Cambio de uso
Cambio de uso de local a vivienda en Madrid
El cambio de uso de local a vivienda es la transformación de un local en una vivienda, que exige comprobar la normativa urbanística, redactar la documentación técnica y tramitarla ante el ayuntamiento. En Madrid, Estudio 27´10, dirigido por el arquitecto Nicolás Morales Salazar, estudia la viabilidad del local, redacta el proyecto, lo tramita y dirige la obra hasta la primera ocupación.
Primer paso
Viabilidad del local
No todos los locales pueden convertirse en vivienda. Depende de la normativa urbanística de la zona y de las condiciones del propio local. Por eso el trabajo empieza con un estudio de viabilidad, antes de la compra del local o de la inversión en la obra.
Aspectos que se revisan:
- Acceso: cómo se entra a la vivienda, desde la calle o desde el portal.
- Fachada y estética urbana: condiciones de diseño de la fachada de la planta baja.
- Superficies mínimas de dormitorios, estar, cocina y baño.
- Dotaciones: agua, electricidad, calefacción y saneamiento.
- Altura libre, ventilación e iluminación natural.
- Protección contra incendios y seguridad.
Cada ayuntamiento fija sus propias condiciones, que se comprueban para cada local. En la ciudad de Madrid están en las Normas Urbanísticas del Plan General: guía sobre lo que hay que comprobar.
Estudio de viabilidad antes de comprar un local
Para quien piensa comprar un local y convertirlo en vivienda, y para las inmobiliarias que lo venden, el estudio de viabilidad puede encargarse por separado: visita al local, comprobación de la normativa del municipio e informe breve con la conclusión (viable, viable con condiciones o no viable), los puntos críticos y los pasos y plazos orientativos del trámite.
El informe se entrega en 5 días hábiles desde la visita, en toda la Comunidad de Madrid. Si después se encarga el proyecto, su coste se descuenta de los honorarios.
El proceso
Fases del cambio de uso
Estudio de viabilidad urbanística
Comprobación de la normativa aplicable al local y de si puede destinarse a vivienda, antes de la compra o de la inversión en obra.
Proyecto técnico
Proyecto de la vivienda: distribución, fachada, instalaciones y justificación de la normativa, con visado colegial cuando es obligatorio.
Licencia o declaración responsable
Tramitación del procedimiento que corresponda en el ayuntamiento y contestación de sus requerimientos.
Contratación y obra
Petición y comparación de ofertas de constructoras, asesoramiento en la contratación y dirección de la obra conforme al proyecto.
Final de obra y primera ocupación
Certificado final de obra, documentación para la primera ocupación y demás trámites finales, como la actualización en el Catastro.
En la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2001 del Suelo somete a declaración responsable los cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio (art. 155.i) y a licencia las obras que requieren proyecto de edificación (art. 152.b). El procedimiento que corresponde se determina en cada caso.
Proyectos
Cambios de uso del estudio
Obra terminada
Local convertido en vivienda en Madrid
Local en planta baja de un edificio residencial transformado en vivienda: 57,50 m² útiles de vivienda en planta baja, más un trastero de 12,26 m² en entreplanta. Terminado en 2024. El estudio se encargó del proyecto, de la licencia, de la dirección de obra y del certificado final de obra.
Otros tres locales, en proyecto y tramitación para pasar a vivienda, en Méndez Álvaro y Villaverde (Madrid) y en Perales de Tajuña.
Alcance de los servicios
Gestión integral del encargo
El estudio reúne arquitecto y arquitecto técnico: Nicolás Morales Salazar dirige el proyecto y la obra, y Álvaro López, socio del estudio, asume la dirección de la ejecución. Los proyectos de ingeniería los dirige Jaime Morales Bravo, ingeniero industrial. Según el alcance del encargo, el estudio se ocupa de la tramitación ante el ayuntamiento y el colegio profesional, pide y compara ofertas de empresas constructoras, asesora en la contratación y actúa como interlocutor técnico durante la obra, con visitas, conformidad a las certificaciones parciales e informes periódicos. Al final entrega el certificado final y la documentación para la primera ocupación.
El estudio no ejecuta obras: el contrato de obra se firma entre el cliente y la empresa constructora elegida.
Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Cualquier local de Madrid puede convertirse en vivienda?
No. En la ciudad de Madrid, el uso principal del edificio debe ser residencial, la norma zonal no debe impedirlo, el local no puede figurar en el catálogo de establecimientos comerciales y, en los ejes terciarios, los locales en planta baja o inferior no pueden transformarse (arts. 7.3.12 y 8.10.2.9 de las Normas Urbanísticas, redacción de 2025). Además, la vivienda debe cumplir las condiciones de vivienda exterior, superficie, altura e iluminación.
¿Qué superficie mínima debe tener la vivienda?
En la ciudad de Madrid, con carácter general, 40 m² útiles, con estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño (art. 7.3.4.1 de las Normas Urbanísticas del Plan General).
¿Se puede hacer una vivienda en un sótano o semisótano?
No. Las Normas Urbanísticas de Madrid impiden transformar en vivienda un local cuyo suelo quede, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él (art. 7.3.13).
¿Se tramita con licencia o con declaración responsable?
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a declaración responsable los cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio (art. 155.i) y a licencia las obras que requieren proyecto de edificación (art. 152.b). El estudio analiza en cada caso cuál corresponde.
¿Quién trata con el ayuntamiento y con la empresa constructora?
Según el alcance del encargo, el estudio puede presentar la solicitud de licencia o la declaración responsable, contestar los requerimientos y tramitar el visado y la primera ocupación. Para la obra, puede pedir ofertas a empresas constructoras sobre el mismo proyecto, compararlas y asesorar al cliente en la contratación. Durante la obra, la dirección facultativa es el interlocutor técnico de la constructora. El contrato de obra lo firma el cliente con la empresa elegida: el estudio no construye ni actúa como contratista.
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Las respuestas son información general y no sustituyen el estudio de cada caso concreto.
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