Abrir una oficina o un despacho profesional en Madrid: declaración responsable, con o sin atención al público

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 6 de noviembre de 2026. Actualizado el 6 de noviembre de 2026.

Quien va a abrir una oficina o un despacho profesional en un local de Madrid capital suele preguntar si le piden licencia y si cambia algo por recibir clientes. Esta guía responde con las normas de la Comunidad de Madrid y del Ayuntamiento. Es información general sobre Madrid capital y no sustituye al estudio del local concreto. Si lo que quiere abrir es una tienda, está la guía de comercios que abren con declaración responsable.

1. Resumen

• La Ley 2/2012 de la Comunidad de Madrid se aplica a las actividades que se realicen en oficinas y estén incluidas en su anexo. Para ellas no hay licencia urbanística previa: se inician con declaración responsable, documentación técnica y tasa.
• El anexo recoge, entre otras, las actividades financieras, las de seguros, las inmobiliarias y los servicios prestados a las empresas (jurídicos, contables, técnicos de arquitectura e ingeniería, publicidad y otros).
• Que la oficina tenga o no atención al público no cambia el cauce. Sí puede añadir un informe de incendios cuando la superficie construida destinada a atención al público supera los 2.500 m².
• El despacho profesional en la vivienda habitual es otra clase de uso del Plan General y no se confunde con la oficina en un local.
• Si la actividad no figura en el anexo, o el inmueble está protegido, el trámite se estudia aparte (punto 6).

2. Qué es una oficina para el Plan General

El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid incluye en la clase de uso terciario de oficinas las actividades cuya función es prestar servicios administrativos, técnicos, financieros, de información u otros, realizados básicamente a partir del manejo y transmisión de información, bien a las empresas o a los particulares. La definición no exige que haya público en el local: habla de servicios prestados a empresas o a particulares. Que el uso de oficinas esté admitido en la calle y en la planta del local depende de la norma zonal, que se estudia con el local.

3. Qué dice la Ley 2/2012

La ley se aplica a las actividades comerciales minoristas y de servicios y a las que se realicen en oficinas, incluidas en su anexo, en el ámbito territorial de la Comunidad de Madrid. Para ellas, la ejecución de obras y el ejercicio de la actividad se inician con la simple presentación de la declaración responsable, el proyecto técnico que en cada caso proceda y la liquidación de la tasa. Si no hay obras de clase alguna, bastan la declaración, la documentación técnica exigible y la tasa. La Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a declaración responsable cualquiera de las actuaciones reguladas en la Ley 2/2012.

El anexo se identifica con los epígrafes del Impuesto sobre Actividades Económicas, y la ley manda interpretarlo conforme a ese impuesto. En las divisiones de servicios figuran:

• las instituciones financieras (agrupación 81) y los seguros (agrupación 82);
• los auxiliares financieros y de seguros y las actividades inmobiliarias (agrupación 83), con la promoción inmobiliaria y los servicios relativos a la propiedad inmobiliaria y a la propiedad industrial;
• los servicios prestados a las empresas (agrupación 84): jurídicos, financieros y contables, técnicos de ingeniería, arquitectura y urbanismo, topografía y delineación, publicidad y relaciones públicas, estudios de mercado, correos y telecomunicaciones, y otros servicios a empresas;
• el alquiler de bienes muebles (agrupación 85) y de bienes inmuebles (agrupación 86).

El estudio de arquitectura es un ejemplo: los servicios técnicos de arquitectura y urbanismo son el epígrafe 843.2. Antes de dar por hecho que su oficina entra, se comprueba el epígrafe del IAE de su actividad.

4. Con atención al público o sin ella

El anexo I de la Ordenanza 6/2022, que enumera lo que va por licencia, no contiene ninguna entrada que dependa de que la oficina atienda o no a clientes. Todo lo sujeto a intervención que no esté en ese anexo va por declaración responsable. La atención al público aparece en la ordenanza en un solo sitio, el anexo VI, que lista las actividades sujetas a informe preceptivo en materia de protección contra incendios: entre ellas, las oficinas con superficie construida destinada a atención al público mayor de 2.500 m². Cuando el informe es exigible, la ordenanza dispone que debe obtenerse antes de presentar la declaración responsable.

La declaración, tenga o no público la oficina, incluye la afirmación de que la actuación cumple la normativa urbanística y sectorial, en especial la de incendios, accesibilidad, condiciones higiénico-sanitarias y medio ambiente. Esa afirmación se apoya en la documentación técnica firmada.

La ordenanza prevé además una comprobación solo documental para actividades de uso terciario en locales de hasta 150 m² construidos que no afecten a elementos protegidos. Esa previsión remite a un párrafo del artículo 29.1 anulado por la Sentencia 398/2023 del Tribunal Superior de Justicia de Madrid, así que no se recomienda dar por hecho que la comprobación vaya a ser solo documental ni que el Ayuntamiento renuncie a inspeccionar después.

5. Despacho en la vivienda y coworking

Despacho profesional doméstico. El Plan General lo define como el espacio para actividades profesionales que el usuario ejerce en su vivienda habitual, en las condiciones reguladas en el uso residencial, y añade que en él no pueden desarrollarse actividades comerciales. Es una figura distinta de la oficina en un local, y esta guía no resuelve si un caso concreto necesita algún trámite: depende de las obras y de la vivienda.

Coworking. La palabra no figura en la Ordenanza 6/2022, ni en la Ley 2/2012, ni en la Ley 12/2012, ni en el compendio del Plan General (búsqueda textual del 6 de noviembre de 2026). Según lo que se ofrezca, puestos de trabajo, alquiler de espacio o servicios, puede encajar en un epígrafe del anexo o en otro, o no encajar. Esa clasificación se decide caso a caso y esta guía no la resuelve.

6. Cuándo cambia el trámite

• La actividad no figura en el anexo. No entra por la Ley 2/2012 y se aplica el cauce general de la ordenanza: declaración responsable para lo que no esté en el anexo I. En ese caso, las obras que requieran proyecto de edificación según la Ley de Ordenación de la Edificación van por licencia, porque la salvedad del anexo I a favor de la Ley 2/2012 no las alcanza.
• Inmueble protegido. La Ley 2/2012 no se aplica a las actuaciones sobre bienes de interés cultural con declaración individualizada, bienes incluidos a título individual en el Inventario de Bienes Culturales de la Comunidad de Madrid e inmuebles catalogados con la máxima protección, salvo que ya se viniera desarrollando alguna de esas actividades y no se afecten los elementos protegidos. El anexo I somete a licencia esas actuaciones.
• Edificio fuera de ordenación absoluta. Las actuaciones en esos edificios van por licencia (anexo I, punto 12).
• Actividad con control ambiental. El anexo I exige licencia para las actividades sometidas a algún procedimiento de control ambiental, con una lista de excepciones.

7. Qué se presenta y quién lo firma

La ordenanza pide con la declaración el formulario normalizado, la documentación técnica que proceda según su anexo II, que incluye el presupuesto de las obras e instalaciones fijas, y la acreditación del pago de la tasa y de los demás tributos exigibles. Esa documentación es obligatoria para que la declaración surta efectos desde su entrada en el Registro del Ayuntamiento. Los documentos técnicos deben estar suscritos por técnico competente, y solo las obras de mantenimiento y conservación se libran de presentarlos. El visado colegial es potestativo para el interesado, salvo en los casos de visado obligatorio.

8. Qué revisamos en el local antes de presentarla

La declaración responsable afirma que el local cumple. Antes de presentarla, en la visita al local revisamos:

• Uso del local. Que el Plan General admita la oficina en ese local y en esa planta.
• Ocupación y evacuación. Cuántas personas trabajan y reciben visitas, recorridos hasta la salida, extintores, señalización y alumbrado de emergencia.
• Accesibilidad. Si hay atención al público, la entrada y el recorrido hasta la zona de atención, y el aseo.
• Ventilación y climatización. Aire exterior suficiente para los puestos de trabajo y equipos bien situados.
• Iluminación e instalación eléctrica. Luz en los puestos, cuadro eléctrico y su certificado.
• Obras. Tabiquería, falsos techos e instalaciones: qué se puede hacer sin proyecto de edificación.

9. Lo que esta guía no puede prometer

• Las tasas y los plazos: no se han verificado aquí.
• La norma zonal del local: si el uso de oficinas está permitido en esa calle y en esa planta.
• El epígrafe del IAE y el encaje del coworking u otras fórmulas mixtas.
• Las cifras técnicas de aseos, accesibilidad, ocupación y evacuación, que dependen del local y del Código Técnico de la Edificación.

10. Siguiente paso

Antes de alquilar la oficina, compruebe el uso del local y las obras que necesita: la guía para antes de alquilar un local sirve de guion. Cómo termina la comprobación del Ayuntamiento está en la guía de declaración responsable o licencia en Madrid capital. Para ver cómo trabaja el estudio, la página de declaración responsable de actividad en Madrid; y si duda entre declaración y licencia, el comprobador del trámite da un primer filtro sin registrarse.

Preguntas frecuentes

¿Una oficina necesita licencia en Madrid?

Si su actividad figura en el anexo de la Ley 2/2012, no: se abre con declaración responsable, con la documentación técnica que proceda y la tasa. Cambia si el inmueble está protegido, si el edificio está fuera de ordenación absoluta o si la actividad tiene control ambiental.

¿Cambia el trámite si recibo clientes en la oficina?

No cambia la elección entre licencia y declaración responsable: el anexo I de la ordenanza no distingue oficinas con y sin público. La atención al público solo aparece en el anexo VI, que exige informe de incendios para oficinas con más de 2.500 m² construidos destinados a atención al público.

¿Puedo tener mi despacho profesional en mi vivienda?

El Plan General prevé el despacho profesional doméstico: el que se ejerce en la vivienda habitual, en las condiciones del uso residencial y sin actividades comerciales. Si su caso necesita algún trámite depende de las obras y de la vivienda, y se estudia con ella.

¿Y un espacio de coworking?

La palabra no figura en las normas consultadas. Según lo que se ofrezca, puede encajar en un epígrafe del anexo de la Ley 2/2012 o no encajar, y se decide caso a caso.

¿Quién firma la documentación técnica?

Un técnico competente, como exige la ordenanza. En el estudio la redacta y la firma el arquitecto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 6 de noviembre de 2026:

• Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (texto consolidado, última actualización 11-07-2023, sede.madrid.es). Arts. 23, 24, 28 y 29 y anexos I, II y VI
• Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 2 a 4 y anexo, agrupaciones 81 a 86
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 155 y 157
• Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, Normas Urbanísticas (compendio actualizado a 24-09-2025, documento informativo). Art. 7.6.1
• Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio (BOE). Art. 2

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