar
- Las tasas y los precios de las entidades colaboradoras urbanísticas.
- El procedimiento telemático y el modelo concreto que usa hoy la sede del Ayuntamiento.
- La documentación exacta por tipo de local, y los aforos, aseos y demás cifras técnicas de cada actividad.
- La firmeza y los fundamentos de la Sentencia 398/2023, de la que solo consta la anotación del texto consolidado.
Son datos que cambian el trámite y el coste. Por eso, antes de firmar un alquiler, conviene una revisión del local: la lista de comprobaciones antes de alquilar un local sirve de guion, y el índice de guías por tipo de negocio remite a la guía de cada actividad.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir mi negocio en Madrid capital con una declaración responsable?
Si la actuación no está sujeta a licencia (anexo I de la ordenanza), se tramita con una declaración responsable completa, con su documentación técnica y el pago que corresponda. Esa declaración habilita para actuar bajo responsabilidad del interesado y sujeta a comprobación municipal. En bares y cafeterías que tramitan por declaración responsable tanto la implantación como la puesta en funcionamiento, la habilitación es provisional hasta la resolución de la comprobación favorable.
¿Qué negocios necesitan licencia y no declaración responsable?
Los que figuran en el anexo I de la Ordenanza 6/2022: entre otros, las obras con proyecto de edificación, las actividades sometidas a control ambiental (con una lista de exceptuadas), la industria de elaboración de alimentos para consumo fuera del local, el hospedaje y las actividades con ocupantes que no pueden cuidarse por sí mismos.
¿Un bar o una cafetería se abre con declaración responsable?
La hostelería no está en el anexo de la Ley 2/2012, así que sigue el cauce general de la ordenanza y el régimen de espectáculos públicos. Si se tramita por declaración responsable, esta habilita provisionalmente; tras la inspección, la resolución de la comprobación favorable tiene efectos de licencia de funcionamiento definitiva.
¿Qué ocurre si el acta de comprobación es desfavorable?
El acta es desfavorable cuando hay deficiencias esenciales: incompatibilidad con el uso admisible, grave riesgo para la seguridad, la salubridad o el medio ambiente, o infracciones graves o muy graves. Si las deficiencias no son esenciales, el acta es condicionada: se requiere subsanarlas en un plazo máximo de tres meses y la declaración mantiene su eficacia; incumplirlo puede conducir a la pérdida de efectos.
Si me quedo con un local con la actividad ya abierta, ¿heredo sus problemas?
El nuevo titular se subroga en los deberes del anterior y en las deficiencias que estuvieran pendientes. Conviene pedir antes el último acta de comprobación y revisar el local.
El estudio revisa el local antes de la firma, prepara la documentación técnica y tramita la declaración responsable o la licencia que corresponda.
Más información en la página de licencias de actividad. Para consultar un caso concreto, contacto.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 9 de octubre de 2026:
- Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (texto consolidado, última actualización 11-07-2023, sede.madrid.es). Arts. 6, 11, 24, 28 a 31, 33, 37 y 66 y anexo I
- Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 3 y 4 y anexo
- Ley 12/2012, de 26 de diciembre, de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios (texto consolidado, BOE). Arts. 2 a 4
- Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, tarifas e instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas (texto consolidado, BOE). Nota del epígrafe 644.1