Requisitos del local para abrir tu actividad en Madrid: qué te van a pedir

Restaurante o bar con cocina

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Esta declaración responsable permite empezar con carácter provisional hasta la comprobación municipal. Si la resolución del acto de comprobación es favorable, tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva. La ley permite elegir entre declaración responsable y licencia de funcionamiento.

• Se comprueba primero que el uso es admisible en esa parcela, en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.
• El Plan define los establecimientos para consumo de bebidas y comidas como los locales acondicionados para consumir en su interior alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías, y los clasifica por aforo, calculado según la normativa de incendios: tipo I por debajo de 75 personas, tipo II de 75 a 174, tipo III de 175 a 399 y el tipo IV desde 400 personas.
• Qué tipos admite cada parcela lo dice su norma zonal.
• El Plan General prevé el ERIU para el uso terciario recreativo y lo mide en un círculo de 250 metros de diámetro; cuando se exige, es previo a la declaración responsable.
• Salida de humos: sistema de captación, extracción forzada y filtrado con recogida de grasas que cubra toda la zona de generación, conducto a cubierta y limpieza al menos anual. Durante el cocinado no pueden abrirse huecos practicables al exterior.
• Aseo de personal: de uso exclusivo, con lavabo de agua fría y caliente y grifo de acción no manual.
• Cocina u obrador: si hay elaboración, aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual y lavabo para útiles. La ordenanza admite también zona auxiliar diferenciada en la barra, con condiciones. Con más de 20 kW de potencia instalada es local de riesgo especial (DB SI), salvo sistema automático de extinción, obligatorio por encima de 50 kW; se mantienen las condiciones de campana y conducto.
• Aseo de público: hasta 200 m² útiles, un inodoro y un lavabo; uno más por cada 200 m² o fracción superior a 100 m². Al menos uno debe ser accesible; en terciario recreativo con aforo inferior a 50 personas, con la salvedad de los locales existentes sin itinerario accesible de entrada posible.
• Vestuario del personal: vestuarios aislados o taquillas individuales para la ropa y el calzado. Las zonas de elaboración y manipulación no pueden comunicar directamente con aseos ni vestuarios, ni servir de paso obligado a los aseos de público.
• Dependencias: almacén de alimentos aislado y cuarto de basuras, aislado, comunitario o propio.
• Accesibilidad: itinerario accesible hasta las zonas de uso público y punto de atención accesible en el mobiliario fijo de atención al público, o punto de llamada accesible como alternativa. En edificios existentes caben soluciones alternativas si no es viable.
• Ruido, si hay un único paramento separador con viviendas: sin música ni televisión y con menos de 100 personas (tipo 1), 60/45 dB; con 100 personas o más (tipo 2), 65/50 dB, vestíbulo acústico y huecos cerrados en funcionamiento; con hilo musical o televisión (tipo 3.1), 67/52 dB, vestíbulo acústico y sin ventanas ni huecos practicables, salvo los de ventilación y evacuación de emergencia. Vestíbulo en las puertas de acceso desde el exterior del edificio.
• Incendios: aforo con 1 m² por persona de pie, 1,5 m² sentada y 1,2 m² en comida rápida; extintores de eficacia 21A-113B con recorrido máximo de 15 m; alumbrado de emergencia. Basta una salida si la ocupación no excede de 100 personas y el recorrido, de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Electricidad: local de pública concurrencia, con proyecto técnico sin límite de potencia e inspección inicial por organismo de control.
• Higiene: máquina lavavajillas, salvo menaje de un solo uso o higienización externa; lavabo de limpieza cerca de la barra; agua potable fría y caliente en pilas y lavamanos.
• Ventilación o climatización: categoría de aire interior IDA 3.
• Residuos: separación desde el origen y entrega a gestor autorizado del aceite usado y demás residuos que proceda.
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación, que incluye bares, cafeterías y restaurantes: comunicación simultánea al inicio de la actividad, que no la habilita.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local, del proyecto y de si la zona tiene protección acústica especial.

Guía de esta actividad: Guía para abrir un bar, cafetería o restaurante

Comida rápida

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Esta declaración responsable permite empezar con carácter provisional hasta la comprobación municipal. Si la resolución del acto de comprobación es favorable, tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva. La ley permite elegir entre declaración responsable y licencia de funcionamiento.

• Se comprueba primero que el uso es admisible en esa parcela, en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.
• El Plan define los establecimientos para consumo de bebidas y comidas como los locales acondicionados para consumir en su interior alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías, y los clasifica por aforo, calculado según la normativa de incendios: tipo I por debajo de 75 personas, tipo II de 75 a 174, tipo III de 175 a 399 y el tipo IV desde 400 personas.
• Qué tipos admite cada parcela lo dice su norma zonal.
• El Plan General prevé el ERIU para el uso terciario recreativo y lo mide en un círculo de 250 metros de diámetro; cuando se exige, es previo a la declaración responsable.
• Salida de humos: sistema de captación, extracción forzada y filtrado con recogida de grasas que cubra toda la zona de generación, conducto a cubierta y limpieza al menos anual. Durante el cocinado no pueden abrirse huecos practicables al exterior.
• Aseo de personal: de uso exclusivo, con lavabo de agua fría y caliente y grifo de acción no manual.
• Cocina u obrador: si hay elaboración, aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual y lavabo para útiles. La ordenanza admite también zona auxiliar diferenciada en la barra, con condiciones. Con más de 20 kW de potencia instalada es local de riesgo especial (DB SI), salvo sistema automático de extinción, obligatorio por encima de 50 kW; se mantienen las condiciones de campana y conducto.
• Aseo de público: hasta 200 m² útiles, un inodoro y un lavabo; uno más por cada 200 m² o fracción superior a 100 m². Al menos uno debe ser accesible; en terciario recreativo con aforo inferior a 50 personas, con la salvedad de los locales existentes sin itinerario accesible de entrada posible.
• Vestuario del personal: vestuarios aislados o taquillas individuales para la ropa y el calzado. Las zonas de elaboración y manipulación no pueden comunicar directamente con aseos ni vestuarios, ni servir de paso obligado a los aseos de público.
• Dependencias: almacén de alimentos aislado y cuarto de basuras, aislado, comunitario o propio.
• Accesibilidad: itinerario accesible hasta las zonas de uso público y punto de atención accesible en el mobiliario fijo de atención al público, o punto de llamada accesible como alternativa. En edificios existentes caben soluciones alternativas si no es viable.
• Ruido, si hay un único paramento separador con viviendas: sin música ni televisión y con menos de 100 personas (tipo 1), 60/45 dB; con 100 personas o más (tipo 2), 65/50 dB, vestíbulo acústico y huecos cerrados en funcionamiento; con hilo musical o televisión (tipo 3.1), 67/52 dB, vestíbulo acústico y sin ventanas ni huecos practicables, salvo los de ventilación y evacuación de emergencia. Vestíbulo en las puertas de acceso desde el exterior del edificio.
• Incendios: aforo con 1 m² por persona de pie, 1,5 m² sentada y 1,2 m² en comida rápida; extintores de eficacia 21A-113B con recorrido máximo de 15 m; alumbrado de emergencia. Basta una salida si la ocupación no excede de 100 personas y el recorrido, de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Electricidad: local de pública concurrencia, con proyecto técnico sin límite de potencia e inspección inicial por organismo de control.
• Higiene: máquina lavavajillas, salvo menaje de un solo uso o higienización externa; lavabo de limpieza cerca de la barra; agua potable fría y caliente en pilas y lavamanos.
• Ventilación o climatización: categoría de aire interior IDA 3.
• Residuos: separación desde el origen y entrega a gestor autorizado del aceite usado y demás residuos que proceda.
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación, que incluye bares, cafeterías y restaurantes: comunicación simultánea al inicio de la actividad, que no la habilita.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local, del proyecto y de si la zona tiene protección acústica especial.

Guía de esta actividad: Guía para abrir un bar, cafetería o restaurante

Cafetería o bar sin cocina (café y comida fría)

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Esta declaración responsable permite empezar con carácter provisional hasta la comprobación municipal. Si la resolución del acto de comprobación es favorable, tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva. La ley permite elegir entre declaración responsable y licencia de funcionamiento.

• Se comprueba primero que el uso es admisible en esa parcela, en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.
• El Plan define los establecimientos para consumo de bebidas y comidas como los locales acondicionados para consumir en su interior alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías, y los clasifica por aforo, calculado según la normativa de incendios: tipo I por debajo de 75 personas, tipo II de 75 a 174, tipo III de 175 a 399 y el tipo IV desde 400 personas.
• Qué tipos admite cada parcela lo dice su norma zonal.
• El Plan General prevé el ERIU para el uso terciario recreativo y lo mide en un círculo de 250 metros de diámetro; cuando se exige, es previo a la declaración responsable.
• Salida de humos: las condiciones de cocinado se activan si se cocina o se elaboran alimentos con posible generación de humos, olores, vapores o gases molestos. Con café y comida fría, en principio no; calentar o tostar debe analizarse.
• Aseo de personal: de uso exclusivo, con lavabo de agua fría y caliente y grifo de acción no manual. Puede compartirse con el de público en bares especiales y en bares que solo sirven bebidas y productos como frutos secos, patatas fritas, conservas y aperitivos elaborados por industrias autorizadas.
• Aseo de público: hasta 200 m² útiles, un inodoro y un lavabo; uno más por cada 200 m² o fracción superior a 100 m². Al menos uno debe ser accesible; en terciario recreativo con aforo inferior a 50 personas, con la salvedad de los locales existentes sin itinerario accesible de entrada posible.
• Vestuario del personal: vestuarios aislados o taquillas individuales para la ropa y el calzado. Las zonas de elaboración y manipulación no pueden comunicar directamente con aseos ni vestuarios, ni servir de paso obligado a los aseos de público.
• Dependencias: almacén de alimentos aislado y cuarto de basuras, aislado, comunitario o propio.
• Accesibilidad: itinerario accesible hasta las zonas de uso público y punto de atención accesible en el mobiliario fijo de atención al público, o punto de llamada accesible como alternativa. En edificios existentes caben soluciones alternativas si no es viable.
• Ruido, si hay un único paramento separador con viviendas: sin música ni televisión y con menos de 100 personas (tipo 1), 60/45 dB; con 100 personas o más (tipo 2), 65/50 dB, vestíbulo acústico y huecos cerrados en funcionamiento; con hilo musical o televisión (tipo 3.1), 67/52 dB, vestíbulo acústico y sin ventanas ni huecos practicables, salvo los de ventilación y evacuación de emergencia. Vestíbulo en las puertas de acceso desde el exterior del edificio.
• Incendios: aforo con 1 m² por persona de pie, 1,5 m² sentada y 1,2 m² en comida rápida; extintores de eficacia 21A-113B con recorrido máximo de 15 m; alumbrado de emergencia. Basta una salida si la ocupación no excede de 100 personas y el recorrido, de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Electricidad: local de pública concurrencia, con proyecto técnico sin límite de potencia e inspección inicial por organismo de control.
• Higiene: máquina lavavajillas, salvo menaje de un solo uso o higienización externa; lavabo de limpieza cerca de la barra; agua potable fría y caliente en pilas y lavamanos.
• Ventilación o climatización: categoría de aire interior IDA 3.
• Residuos: separación desde el origen y entrega a gestor autorizado del aceite usado y demás residuos que proceda.
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación, que incluye bares, cafeterías y restaurantes: comunicación simultánea al inicio de la actividad, que no la habilita.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local, del proyecto y de si la zona tiene protección acústica especial.

Guía de esta actividad: Guía para abrir un bar, cafetería o restaurante

Cafetería o bar con aparatos eléctricos de cocinado de hasta 4 kW en total

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Esta declaración responsable permite empezar con carácter provisional hasta la comprobación municipal. Si la resolución del acto de comprobación es favorable, tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva. La ley permite elegir entre declaración responsable y licencia de funcionamiento.

• Se comprueba primero que el uso es admisible en esa parcela, en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997.
• El Plan define los establecimientos para consumo de bebidas y comidas como los locales acondicionados para consumir en su interior alimentos, como bares, restaurantes y cafeterías, y los clasifica por aforo, calculado según la normativa de incendios: tipo I por debajo de 75 personas, tipo II de 75 a 174, tipo III de 175 a 399 y el tipo IV desde 400 personas.
• Qué tipos admite cada parcela lo dice su norma zonal.
• El Plan General prevé el ERIU para el uso terciario recreativo y lo mide en un círculo de 250 metros de diámetro; cuando se exige, es previo a la declaración responsable.
• Salida de humos: el conducto a cubierta no es preceptivo si se cumplen a la vez estas condiciones: aparatos exclusivamente eléctricos que cocinan dentro del propio aparato y no transmiten olores, potencia útil nominal conjunta igual o inferior a 4 kW, mantenimiento adecuado y ningún hueco abierto al exterior salvo los exigidos por normativa sectorial. Si se constatan olores, el Ayuntamiento puede exigir medidas. Debe comprobarse si la cafetera computa.
• Aseo de personal: de uso exclusivo, con lavabo de agua fría y caliente y grifo de acción no manual.
• Cocina u obrador: si hay elaboración, aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual y lavabo para útiles. La ordenanza admite también zona auxiliar diferenciada en la barra, con condiciones. Con más de 20 kW de potencia instalada es local de riesgo especial (DB SI), salvo sistema automático de extinción, obligatorio por encima de 50 kW; se mantienen las condiciones de campana y conducto.
• Aseo de público: hasta 200 m² útiles, un inodoro y un lavabo; uno más por cada 200 m² o fracción superior a 100 m². Al menos uno debe ser accesible; en terciario recreativo con aforo inferior a 50 personas, con la salvedad de los locales existentes sin itinerario accesible de entrada posible.
• Vestuario del personal: vestuarios aislados o taquillas individuales para la ropa y el calzado. Las zonas de elaboración y manipulación no pueden comunicar directamente con aseos ni vestuarios, ni servir de paso obligado a los aseos de público.
• Dependencias: almacén de alimentos aislado y cuarto de basuras, aislado, comunitario o propio.
• Accesibilidad: itinerario accesible hasta las zonas de uso público y punto de atención accesible en el mobiliario fijo de atención al público, o punto de llamada accesible como alternativa. En edificios existentes caben soluciones alternativas si no es viable.
• Ruido, si hay un único paramento separador con viviendas: sin música ni televisión y con menos de 100 personas (tipo 1), 60/45 dB; con 100 personas o más (tipo 2), 65/50 dB, vestíbulo acústico y huecos cerrados en funcionamiento; con hilo musical o televisión (tipo 3.1), 67/52 dB, vestíbulo acústico y sin ventanas ni huecos practicables, salvo los de ventilación y evacuación de emergencia. Vestíbulo en las puertas de acceso desde el exterior del edificio.
• Incendios: aforo con 1 m² por persona de pie, 1,5 m² sentada y 1,2 m² en comida rápida; extintores de eficacia 21A-113B con recorrido máximo de 15 m; alumbrado de emergencia. Basta una salida si la ocupación no excede de 100 personas y el recorrido, de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Electricidad: local de pública concurrencia, con proyecto técnico sin límite de potencia e inspección inicial por organismo de control.
• Higiene: máquina lavavajillas, salvo menaje de un solo uso o higienización externa; lavabo de limpieza cerca de la barra; agua potable fría y caliente en pilas y lavamanos.
• Ventilación o climatización: categoría de aire interior IDA 3.
• Residuos: separación desde el origen y entrega a gestor autorizado del aceite usado y demás residuos que proceda.
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación, que incluye bares, cafeterías y restaurantes: comunicación simultánea al inicio de la actividad, que no la habilita.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local, del proyecto y de si la zona tiene protección acústica especial.

Guía de esta actividad: Guía para abrir un bar, cafetería o restaurante

Gimnasio: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Esta declaración responsable permite empezar con carácter provisional hasta la comprobación municipal. Si la resolución del acto de comprobación es favorable, tiene los efectos de la licencia de funcionamiento definitiva. La ley permite elegir entre declaración responsable y licencia de funcionamiento.

• Vestuarios y duchas: obligatorios, separados por sexos si hay usuarios de ambos, con suelo antideslizante; pueden compartirse con otras actividades (ordenanza de salubridad).
• Accesibilidad, si son exigibles aseos o vestuarios: un aseo accesible por cada 10 inodoros o fracción; en cada vestuario, una cabina accesible, y un aseo y una ducha accesibles por cada 10 instalados o fracción (DB SUA 9).
• Incendios: uso de pública concurrencia, con sector de incendio propio, salvo lo previsto en el DB SI para centros comerciales: allí, si no hay espectáculos, se exige cuando supera 500 m² construidos; extintores y, en más de 500 m² construidos, bocas de incendio equipadas.
• Ventilación, si se instala o reforma: categoría IDA 3, con caudal justificado por un método distinto del caudal por persona de la tabla general; memoria técnica de 5 a 70 kW de generación de calor o frío y proyecto por encima (RITE).
• Ruido: el gimnasio se clasifica por su sonido. Sin equipos de música, tipo 1 (aforo de menos de 100 personas) o tipo 2 (100 o más); con solo hilo musical o televisión, tipo 3.1; con equipos de reproducción o amplificación, tipo 3.2. Las clases en las que se baila pueden llevarlo a un tipo superior: debe comprobarse. Frente a viviendas y otros usos protegidos separados por un solo paramento, aislamiento mínimo de 60, 65, 67 o 75 dB según el tipo. Desde el tipo 2, vestíbulo acústico con doble puerta en el acceso desde el exterior del edificio; el tipo 2 mantiene cerradas las ventanas durante el funcionamiento; desde el 3.1, sin ventanas practicables (salvo ventilación y evacuación) y con ventilación forzada; el 3.2, con limitador de sonido, y el 3.1 también, si el volumen posible de sus televisores o de su hilo musical lo requiere. Hace falta un estudio acústico que lo justifique.
• Impactos y vibraciones: si la actividad produce de forma sistemática golpes sobre el suelo que el mobiliario o las bancadas no evitan, el suelo debe impedir que lleguen a los recintos afectados más de 40 dB(A) de día y de tarde y 35 de noche, medidos con máquina de impactos; toda máquina o equipo que vibre se instala con las precauciones necesarias, con elementos elásticos o bancada antivibratoria si hace falta, sin superar los límites de vibraciones de la ordenanza. Si se da con las actividades previstas debe comprobarse en cada caso.
• Agua caliente y duchas: plan de prevención y control o plan sanitario frente a la legionela (Real Decreto 487/2022).
• Personal: cualificación y comunicación previa de cada profesional, e información visible (Ley 6/2016 y Decreto 57/2024). Si hay enseñanza o instrucción, presencia de personal cualificado durante el horario de funcionamiento.
• Seguro de responsabilidad civil, según aforo: al menos 600.000 euros hasta 50 usuarios simultáneos, 1.200.000 de 51 a 250 y 2.400.000 desde 251, por siniestro y año, con sublímite de 300.000 euros por víctima (Decreto 57/2024).
• Desfibrilador: obligatorio desde 500 usuarios diarios (Decreto 78/2017).
• Salas de máquinas sin monitor: carteles visibles sobre el manejo de las máquinas y sus riesgos.
• Programa de limpieza, desinfección y control de plagas.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Avisos

• Si se clasifica como dotacional deportivo, con ocupación superior a 500 personas requiere informe previo de incendios: debe comprobarse su clasificación urbanística.

Guía de esta actividad: Guía para abrir un gimnasio

Peluquería o estética: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Es la vía de las actividades del anexo de la Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid. Si la suya no está en él, también corresponde declaración responsable, salvo que la obra requiera proyecto técnico de obras de edificación: entonces, licencia.

• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Aseo: debe disponer de aseo público accesible, con círculo libre de 1,50 m, transferencia a ambos lados del inodoro y puerta de 0,80 m, abatible hacia fuera o corredera. En obras en edificios existentes caben soluciones alternativas si no es viable.
• Accesibilidad: itinerario accesible y punto de atención accesible en mobiliario fijo, o punto de llamada accesible como alternativa (DB SUA 9).
• Incendios: uso Comercial en el DB SI; centro de estética: asimilación propuesta, debe comprobarse. Bocas de incendio equipadas en más de 500 m² construidos.
• Salubridad, libro IV de la ordenanza: dependencias, materiales, aseos según superficie útil, higiene de útiles, residuos y programa de limpieza y plagas. Se excluyen las actividades sujetas a autorización sanitaria.
• Peluquería: lavabo con agua fría y caliente de uso exclusivo para limpiar el material, independiente de los lavabos y de los lavacabezas, y una zona para preparar el material, diferenciada y de uso exclusivo del personal. Si se depila, cabina o cabinas, sin lavabo obligatorio en ellas.
• Estética: lavabo con agua fría y caliente en las cabinas y en las salas comunes donde se apliquen las técnicas; duchas para los clientes si la técnica exige limpiar el cuerpo después; las cabinas con láser o luz pulsada, con paredes hasta el techo, señalizadas y con acceso solo del personal autorizado.
• Útiles: peines, cepillos y demás utensilios que tocan la piel o el cuero cabelludo se limpian y desinfectan entre cada cliente y se guardan en recipientes lisos y fáciles de limpiar o con envoltura individual; los cortacutículas y demás instrumentos de corte que tocan la piel se limpian y esterilizan, y las cuchillas son de un solo uso. No hace falta sistema de esterilización si se usa material estéril y desechable.
• Bronceado, tatuaje o medicina estética sanitaria: tienen normas propias que deben comprobarse.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Avisos

• Si la prestación constituye actividad sanitaria, requiere además autorización sanitaria de funcionamiento: debe comprobarse.

Guía de esta actividad: Guía para abrir una peluquería o un centro de estética

Clínica o dentista: qué le van a pedir a su local

Trámite, según lo que haya en el local (¿Qué incluye la clínica?)

• Rayos X (salvo radiografía intraoral dental o equipos de sus mismas características), radioterapia o medicina nuclear: Licencia. Los rayos X distintos de la radiografía intraoral dental o equipos de sus mismas características, la radioterapia y la medicina nuclear requieren licencia.
• Hospitalización, tratamiento intensivo o pacientes con incapacidad para cuidarse por sí mismos o que, en su mayoría, precisan ayuda para evacuar: Licencia. La hospitalización o el tratamiento intensivo, los pacientes con incapacidad para cuidarse por sí mismos o que la mayoría precise ayuda para evacuar requieren licencia.
• Quirófano, sin nada de lo anterior: Trámite a determinar. El quirófano no figura en el anexo de control ambiental, por lo que conduce previsiblemente a declaración responsable. Pero la lista de excepciones de la ordenanza aún dice «sin quirófano» y no hay criterio escrito del Ayuntamiento posterior a la Ley 11/2022: puede haber discrepancia. Si hubiera pacientes con incapacidad para cuidarse por sí mismos, o la mayoría precisara ayuda para evacuar, requiere licencia.
• Ninguna de estas: Declaración responsable. Con estas respuestas no concurre ninguna de las causas de licencia.
• No lo sé: Trámite a determinar. Sin saber qué equipos o qué pacientes tendrá no se puede concluir.

• Autorización sanitaria de funcionamiento de la Comunidad de Madrid: preceptiva y previa a la apertura. La de instalación solo se pide con obra nueva o alteración sustancial.
• Documento para Sanidad: en un consultorio simple, sin internamiento, sin actividad quirúrgica y con equipamiento simple, sin equipos electromédicos de instalación fija, sin radiaciones ionizantes ni alta tecnología, en locales ya construidos, planos a escala; en el resto de casos, proyecto técnico (Decreto 51/2006).
• Incendios: uso Administrativo; extintores y, en más de 2.000 m², bocas de incendio equipadas. El almacén de residuos puede ser local de riesgo por tamaño.
• Accesibilidad: DB SUA 9 y normativa autonómica; la Ley 8/1993 nombra los centros sanitarios.
• Instalaciones: ventilación y climatización con el RITE y electricidad con el REBT.
• Legionela: el Real Decreto 487/2022 alcanza a los centros sanitarios, incluida el agua a presión de los tratamientos dentales.
• Residuos sanitarios: normativa autonómica propia y comunicación de los residuos peligrosos.
• Si hay equipo de rayos X, también intraoral dental: declaración y registro antes de ponerlo en servicio (Real Decreto 1085/2009).
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Guía de esta actividad: Guía para abrir una clínica o consulta

Veterinario: qué le van a pedir a su local

Trámite, según lo que haya en el local (¿Qué incluye la clínica veterinaria?)

• Rayos X: Licencia. Los rayos X requieren licencia. Un equipo comparable a la radiografía dental intraoral es un caso dudoso: debe comprobarse con el Ayuntamiento.
• Residencia, guardería o cría de animales: Licencia. El alojamiento temporal y la cría de animales están sometidos a control ambiental, lo que requiere licencia.
• Quirófano, sin nada de lo anterior: Trámite a determinar. El quirófano no figura en el anexo de control ambiental, por lo que conduce previsiblemente a declaración responsable. Pero la lista de excepciones de la ordenanza aún dice «sin quirófano» y no hay criterio escrito del Ayuntamiento: puede haber discrepancia.
• Ninguna de estas: Declaración responsable. Con estas respuestas no concurre ninguna de las causas de licencia.
• No lo sé: Trámite a determinar. Sin saber qué tendrá no se puede concluir.
• Hospitalización de animales: Trámite a determinar. El anexo ambiental incluye el alojamiento temporal de animales y el Ayuntamiento podría calificar así la hospitalización. La declaración responsable es defendible: se recomienda una consulta previa.
• Venta de animales: Trámite a determinar. El anexo ambiental incluye los establecimientos de venta de animales y la Ley 2/2012 incluye el comercio de pequeños animales. Sin criterio escrito, se recomienda una consulta previa.

• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Venta de animales: la Ley 7/2023 no permite vender perros, gatos y hurones en tiendas.
• Autorización o registro autonómico del centro veterinario y núcleo zoológico: debe comprobarse.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

¿Qué incluye la clínica veterinaria? Rayos X

• Rayos X: declaración de la instalación e inscripción en el registro de la Comunidad de Madrid antes de ponerla en servicio (Real Decreto 1085/2009).

Guía de esta actividad: Guía para abrir una clínica veterinaria

Tienda de ropa, regalos u otros productos no alimentarios: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Es la vía de las actividades del anexo de la Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid. Si la suya no está en él, también corresponde declaración responsable, salvo que la obra requiera proyecto técnico de obras de edificación: entonces, licencia.

• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Autorización sanitaria: no hace falta por vender ropa o calzado. Si se adaptan individualmente prótesis u ortesis, el local es una ortopedia y requiere autorización de la Comunidad de Madrid antes de abrir. La venta de cosméticos o productos sanitarios debe comprobarse.
• Si se venden alimentos o bebidas: registro autonómico de comercio minorista de alimentación.
• Norma zonal o la ordenanza del área de planeamiento que rija: debe comprobarse que el uso está permitido en esa calle y en esa planta.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Avisos

• Si vende animales, no puede darse por hecha la declaración responsable: debe comprobarse.

Guía de esta actividad: Guía para abrir una tienda de ropa o calzado

Tienda de ropa

Antes de presentar nada, en la visita al local revisamos:

• Uso del local. Que el planeamiento admita la actividad en ese local y en esa planta.
• Evacuación e incendios. Ocupación, recorridos hasta la salida, puertas, extintores, señalización y alumbrado de emergencia, y la separación con el resto del edificio.
• Accesibilidad. Entrada, itinerario hasta la zona de público y, si hay aseo de público, que sea accesible.
• Probadores y almacén. Su sitio en la planta y su ocupación, que también cuenta para la evacuación.
• Instalaciones. Iluminación del escaparate y de la sala, cuadro eléctrico y su certificado, y climatización con las máquinas exteriores bien situadas.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Guía de esta actividad: Guía para abrir una tienda de ropa o calzado

Tienda de alimentación: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Es la vía de las actividades del anexo de la Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid. Si la suya no está en él, también corresponde declaración responsable, salvo que la obra requiera proyecto técnico de obras de edificación: entonces, licencia.

• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Ordenanza de salubridad: limpieza, seguridad alimentaria y aseos de personal. Aseo de público según superficie útil, salvo comercio de menos de 750 m² de venta sin barra de degustación.
• Accesibilidad e incendios: Código Técnico, con alumbrado de emergencia y extintores, entre otros.
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación: comunicación al iniciar la actividad, que no la habilita (Decreto 26/2026).
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Avisos

• Si elabora de forma industrial para consumo fuera del local, elija obrador. Con zona de degustación, debe comprobarse su clasificación urbanística.

Guía de esta actividad: Guía para abrir una tienda de alimentación

Oficina o despacho: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Es la vía de las actividades del anexo de la Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid. Si la suya no está en él, también corresponde declaración responsable, salvo que la obra requiera proyecto técnico de obras de edificación: entonces, licencia.

• Uso urbanístico: debe comprobarse en el Plan General que la norma zonal o el área de planeamiento admite la oficina en esa planta.
• Incendios: uso Administrativo. El local es sector de incendio propio respecto del resto del edificio, salvo en edificio de viviendas si no pasa de 500 m² construidos; cada sector, hasta 2.500 m².
• Ocupación: 10 m² por persona en zonas de oficinas y 2 m² en vestíbulos y zonas de uso público. Basta una salida si la ocupación no pasa de 100 personas y el recorrido de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Protección contra incendios: extintores a 15 m de recorrido como máximo; alarma en más de 1.000 m² construidos; bocas de incendio equipadas en más de 2.000 m²; detección en zonas de riesgo alto en más de 2.000 m² y en todo el edificio en más de 5.000 m².
• Salidas independientes: en edificio de otro uso principal, si la oficina pasa de 1.500 m² construidos, sus salidas habituales y recorridos hasta el exterior deben ir por elementos independientes.
• Accesibilidad: si son exigibles aseos, uno accesible por cada 10 inodoros o fracción (DB SUA 9).
• Electricidad: con atención al público y más de 50 personas de ocupación, contadas a 1 persona por cada 0,8 m² útiles sin pasillos, vestíbulos ni aseos, local de pública concurrencia (REBT).
• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Guía de esta actividad: Abrir una oficina o un despacho profesional en Madrid: declaración responsable, con o sin atención al público

Academia: qué le van a pedir a su local

Trámite: Declaración responsable. No requiere licencia: se presenta al Ayuntamiento una declaración responsable con la documentación que proceda. Una academia, por sí sola, no figura entre las actividades sujetas a licencia en la ordenanza. Si es educación especial o infantil de 0 a 3 años, elija la opción de residencia o escuela infantil.

• Trámite: va a licencia si es centro de educación especial o infantil de 0 a 3 años. El uso urbanístico permitido en esa planta debe comprobarse en el Plan General.
• Incendios: uso Docente solo si predominan las aulas con mucha ocupación; si no, se asimila a otro uso, que debe comprobarse.
• Ocupación: 1,5 m² por persona en aulas; 5 en talleres, laboratorios y salas de dibujo; 10 en el conjunto de la planta. Basta una salida si la ocupación no pasa de 100 personas y el recorrido de 25 m, con las salvedades del DB SI.
• Sector de incendio: el local es sector de incendio propio respecto del resto del edificio, salvo en edificio de viviendas si no pasa de 500 m² construidos. Si es uso Docente y el edificio tiene más de una planta, sectores de hasta 4.000 m².
• Protección contra incendios: extintores a 15 m de recorrido como máximo; alarma en más de 1.000 m² construidos; bocas de incendio equipadas en más de 2.000 m².
• Electricidad: con más de 50 personas de ocupación, contadas a 1 persona por cada 0,8 m² útiles sin pasillos, vestíbulos ni aseos, local de pública concurrencia (REBT).
• Accesibilidad: si son exigibles aseos, uno accesible por cada 10 inodoros o fracción (DB SUA 9).
• Salidas independientes: en edificio de otro uso principal, si la academia pasa de 1.500 m² construidos, sus salidas habituales y recorridos hasta el exterior deben ir por elementos independientes.
• Proyecto o documentación técnica que corresponda (anexo II de la Ordenanza 6/2022), aunque no haya obras.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Guía de esta actividad: Abrir una academia o un centro de formación en Madrid: declaración responsable y límites

Depósito y almacenamiento: qué le van a pedir a su local

Trámite, según lo que haya en el local (¿Qué almacenará?)

• Productos químicos peligrosos, petrolíferos, explosivos, farmacéuticos, fitosanitarios o pesticidas: Licencia. Almacenar esos productos requiere licencia.
• Otros productos: Trámite a determinar. Depende del riesgo de incendio, que se calcula según qué se almacena, en qué cantidad y a qué altura.
• No lo sé: Trámite a determinar. Sin saber qué se almacenará no se puede concluir: con productos peligrosos requiere licencia; en otro caso, depende del riesgo de incendio.

• Uso urbanístico: para el Plan General, el almacén es uso industrial, clase almacenaje: recepción, depósito, guarda, custodia, clasificación y distribución de bienes y mercancías. No entran en esta clase los almacenes anejos a otros usos no industriales. Debe comprobarse que la norma zonal de la parcela admite el uso industrial en esa situación.
• Qué es uso Almacén para el Código Técnico: el edificio o establecimiento destinado de forma principal a almacenar materiales o productos. Una zona de almacén dentro de otra actividad solo lo es si su carga de fuego total ponderada y corregida (QT) llega a tres millones de megajulios; los locales de riesgo especial de la tabla 2.1 del DB SI 1 no lo son, salvo en los casos que indica la propia tabla.
• Incendios: se aplican la tabla de sectores del DB SI y los anexos I a IV del reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales (RD 164/2025). Si el almacén está en un establecimiento industrial o es auxiliar de él, o si es de transporte o logístico con una carga de fuego total de tres millones de megajulios o más, es almacén industrial y entra en el ámbito del propio reglamento.
• Riesgo de incendio: el nivel de riesgo intrínseco (bajo, medio o alto, y dentro de ellos del 1 al 8) se calcula con la densidad de carga de fuego del sector, que depende de qué se almacena, en qué cantidad y a qué altura. De ese nivel dependen dónde se admite, el tamaño del sector, la evacuación, la estructura y las instalaciones.
• Dónde no se admite: con otros establecimientos encima o debajo (configuración tipo AV), con riesgo medio no se admite bajo rasante ni con fachada accesible de menos de 5 m; con riesgo medio o bajo, tampoco en planta con altura de evacuación de más de 15 m; con riesgo alto, no se admite salvo los casos del propio reglamento. Ningún riesgo se admite en segunda planta bajo rasante o inferiores. En casos particulares justificados, el reglamento permite apartarse de estas ubicaciones con técnicas de seguridad equivalente o diseño prestacional, justificadas en el proyecto y con informe favorable de un organismo de control habilitado. Mientras no haya organismos de control habilitados para esa tarea, el caso lo resuelve antes, de forma expresa, el órgano de industria de la Comunidad de Madrid.
• Tamaño de cada sector en tipo AV: con riesgo bajo, hasta 2.000 m² construidos en el nivel 1 y 1.000 m² en el nivel 2 (400 m² si está bajo rasante); con riesgo medio, 500, 400 y 300 m² en los niveles 3, 4 y 5. El límite se multiplica por 1,25 si la fachada accesible es al menos la mitad del perímetro y por 2 con rociadores en todo el sector (las dos cosas juntas, por 2,5).
• Evacuación: en el uso Almacén del Código Técnico, ocupación de 40 m² por persona, salvo que sea previsible una ocupación mayor; en el almacén industrial, la ocupación se calcula con las fórmulas del reglamento a partir de las personas que ocupan cada sector. Recorrido máximo hasta la salida si solo hay una: 50 m con riesgo bajo y 35 m con riesgo medio; con dos o más salidas, 65 y 50 m hasta la más próxima, y 50 y 35 m de recorrido sin alternativa. Con riesgo bajo nivel 1 y materiales incombustibles en el 95 % de su masa, hasta 100 m (150 m con dos salidas). Las notas de la tabla permiten alargar los demás recorridos un 25 % con extinción automática compatible con la evacuación o con control de humos y calor diseñado para proteger la evacuación, y hasta el doble (90 m como máximo) en la planta de salida con dos o más salidas directas al exterior, techo de 8 m o más y extinción automática; esos aumentos no se suman entre sí ni se aplican a los 100 y 150 m del riesgo bajo nivel 1. Dos salidas si el sector pasa de 50 m² y tiene más de 50 ocupantes o lo atraviesan más de 50 personas al evacuar. Si se sale por zonas comunes del edificio, a través de vestíbulo de independencia, y con más de 50 ocupantes, salida independiente del resto del edificio.
• Protección contra incendios en tipo AV: extintores en todos los sectores; detección automática y pulsadores de alarma en sectores de 150 m² construidos o más; bocas de incendio equipadas en sectores de 300 m² o más. En las zonas de almacenamiento operadas automáticamente, en las que la actividad impide el acceso de personas, puede justificarse no instalar extintores ni bocas de incendio equipadas. Con riesgo medio, extinción automática desde 300 m² (rociadores, u otro sistema fijo de extinción automática del RIPCI adecuado y con al menos el mismo nivel de seguridad), y control de humos desde 1.000 m² y, en sectores de 100 m² o más, control de humos o huecos de ventilación. Un hidrante para el llenado de camiones con riesgo medio desde 300 m² y con riesgo bajo desde 1.000 m² (no con riesgo bajo nivel 1); vale uno de la vía pública a menos de 100 m de la fachada accesible o de la entrada.
• Estructura y separación en tipo AV: estructura portante R 90 sobre rasante y R 120 bajo rasante con riesgo bajo, y R 120 sobre rasante con riesgo medio. Las paredes, medianeras y forjados que separan el local de otros establecimientos (las viviendas y los demás locales del edificio o colindantes) son EI 120 con riesgo bajo y EI 180 con riesgo medio, y REI 120 o REI 180 si además son portantes. Entre sectores de incendio del propio local: EI 90 sobre rasante y EI 120 bajo rasante con riesgo bajo, y EI 120 sobre rasante con riesgo medio.
• Régimen transitorio: si la licencia de obras se pidió antes del 10-05-2025, o hasta el 10-11-2025 por opción del titular, puede regir el reglamento anterior: debe comprobarse.
• Almacén con reparto a domicilio o logístico: según su superficie edificada es Tipo I hasta 350 m², Tipo II.a de más de 350 a 1.000 m² y Tipo II.b de más de 1.000 m². En ámbitos en los que el uso residencial es cualificado o alternativo, el de reparto a domicilio solo cabe en Tipo I, o en Tipo II.a con informe favorable de movilidad, y necesita una zona de espera para motos, bicis y repartidores de 5 m² por cada 100 m² de local; el logístico necesita estudio de movilidad e informe municipal, que puede imponer condiciones (salvo que el proyecto se ajuste a las condiciones generales de movilidad) y, en esos ámbitos, solo cabe en Tipos I y II.a. Los locales de Tipo II necesitan dotación de carga y descarga.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local, de lo que se almacena y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad en Madrid

Vivienda o apartamento turístico

Trámite: Licencia. Requiere solicitar licencia al Ayuntamiento. La vivienda de uso turístico pertenece al uso terciario, clase hospedaje, y su implantación requiere licencia. Debe comprobarse antes que la norma zonal la admita. Requiere además declaración responsable de inicio de actividad ante la Comunidad de Madrid. En el Centro Histórico (APE 00.01), debe comprobarse además el art. 7.6.3 bis de las Normas Urbanísticas, que prevalece sobre la compatibilidad de usos de la norma zonal.

• Uso urbanístico: para el Plan General, la vivienda de uso turístico es uso terciario de hospedaje, no residencial, y tiene que cumplir además las condiciones de una vivienda. Debe comprobarse que la norma zonal de la parcela la admite.
• Centro Histórico (APE 00.01): en parcelas de uso residencial, un piso dentro de un edificio de viviendas existente no puede ser vivienda turística en ninguna planta. No cuenta como edificio residencial el que tiene más del 66 % de su superficie edificada en usos terciarios, y la regla no se aplica a las parcelas con un estudio de repercusión validado o un plan especial de hospedaje aprobado que aún no hayan implantado la actividad.
• Edificio entero en el Centro Histórico: el mismo artículo admite casos concretos según el nivel de compatibilidad de usos que tenga asignado la parcela (A a E) y la catalogación del edificio; debe comprobarse.
• Local en un edificio de viviendas: tiene que tener siempre acceso independiente.
• Incendios y evacuación: extintor manual dentro de la vivienda a no más de quince metros de la puerta de salida, señalización básica de emergencia que indique la puerta de salida y plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible y en la puerta de la vivienda.
• Ventilación e iluminación: iluminación y ventilación adecuadas y oscurecimiento total en dormitorios y salón comedor; iluminación y ventilación adecuadas en la cocina; ventilación natural directa, conducida o forzada en los baños.
• Agua y calefacción: calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria.
• Cocina: campana extractora, cocina de dos o más fuegos, horno, fregadero y frigorífico.
• Superficies útiles mínimas: dormitorio de 12 m²; baño de 1,5 m² y 2,2 m de altura, con bañera o ducha, lavabo e inodoro; salón comedor de 10 m², o 14 m² con cocina integrada; cocina de 5 m².
• Capacidad: entre 25,50 y 40 m² útiles, hasta cuatro personas en al menos dos piezas habitables, y dos personas más por cada 12 m² útiles adicionales en al menos una pieza habitable independiente más. Se admiten dos plazas en camas convertibles del salón comedor si su superficie y distribución lo permiten; cuentan para la capacidad máxima.
• Accesibilidad y ruido: antes de contratar, el titular informa a los usuarios de las condiciones de accesibilidad de la vivienda y de la normativa municipal contra ruidos y vibraciones.
• Viviendas con protección pública: no pueden ser viviendas turísticas.
• Comunidad de propietarios: hace falta su aprobación expresa y previa, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas.
• Comunidad de Madrid: antes de empezar, declaración responsable ante la dirección general de Turismo, solo por medios electrónicos, en la que se manifiesta tener el CIVUT emitido por un técnico, el certificado de la comunidad y los títulos municipales.
• El Decreto 27/2026 está recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y hoy está vigente.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen de la vivienda, del edificio y de la calle.

Si la vivienda turística ya funcionaba con declaración responsable: tiene tres años desde la entrada en vigor del Decreto 27/2026 para adaptarse a sus artículos 10, 14, 17 quáter y 18, y puede pedir la dispensa de alguno de los requisitos; si reforma sustancialmente sus instalaciones antes de que acabe el plazo, se le exige ya.

Viviendas de uso turístico en Madrid capital: qué exigen hoy el Plan General, la Comunidad y los vecinos

Trasteros y mini almacenes de alquiler: qué le van a pedir a su local

• Según el criterio del Ayuntamiento: Uso urbanístico: los mini almacenes se consideran uso industrial, clase almacenaje, sin incluirse en ninguna de sus tres categorías. Debe comprobarse que la norma zonal de la parcela admite el uso industrial en esa situación.
• Trámite: en local de un edificio con otros usos, licencia. El alquiler de trasteros es almacenamiento de riesgo medio con altura de almacenamiento de hasta 3 m y de riesgo alto por encima (anexo I.19 de la Ordenanza 6/2022 y DB SI).
• Incendios: uso Almacén del Código Técnico. Se aplican la tabla de sectores del DB SI y los anexos I a IV del reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales (RD 164/2025).
• Dónde no se admite: con otros establecimientos encima o debajo (configuración tipo AV), con riesgo medio no se admite bajo rasante, ni con fachada accesible de menos de 5 m, ni en planta con altura de evacuación de más de 15 m; con riesgo alto, no se admite salvo los casos del propio reglamento. Ningún riesgo se admite en segunda planta bajo rasante o inferiores. En casos particulares justificados, el reglamento permite apartarse de estas ubicaciones con técnicas de seguridad equivalente o diseño prestacional, justificadas en el proyecto y con informe favorable de un organismo de control habilitado. Mientras no haya organismos de control habilitados para esa tarea, el caso lo resuelve antes, de forma expresa, el órgano de industria de la Comunidad de Madrid.
• Tamaño de cada sector: con riesgo medio en tipo AV, cada sector de incendio puede tener hasta 300 m² construidos, y desde 300 m² exige extinción automática (rociadores, u otro sistema fijo de extinción automática del RIPCI adecuado y con al menos el mismo nivel de seguridad). El límite se multiplica por 1,25 si la fachada accesible es al menos la mitad del perímetro y por 2 con rociadores en todo el sector (las dos cosas juntas, por 2,5).
• Evacuación: ocupación de 40 m² por persona, salvo que sea previsible una ocupación mayor. Con riesgo medio, recorrido máximo de 35 m hasta la salida si solo hay una; dos salidas si el sector pasa de 50 m² y tiene más de 50 ocupantes o lo atraviesan más de 50 personas al evacuar. Si se sale por zonas comunes del edificio, a través de vestíbulo de independencia, y con más de 50 ocupantes, salida independiente del resto del edificio.
• Protección contra incendios: extintores en todos los sectores; detección automática y pulsadores de alarma en sectores de 150 m² construidos o más; bocas de incendio equipadas y un hidrante para el llenado de camiones en sectores de 300 m² o más (vale uno de la vía pública a menos de 100 m de la fachada accesible o de la entrada); y control de humos o huecos de ventilación en sectores de 100 m² o más (tipo AV).
• Estructura y separación: con riesgo medio en tipo AV sobre rasante, estructura portante R 120; las paredes, medianeras y forjados que separan el local de otros establecimientos (las viviendas y los demás locales del edificio o colindantes), EI 180, y REI 180 si además son portantes; entre sectores de incendio del propio local, EI 120.
• Régimen transitorio: si la licencia de obras se pidió antes del 10-05-2025, o hasta el 10-11-2025 por opción del titular, puede regir el reglamento anterior: debe comprobarse.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad para trasteros y mini almacenes

Carnicería

• Trámite: la carnicería solo de venta va por declaración responsable, con la documentación técnica exigible y, si hay obras, el proyecto técnico que proceda (Ley 2/2012, epígrafe 642.1). Con obrador que elabora y vende solo en su mostrador, la lectura más apoyada es la misma, pero hay riesgo de que se exija licencia: debe consultarse antes.
• Sala de despiece, o elaboración para abastecer a otros comercios al por menor de distinta titularidad más allá del suministro marginal, localizado y restringido que permite el Real Decreto 1021/2022: licencia, porque la Ordenanza 6/2022 somete a licencia la elaboración de alimentos para su consumo fuera del local y nombra las salas de despiece. Además, autorización sanitaria previa de la Comunidad de Madrid e inscripción en el Registro General Sanitario de Empresas Alimentarias y Alimentos. Puede exigirse evaluación ambiental, que se estudia en cada caso, y el local debe admitir el uso industrial. El obrador central que abastece a sus sucursales, de la misma titularidad y en su mismo municipio o zona sanitaria, no hace por eso suministro entre comercios (art. 3.6 del mismo real decreto).
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación: comunicación al iniciar la actividad, que no la habilita (Decreto 26/2026). La sala de despiece que abastece a otros comercios más allá del suministro marginal, localizado y restringido no va a este registro, sino al Registro General Sanitario. La central con obrador y cada una de sus sucursales se inscriben en este registro por separado.
• Ordenanza de salubridad: limpieza, seguridad alimentaria y aseos de personal. Aseo de público según superficie útil, salvo comercio de menos de 750 m² de venta sin barra de degustación.
• Obrador: aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual junto a los puestos de trabajo y lavabo para limpiar los útiles. Además, en todo establecimiento, un lavabo con agua fría y caliente cerca del puesto de trabajo de la sala de ventas (ordenanza de salubridad).
• Cámaras frigoríficas: según el equipo, puede hacer falta una memoria técnica (nivel 1) o un proyecto (nivel 2) de la instalación, y presentar la documentación ante la Comunidad de Madrid antes de ponerla en servicio (Real Decreto 552/2019).
• Inmueble protegido: si el local es bien de interés cultural con declaración individualizada, está incluido a título individual en el Inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid o catalogado con la máxima protección, va a licencia, salvo que ya se viniera desarrollando una de esas actividades y no se afecten los elementos protegidos.
• Accesibilidad e incendios: Código Técnico, con alumbrado de emergencia y extintores, entre otros.
• Norma zonal o la ordenanza del área de planeamiento que rija: debe comprobarse que el uso está permitido en esa calle y en esa planta.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Qué revisamos en el local de una carnicería

Panadería o tienda de pan

• Trámite: la tienda de pan va por declaración responsable (Ley 2/2012, epígrafes 644.1 y 644.2). El obrador que elabora para distribuir a otros puntos de venta va a licencia, porque la Ordenanza 6/2022 somete a licencia las actividades industriales de elaboración de alimentos para su consumo fuera del local. Una panadería que vende en su mostrador lo que elabora no es, por sí sola, actividad industrial, según la lectura del estudio: no consta criterio municipal que lo precise.
• Horno y humos: el horneado es elaboración de alimentos. Si puede generar humos, olores o vapores molestos, por regla general hace falta captación, extracción forzada y filtrado de humos y olores con recogida de grasas, y conducto de evacuación a cubierta. No hace falta el conducto si se cumplen a la vez: solo aparatos eléctricos que cocinan en su interior sin transmitir olores, 4 kW o menos de potencia útil nominal conjunta, mantenimiento adecuado y ningún hueco abierto directo al exterior salvo los exigidos por la normativa sectorial (Ordenanza de Calidad del Aire, arts. 23 y 24).
• Ventilación, si se instala o reforma la ventilación o la climatización: categoría de aire interior IDA 3, la de los edificios comerciales (RITE). Con trabajadores, renovación mínima de 30 m³ de aire limpio por hora y trabajador en trabajos sedentarios en ambientes no calurosos ni contaminados por humo de tabaco, y de 50 m³ en los demás casos (RD 486/1997).
• Aseos: de personal, de uso exclusivo, con lavabo de agua fría y caliente y grifo de acción no manual. De público, según superficie útil (hasta 200 m², un inodoro y un lavabo, y uno más por cada 200 m² o fracción de más de 100 m²), salvo comercio minorista de alimentación de menos de 750 m² de venta sin barra de degustación; si es exigible, al menos uno accesible (ordenanza de salubridad).
• Obrador: aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual junto a los puestos de trabajo y lavabo para limpiar los útiles. Además, en todo establecimiento, un lavabo con agua fría y caliente cerca del puesto de trabajo de la sala de ventas (ordenanza de salubridad).
• Vajilla, cubiertos y menaje: con máquina lavavajillas, salvo que sean de un solo uso o se higienicen fuera del establecimiento; el menaje de gran tamaño puede lavarse a mano con agua caliente (ordenanza de salubridad).
• Registro autonómico de comercio minorista de alimentación: comunicación al iniciar la actividad, que no la habilita (Decreto 26/2026).
• Accesibilidad e incendios: Código Técnico, con alumbrado de emergencia y extintores, entre otros.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Horno, humos y chimenea
Ventilación del local y de la cocina
Aseos, lavamanos y lavavajillas

Óptica

• Trámite del Ayuntamiento: declaración responsable, con la documentación técnica exigible y, si hay obras, el proyecto técnico que proceda (Ley 2/2012, epígrafe 659.3).
• Autorización sanitaria: la óptica es un establecimiento sanitario y necesita la autorización de funcionamiento de la Comunidad de Madrid antes de abrir. No la da el Ayuntamiento ni la sustituye la declaración responsable.
• Inmueble protegido: si el local es bien de interés cultural con declaración individualizada, está incluido a título individual en el Inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid o catalogado con la máxima protección, va a licencia, salvo que ya se viniera desarrollando una de esas actividades y no se afecten los elementos protegidos.
• Norma zonal o la ordenanza del área de planeamiento que rija: debe comprobarse que el uso está permitido en esa calle y en esa planta.
• Accesibilidad e incendios: Código Técnico, con alumbrado de emergencia y extintores, entre otros.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Qué revisamos en el local de una óptica

Farmacia

• Planificación: la farmacia no se abre libremente. Es un establecimiento sanitario privado de interés público, sujeto a la planificación que fija la Comunidad de Madrid, que autoriza las nuevas oficinas: conviene saber si puede abrirse en la zona antes de alquilar el local (Ley 16/1997).
• Autorización sanitaria: necesita, antes de abrir, la autorización de funcionamiento de la Comunidad de Madrid. No la da el Ayuntamiento ni la sustituye la declaración responsable.
• Trámite del Ayuntamiento: declaración responsable, con carácter general, porque no figura en la lista de licencias de la Ordenanza 6/2022. La excepción ambiental de esa lista solo alcanza a las preparaciones que no son en serie, responden a una petición individualizada y no requieren instalaciones fijas: si las hay en serie o con instalaciones fijas, el trámite debe estudiarse. También cambia si las obras requieren proyecto de edificación.
• Norma zonal o la ordenanza del área de planeamiento que rija: debe comprobarse que el uso está permitido en esa calle y en esa planta.
• Accesibilidad e incendios: Código Técnico, con alumbrado de emergencia y extintores, entre otros.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Qué revisamos en el local de una farmacia

Centro de yoga o estudio de actividad física

• Trámite en la ciudad de Madrid: la Ordenanza 6/2022 somete a declaración responsable las actuaciones que no figuran en su lista de actuaciones sujetas a licencia; debe comprobarse en cada caso, sobre todo si el edificio está protegido o las obras requieren proyecto de edificación.
• Uso de incendios: el Código Técnico llama pública concurrencia a los usos de deporte, y Docente a la enseñanza solo si predominan las aulas de mucha ocupación; cuál corresponde al centro debe comprobarse. La ocupación sale de la tabla 2.1 del DB SI: en zonas de público de gimnasios, 1,5 m² por persona sin aparatos y 5 con aparatos.
• Protección contra incendios: extintores a 15 m de recorrido como máximo desde todo origen de evacuación, y alumbrado de emergencia en los recorridos de evacuación y en todo recinto de más de 100 personas (DB SI y DB SUA).
• Ordenanza de salubridad: llama gimnasio al establecimiento destinado al ejercicio físico y deporte. Si el centro encaja, vestuarios y duchas obligatorios, que pueden compartirse con otras actividades, separados por sexos si hay usuarios de ambos y con suelo antideslizante: debe comprobarse.
• Accesibilidad, si son exigibles aseos o vestuarios: un aseo accesible por cada 10 inodoros o fracción; en cada vestuario, una cabina accesible, y un aseo y una ducha accesibles por cada 10 instalados o fracción (DB SUA 9).
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Normativa y licencia de un centro de yoga

Taller

• Taller de reparación de automóviles: antes de abrir, declaración responsable ante la Comunidad de Madrid, con proyecto de las instalaciones sujetas a reglamentos de seguridad, si estos lo exigen, y estudio técnico con los equipos y los trabajos que hará. La placa-distintivo se coloca en la fachada, en un lugar fácilmente visible.
• Residuos: el titular asegura el tratamiento adecuado de sus residuos y dispone de una zona habilitada e identificada para almacenarlos; los peligrosos, protegidos de la intemperie y con sistemas de retención de vertidos y derrames. Si genera residuos peligrosos, comunicación previa a la Comunidad de Madrid antes de empezar (Ley 7/2022).
• Uso urbanístico: el Plan General llama industria en general a la reparación de productos, y los talleres de vehículos son su categoría de taller de automoción. Debe comprobarse que la norma zonal o la ordenanza del área admite esa categoría en esa calle y en esa planta.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad en Madrid

Discoteca, sala de fiestas u otra actividad de ocio y diversión

• Trámite: licencia municipal de funcionamiento o declaración responsable, a elección del titular (Ley 17/1997). La declaración responsable permite hacer las obras y abrir con carácter provisional hasta la comprobación municipal.
• Informe preceptivo de incendios: discoteca o sala de baile de más de 200 personas; sala de fiestas u otro espectáculo en recinto cerrado de más de 200; bar especial u otra actividad de ocio y diversión de más de 500 (Ordenanza 6/2022).
• Zona de Protección Acústica Especial: si el local está en una, su plan zonal puede prohibir nuevas actividades recreativas o de espectáculos, fijar distancias a las existentes o limitar su horario. Debe comprobarse antes de alquilar.
• Incendios: uso Pública Concurrencia; ocupación de cálculo de 0,5 m² por persona en las zonas de público de una discoteca y de 1 m² en las de público de pie de un bar (DB SI). Seguro de incendio y de responsabilidad civil y plan de emergencia (Ley 17/1997).
• Ordenanza de salubridad, que alcanza a los establecimientos del catálogo que sirven bebidas y nombra los bares especiales y las salas de fiestas: aseos de personal (en los bares especiales pueden compartirse con los de público) y aseos de público según superficie útil (hasta 200 m², un inodoro y un lavabo, y uno más por cada 200 m² o fracción de más de 100 m²), al menos uno accesible. Si son exigibles, un aseo accesible por cada 10 inodoros o fracción (DB SUA 9).
• Norma zonal o la ordenanza del área de planeamiento que rija: debe comprobarse que el uso está permitido en esa calle y en esa planta.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad en Madrid

Obrador o cocina que elabora para consumo fuera del local

• Trámite: licencia si es una actividad industrial de elaboración de alimentos para su consumo fuera del local, como un matadero, una sala de despiece o una fábrica de productos alimentarios (Ordenanza 6/2022). Si no lo es, declaración responsable. La ordenanza no define cuándo la elaboración es industrial: debe consultarse.
• Si vende al consumidor final como comercio minorista de alimentación, ordenanza de salubridad: obrador aislado y de uso exclusivo, con lavamanos de acción no manual junto a los puestos de trabajo y lavabo para limpiar los útiles; si tiene sala de ventas, además un lavabo con agua fría y caliente cerca de su puesto de trabajo.
• Humos: elaborar alimentos con humos, olores o vapores molestos exige captación, extracción forzada y filtrado con recogida de grasas, y conducto a cubierta. No hace falta el conducto si se cumplen a la vez: solo aparatos eléctricos que cocinan en su interior sin transmitir olores, 4 kW o menos de potencia útil nominal conjunta, mantenimiento adecuado y ningún hueco abierto directo al exterior salvo los exigidos por la normativa sectorial (Ordenanza de Calidad del Aire, arts. 23 y 24).
• Ventilación: con trabajadores, renovación mínima de 30 m³ de aire limpio por hora y trabajador en trabajos sedentarios en ambientes no calurosos ni contaminados por humo de tabaco, y de 50 m³ en los demás casos (RD 486/1997). Si se instala o reforma una ventilación o climatización para el bienestar térmico y la higiene de las personas, se aplica además el RITE a la parte reformada.
• Incendios: si la elaboración es una actividad industrial, se aplica el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales, y va a licencia con riesgo alto, o medio en un local de un edificio con otros usos (Ordenanza 6/2022). Si no lo es, el DB SI.
• Uso urbanístico: elaborar o transformar productos es industria en general para el Plan General. Debe comprobarse que la norma zonal o la ordenanza del área admite ese uso en esa calle y en esa planta.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad en Madrid

Hotel, pensión u hostal

• Trámite: licencia, porque el hospedaje está en el control por licencia. Antes de abrir hay que presentar además una declaración responsable ante la dirección general de Turismo de la Comunidad de Madrid, que clasifica el establecimiento y no sustituye a la licencia ni a los demás permisos.
• Tipo de establecimiento: un hotel ocupa un edificio entero o una parte independizada con entradas, ascensores y escaleras de uso exclusivo; una pensión ofrece alojamiento en habitaciones sin llegar al nivel de hotel y puede ocupar uno o varios pisos correlativos del mismo edificio comunicados por escalera interna de uso exclusivo; un hostal es una pensión con más de veinte plazas y diez habitaciones como mínimo. Quedan fuera del decreto los alojamientos de menos de cuatro plazas; las hosterías (hostels), los apartamentos turísticos y las viviendas turísticas tienen sus propias normas.
• Uso urbanístico: es uso terciario de hospedaje, que se remite a la norma sectorial de cada modalidad; debe comprobarse que la norma zonal de la parcela lo admite en esa planta y situación. En parcelas de uso industrial, o industrial con oficinas, no se pueden implantar pensiones, hostales, casas de huéspedes ni hoteles-apartamentos, salvo que la parcela admita la vivienda colectiva como uso alternativo o autorizable. En un edificio de uso residencial, el local tiene que tener siempre acceso independiente.
• Centro Histórico (APE 00.01), en parcelas de uso residencial: un local o unas plantas dentro de un edificio de viviendas existente no pueden destinarse a hospedaje, en ninguna planta. No cuenta como edificio residencial el que tiene más del 66 % de su superficie edificada en usos terciarios, y la regla no se aplica a las parcelas con un estudio de repercusión validado o un plan especial de hospedaje aprobado que aún no hayan implantado la actividad. En un edificio no residencial depende del nivel de compatibilidad de usos (A a E), y en el nivel E no se admite. Si ocupa el edificio entero, el mismo artículo tiene reglas propias según el nivel y la catalogación; debe comprobarse.
• Habitaciones y baños: altura de 2,50 m, o 2,20 m en el baño y bajo descuelgues de instalaciones. En la categoría más baja de hotel (una estrella), 7 m² la habitación individual y 12 m² la doble, todas con baño de al menos 3,5 m² con bañera o ducha, lavabo e inodoro. En pensión u hostal de una estrella, 7 m² y 11 m², con un baño completo por cada tres habitaciones y un aseo por planta. Cada categoría tiene sus propios mínimos, y la Comunidad puede dispensar alguno de forma motivada.
• Instalaciones y circulaciones: calefacción y agua caliente ya en la categoría más baja de hotel y de pensión. En hotel de una estrella, además, escalera de 1,1 m, pasillos de 1,2 m (1,1 m si solo hay habitaciones a un lado) y ascensor si tiene tres o más plantas contando el sótano; en pensión u hostal, ascensor con tres o más plantas en la de tres estrellas y con cuatro o más en la de dos. En todo caso hay que cumplir además las normas de accesibilidad e incendios.
• Ventilación: todos los dormitorios, sea cual sea la categoría, con huecos de ventilación directa al exterior de superficie practicable no inferior al 8 % de su superficie útil, y con oscurecimiento que impida totalmente la entrada de luz; los baños y aseos, con ventilación natural directa o conducida, o forzada. La calidad del aire se resuelve con el RITE: categoría IDA 3 en las habitaciones e IDA 2 en los locales comunes.
• Incendios: es uso Residencial Público del DB SI. Si se cambia el uso de una parte del edificio, el DB SI se aplica a esa parte y a los recorridos de evacuación que la sirven hasta el exterior. El establecimiento es sector de incendio propio, salvo en edificios de uso principal Residencial Vivienda si no pasa de 500 m² construidos; cada sector, hasta 2.500 m². Cada habitación, y cada oficio de planta que no sea local de riesgo especial, con paredes EI 60 y, si el establecimiento pasa de 500 m², puertas EI2 30-C5. Ocupación de cálculo en zonas de alojamiento: 20 m² por persona.
• Instalaciones contra incendios: extintores de eficacia 21A-113B a no más de 15 m de recorrido en cada planta; sistema de detección y alarma, con detectores y señales visuales además de acústicas, si pasa de 500 m² construidos; bocas de incendio de 25 mm si pasa de 1.000 m² o aloja a más de 50 personas; columna seca si la altura de evacuación pasa de 24 m, que el Ayuntamiento puede sustituir por bocas de incendio, y extinción automática si pasa de 28 m o de 5.000 m² construidos.
• Accesibilidad: alojamientos accesibles según el total: uno de 5 a 50, dos de 51 a 100, cuatro de 101 a 150, seis de 151 a 200 y, por encima, ocho más uno por cada 50 o fracción adicionales a 250; el decreto autonómico pide el mismo número de habitaciones adaptadas. En un cambio de uso de una parte del edificio, el DB SUA se aplica a esa parte, con un itinerario accesible hasta la vía pública cuando lo exija el SUA 9.
• Electricidad: para el reglamento electrotécnico, los hoteles y hostales son locales de pública concurrencia cualquiera que sea su ocupación, con las prescripciones de su instrucción propia.
• Ruido: toda instalación y actividad del establecimiento debe respetar los límites de transmisión a los locales colindantes que fija la ordenanza de ruido según el uso del receptor, y los dormitorios del hospedaje tienen sus propios límites como receptores.
• Esta lista no agota las condiciones: dependen del local y del proyecto.

Proyecto y licencia de actividad en Madrid