¿Qué permiso necesita la reforma de un piso en Madrid?

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 25 de septiembre de 2026.

Información general, revisada el 25 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Antes de reformar una vivienda hay que saber qué título municipal necesita la obra y si exige un proyecto de arquitecto. En la Comunidad de Madrid lo determinan, sobre todo, la Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid y la Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas desarrolla el procedimiento. Esta guía resume los criterios generales, con referencia a las normas vigentes a 25 de septiembre de 2026.

1. Tres situaciones posibles

La Ley 9/2001 distingue tres regímenes para las obras:

Obras que no necesitan título habilitante (art. 160.f). Son las obras de menor entidad, como la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, solados, alicatados, yesos y pinturas, las reparaciones puntuales de cubiertas o cornisas y la reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado. Siguen necesitando, si procede, las autorizaciones para retirar los residuos u ocupar la vía pública. En la ciudad de Madrid, la ordenanza solo excluye de título la sustitución de acabados interiores cuando el edificio no está protegido arquitectónicamente (art. 6.b).
Declaración responsable (art. 155). Es el régimen general. Incluye, entre otras, las obras de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación de edificios existentes que no producen una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, la envolvente global o el conjunto del sistema estructural, y que no requieren proyecto según la legislación estatal de ordenación de la edificación (art. 155.b).
Licencia urbanística (art. 152). Es obligatoria, entre otros casos, para las obras que precisan proyecto según la normativa de ordenación de la edificación (art. 152.b) y para las intervenciones totales en edificios catalogados o protegidos y las parciales que afectan a los elementos protegidos (art. 152.c).

La mayoría de las reformas interiores de un piso, como redistribuir tabiques o reformar la cocina y los baños con cambios de fontanería y saneamiento, se tramitan por declaración responsable, siempre que no alteren de forma esencial la estructura o la fachada ni afecten a elementos protegidos. La simple renovación de las instalaciones eléctricas o de aire acondicionado no necesita título (art. 160.f).

2. Cuándo exige proyecto la LOE

El artículo 2.2 de la LOE exige proyecto para las intervenciones sobre edificios existentes que alteran su configuración arquitectónica. Son las intervenciones totales y las parciales que producen una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o que cambian los usos característicos del edificio (art. 2.2.b). También lo exige para las intervenciones totales en edificios catalogados o protegidos y para las parciales que afectan a los elementos protegidos (art. 2.2.c).

En la práctica, suelen requerir proyecto la ampliación de superficie o de altura, las actuaciones que alteran de forma esencial el conjunto del sistema estructural, la apertura o el cambio de huecos que varían de forma esencial la composición general exterior y el cambio del uso característico del edificio. Un cambio puntual en un elemento estructural no obliga por sí solo a redactar proyecto, aunque sí requiere la justificación técnica correspondiente. Si la obra tiene uso residencial, el proyectista debe ser arquitecto (art. 10.2.a de la LOE). El proyecto de ejecución de estas obras y su certificado final deben visarse en el colegio profesional (Real Decreto 1000/2010, art. 2).

Que una obra no necesite proyecto no significa que no necesite documentación técnica. El Código Técnico de la Edificación (CTE) se aplica también a las intervenciones en edificios existentes, y su cumplimiento se justifica en el proyecto o en una memoria suscrita por técnico competente. Cuando la obra va por declaración responsable, hay que declarar que se dispone de ese proyecto o memoria (CTE, Parte I, art. 2.3). El mismo artículo impide reducir las condiciones preexistentes relacionadas con las exigencias básicas cuando ya son menos exigentes que las de los Documentos Básicos. En la ciudad de Madrid, solo las obras de mantenimiento y conservación pueden definirse sin proyecto ni documento técnico (Ordenanza 6/2022, art. 24.2).

3. La declaración responsable en la ciudad de Madrid

La declaración responsable habilita para empezar la obra desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento, sin perjuicio de la comprobación, el control y la inspección municipales posteriores (art. 157.1 de la Ley 9/2001). No legitima obras contrarias a la normativa urbanística (art. 157.4), y cualquier modificación de lo declarado exige una declaración complementaria (art. 157.5).

Según la Ordenanza 6/2022, la declaración se presenta con el modelo normalizado, la documentación técnica que proceda (con el presupuesto de las obras a precios actuales de mercado) y el justificante de pago de la tasa y del ICIO (art. 28.1). Antes de presentarla hay que constituir la garantía de gestión de residuos (art. 25.2). Si la declaración no indica plazos, la obra debe empezar en seis meses y terminar en un año (art. 9.1). Al terminar, se comunica la finalización en un plazo de quince días con la documentación que fija la ordenanza, entre ella el certificado final de obra cuando ha intervenido un técnico (art. 29.3).

4. La comunidad de propietarios

El título municipal no sustituye las normas de la Ley de Propiedad Horizontal. Dentro de su vivienda, el propietario puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios si no menoscaba ni altera la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores ni los derechos de otro propietario, y debe comunicar las obras previamente a quien represente a la comunidad. En el resto del inmueble no puede hacer alteración alguna (art. 7.1).

Las obras que afectan a elementos comunes necesitan acuerdo de la junta. La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluido el cierre de terrazas, requieren la aprobación de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas (arts. 10.3.b y 17.4). Las obras de conservación y las necesarias para la seguridad, la habitabilidad y la accesibilidad universal son obligatorias y no requieren acuerdo (art. 10.1), y la instalación de un ascensor o la supresión de barreras se aprueba por mayoría de propietarios y de cuotas (art. 17.2). Conviene revisar los estatutos y comunicar las obras con antelación, sobre todo si afectan a bajantes, patios, fachada o estructura.

5. Edificios protegidos en la ciudad de Madrid

El Plan General de Madrid incluye un Catálogo General de Edificios Protegidos con tres niveles de protección. En los niveles 1 (grados singular e integral) y 2 (grados estructural y volumétrico) el edificio se protege en su conjunto; en el nivel 3 (grados parcial y ambiental) solo se protegen determinados elementos (Normas Urbanísticas, art. 4.3.4). El catálogo, con el nivel y grado de cada edificio, puede consultarse en el geoportal del Ayuntamiento.

La protección cambia el trámite. Las actuaciones parciales que alteran elementos protegidos de un edificio catalogado van por licencia (Ley 9/2001, art. 152.c, y anexo I de la Ordenanza 6/2022). Las Normas Urbanísticas exigen, con carácter previo, el dictamen de la comisión municipal de protección del patrimonio (CPPHAN) sobre las licencias y declaraciones responsables que afectan a bienes protegidos, salvo las excepciones que se regulen (art. 4.11.1). Si el inmueble es Bien de Interés Cultural o Bien de Interés Patrimonial, o está en su entorno de protección, hace falta además una autorización previa de la Comunidad de Madrid, que no puede sustituirse por una declaración responsable (Ley 8/2023 de Patrimonio Cultural, art. 39). Algunos criterios habituales en la fachada de estos edificios se explican en el artículo sobre reforma de un piso en un edificio protegido.

6. ICIO y tasas

Toda obra sujeta a licencia o a declaración responsable paga el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO). La base es el coste de ejecución material de la obra, y el tipo lo fija cada ayuntamiento sin superar el 4 % (texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales, arts. 100 a 102). En la ciudad de Madrid, el tipo es del 3,75 % (Ordenanza Fiscal 7/2023, art. 25). La ordenanza prevé bonificaciones para las obras en edificios catalogados (del 75 %, el 35 % o el 10 %, según el nivel de protección) y para otros supuestos, pero no se aplican de forma automática: exigen que el Pleno del Ayuntamiento declare la obra de especial interés o utilidad municipal, a solicitud del interesado dentro de los dos meses siguientes a la licencia o a la declaración responsable, y no son acumulables (arts. 10, 17 y 18). Si esa declaración se deniega, no hay bonificación.

Además del impuesto, el Ayuntamiento cobra la tasa por prestación de servicios urbanísticos, cuyo importe depende del tipo de actuación y de la superficie (Ordenanza Fiscal 10/2023). En otros municipios de la Comunidad, el tipo del ICIO y las tasas dependen de sus propias ordenanzas fiscales.

Resumen

Tipo de obra	Título habitual	Norma
Sustitución de acabados interiores, pinturas, solados o renovación de instalaciones	Sin título habilitante (en Madrid, los acabados solo si el edificio no está protegido)	Ley 9/2001 art. 160.f; Ordenanza 6/2022 art. 6
Reforma interior sin afectar a estructura, fachada ni volumen	Declaración responsable con documentación técnica	Ley 9/2001 art. 155.b; CTE Parte I art. 2.3
Obras que alteran de forma esencial la estructura, la composición exterior o el volumen, o cambian el uso característico	Licencia con proyecto de arquitecto	Ley 9/2001 art. 152.b; LOE art. 2.2.b
Obras que afectan a elementos protegidos	Licencia; dictamen de patrimonio y, en BIC o BIP, autorización de la Comunidad	Ley 9/2001 art. 152.c; Ley 8/2023 art. 39

Preguntas frecuentes

¿Necesito permiso del ayuntamiento para cambiar el suelo o pintar mi piso?

Por lo general no. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid excluye de título habilitante la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda, los solados, alicatados, yesos y pinturas, y la renovación de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado (art. 160.f). En la ciudad de Madrid, la exclusión de los acabados interiores no se aplica si el edificio está protegido (art. 6.b de la Ordenanza 6/2022). Siguen haciendo falta, si proceden, las autorizaciones de residuos y de ocupación de la vía pública.

¿Una reforma integral de un piso necesita licencia?

Normalmente se tramita por declaración responsable, si no altera la estructura, la composición exterior, la volumetría ni la envolvente del edificio (art. 155.b de la Ley 9/2001). Si la reforma requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación, o afecta a elementos protegidos de un edificio catalogado, necesita licencia (art. 152).

¿Cuándo hace falta un proyecto de arquitecto en una reforma?

Cuando la obra altera la configuración arquitectónica del edificio: intervenciones totales o parciales que cambian de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el sistema estructural, o que cambian el uso característico, y las que afectan a elementos protegidos (art. 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación). En uso residencial, el proyecto lo firma un arquitecto.

¿La comunidad de propietarios tiene que aprobar la reforma de mi piso?

Las obras dentro de la vivienda que no afectan a la seguridad, la estructura ni el aspecto exterior no necesitan acuerdo, pero deben comunicarse antes a quien represente a la comunidad (art. 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal). Las que alteran la estructura o la fábrica del edificio, o cierran una terraza, requieren el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas (art. 17.4).

¿Cuánto es el ICIO de una reforma en la ciudad de Madrid?

El 3,75 % del coste de ejecución material de la obra (art. 25 de la Ordenanza Fiscal 7/2023). Las bonificaciones para edificios catalogados no son automáticas: requieren que el Pleno declare la obra de especial interés o utilidad municipal, a solicitud del interesado en los dos meses siguientes a la licencia o a la declaración responsable, y no son acumulables (arts. 10, 17 y 18). A ello se suma la tasa por prestación de servicios urbanísticos.

El estudio analiza el título que corresponde a cada reforma, redacta el proyecto o la documentación técnica, la tramita y dirige la obra.

Más información en la página de reformas y ampliaciones. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 25 de septiembre de 2026:

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Reforma de vivienda en Madrid: cuándo basta una declaración responsable y cuándo hace falta proyecto