Antes de alquilar un local en Madrid: lista de comprobaciones

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 9 de octubre de 2026.

Un local puede gustar por la calle, el escaparate o el precio y, aun así, no servir para el negocio que se quiere abrir. Los problemas aparecen con frecuencia cuando el contrato ya está firmado y la renta ya corre. Esta página es una lista práctica: no explica normas, sino qué mirar, qué medir y qué preguntar antes de firmar. Puede usarse como checklist en la visita: la página puede imprimirse y cada casilla marcarse durante la visita. Para ver el camino completo después de elegir local, está la guía de licencias de actividad en Madrid capital por tipo de negocio.

1. Qué pedir y preguntar al propietario o a la inmobiliaria

• Actividad anterior. Qué negocio ha tenido el local, durante cuánto tiempo y desde cuándo está cerrado.
• Licencia o declaración responsable anterior. Pedir una copia del título de la actividad anterior, con su documentación técnica y planos si los hay, y anotar a nombre de quién estaba.
• Uso del local. Qué uso consta en la escritura, en la nota simple o en el recibo del IBI (local comercial, oficina, almacén, vivienda transformada). El técnico lo contrasta después con el planeamiento.
• Obras anteriores. Si se han hecho reformas, si existe documentación de ellas y si el propietario las ha ejecutado con técnico.
• Incidencias con el Ayuntamiento. Si ha habido requerimientos, denuncias o expedientes sobre el local o la actividad anterior.
• Planos y superficie. Si hay planos, y si la superficie del anuncio coincide con la que figura en los documentos y con la que se mide en la visita.
• Visita técnica. Si el propietario acepta que un técnico visite el local antes de firmar, con tiempo para hacer mediciones y fotos.

2. Qué mirar y medir en el local

• Entrada. Si hay escalones o desniveles entre la calle y el interior. Anotar cuántos, de qué altura aproximada, y hacer fotos. Medir también la anchura de la puerta de entrada y de los pasos interiores.
• Aseo. Si hay aseo y dónde está. Medir su ancho y su largo reales y anotar cómo se llega a él (si la puerta da directamente al local, si hay vestíbulo, si se pasa por una zona de trabajo). Esas medidas se llevan después al técnico: aquí solo interesa la medida real.
• Salida de humos y ventilación. Dónde podría salir un conducto de humos o de ventilación: por fachada, por un patio o por la cubierta del edificio. Si ya hay conductos, chimeneas o huecos de ventilación, y si el local tiene ventanas a la calle o a un patio. Si el negocio tiene cocina u hornos, este punto condiciona muchas veces la viabilidad.
• Altura. Medir la altura del suelo al techo y, por separado, bajo vigas, conductos y falsos techos.
• Sótano, entreplanta o altillo. Si parte del local está en otra planta, cómo se llega (escalera, rampa), cuánta superficie hay en cada planta y para qué se pensaba usar. Más en el problema de los sótanos en los locales comerciales.
• Instalación eléctrica. Dónde está el cuadro, qué aspecto tiene, qué potencia está contratada y si existe algún certificado o boletín de la instalación. Fotografiar el cuadro.
• Agua y desagüe. Dónde hay toma de agua y desagües, y si hay toma de gas. Dónde podrían colocarse nuevos puntos.
• Protección contra incendios existente. Si hay extintores, alumbrado de emergencia y señalización, y qué fecha de revisión tienen.
• Climatización. Si hay equipos y dónde está su unidad exterior; si habría sitio para instalarla.
• Estado general. Humedades, grietas, techos o suelos dañados, y estado de la fachada del local.

3. Qué preguntar sobre el edificio y su entorno

• Protección o catalogación. Si el edificio o el local están protegidos o catalogados. Preguntarlo al propietario y al administrador, y pedir al técnico que lo compruebe en la información urbanística municipal. Si lo están, conviene saberlo antes de firmar, porque puede afectar a lo que se podrá cambiar.
• Comunidad de propietarios. Pedir los estatutos y preguntar al administrador si la comunidad ha puesto problemas a otras actividades del edificio.
• Obras en fachada o patio. Si el negocio necesitará rótulo, aparatos de aire acondicionado, rejillas o un conducto de humos o ventilación por fachada, patio o cubierta, preguntar al administrador si la comunidad tendría que autorizarlo, cómo se pide y cuándo se reúne la junta.
• Ruido y vecinos. Qué hay encima, debajo y al lado del local: viviendas, otros locales, una terraza. Visitar el local a distintas horas y hablar con algún vecino. Preguntar si ha habido quejas por la actividad anterior.
• Carga, descarga y residuos. Por dónde entrarían las mercancías y dónde se guardaría la basura hasta su recogida.
• Acceso de clientes. Cómo se ve y cómo se llega al local desde la calle, y si hay obstáculos en la acera ante la puerta.

4. Qué cuidar en el contrato

• Cláusula para poder anular el alquiler. Que el contrato recoja que, si no se consigue abrir el negocio (por ejemplo, porque el local resulta inviable o porque no se logra el título municipal), el inquilino puede anular el alquiler y recuperar lo entregado. Su redacción exacta debe revisarla un abogado.
• Meses sin renta mientras se prepara el local. Cuánto tiempo se paga renta antes de poder abrir y si se negocia un periodo de carencia para obras y trámites. No se pueden prometer plazos de tramitación: el contrato no debería depender de que salgan en una fecha concreta.
• Autorización del propietario. Si el propietario autoriza por escrito las obras previstas y la presentación de los trámites municipales a nombre del inquilino.
• Quién paga qué. Obras de adecuación, acometidas, aseo, instalaciones existentes que haya que cambiar y qué queda en el local al terminar el contrato.
• Señal, reserva y fianza. Cuánto se entrega antes de la firma, en qué condiciones se devuelve y si se entrega antes de tener la revisión del local.
• Actividad prevista. Que el contrato indique para qué se alquila el local, con la actividad concreta.

5. Antes de firmar: pedir una revisión de viabilidad

La lista anterior detecta problemas visibles, pero no sustituye a la revisión de un técnico. Antes de firmar conviene que un arquitecto o ingeniero visite el local con la documentación reunida, mida lo que hay que medir, revise el uso y el edificio, anote las obras que se prevén y explique por escrito qué se ha comprobado y qué falta por comprobar. El estudio ofrece esa revisión previa del local, y después, si el local es viable, prepara la documentación y tramita lo que corresponda.

6. Documentos que conviene reunir

• Copia de la licencia o declaración responsable de la actividad anterior, con sus planos.
• Escritura o nota simple del local y recibo del IBI.
• Planos del local, si existen, y medidas tomadas en la visita.
• Estatutos de la comunidad de propietarios.
• Certificado o boletín de la instalación eléctrica, si existe.
• Fotografías de la entrada, el aseo, los techos, el cuadro eléctrico y los posibles recorridos de conductos.

Cada tipo de negocio añade sus propios puntos: la guía por tipo de negocio remite a la que corresponde, y la página de licencias de actividad resume el servicio.

Preguntas frecuentes

¿Qué se debe pedir al propietario antes de alquilar un local para un negocio?

Una copia del título de la actividad anterior con su documentación, los planos si los hay, la escritura o nota simple, los estatutos de la comunidad y cualquier certificado de las instalaciones. También conviene preguntar por obras anteriores y por requerimientos del Ayuntamiento.

¿Se puede alquilar un local y ver después si se consigue abrir?

Es el riesgo más habitual. Para limitarlo, conviene hacer revisar el local antes de firmar y que el contrato recoja una cláusula que permita anular el alquiler si no se consigue abrir. Su redacción debe revisarla un abogado.

¿Quién puede revisar un local antes de firmar el alquiler?

Un arquitecto o un ingeniero, que visita el local, revisa la documentación y explica por escrito qué se ha comprobado. El estudio ofrece esa revisión previa del local.

¿Sirve esta lista para cualquier tipo de negocio?

Es una lista general. Cada actividad añade puntos propios, por ejemplo la cocina en hostelería o los vestuarios en un gimnasio, y se recogen en la guía de cada tipo de negocio.

Volver a las guías