Reformas
Reformas y ampliaciones de vivienda en Madrid
La reforma o ampliación de una vivienda requiere, según su alcance, proyecto o documentación técnica y licencia o declaración responsable del ayuntamiento. En Madrid y en su Comunidad, Estudio 27´10, dirigido por el arquitecto Nicolás Morales Salazar, redacta la documentación, tramita los permisos y dirige la obra de reformas integrales, cocinas y baños, fachadas y ampliaciones.
Qué hacemos
Alcance de los trabajos
Desde la actualización de una vivienda hasta su transformación completa, el estudio interviene desde la idea hasta el final de la obra, con una estimación del coste antes de empezar.
Reforma integral
Diseño, planificación y dirección de la reforma completa de pisos y viviendas, con la participación del cliente en cada decisión.
Cocinas y baños
Espacios funcionales, fáciles de mantener y adaptados al uso de cada vivienda.
Tramitación
Documentación técnica y gestión de los permisos, desde la solicitud hasta el final de la obra, conforme a la normativa municipal.
Fachadas y exteriores
Rehabilitación de fachadas, cubiertas y exteriores, también en edificios antiguos o protegidos.
Eficiencia energética
La reforma es el mejor momento para mejorar el aislamiento y las instalaciones y reducir el consumo.
Distribución e interiorismo
Redistribución de los espacios y selección de materiales y acabados con el cliente.
Ampliaciones
Ampliaciones de vivienda
Ampliar una vivienda (una planta más, un nuevo cuerpo, un porche cerrado o un garaje) exige comprobar primero que la normativa urbanística permite más superficie o altura en la parcela. El estudio hace esa comprobación y, si es viable, redacta el proyecto, tramita la licencia y dirige la obra.
Las obras ya ejecutadas sin licencia pueden, en su caso, legalizarse.
Guías
Guías sobre reformas
Alcance de los servicios
Gestión integral del encargo
El estudio reúne arquitecto y arquitecto técnico: Nicolás Morales Salazar dirige el proyecto y la obra, y Álvaro López, socio del estudio, asume la dirección de la ejecución. Los proyectos de ingeniería los dirige Jaime Morales Bravo, ingeniero industrial. Según el alcance del encargo, el estudio se ocupa de la tramitación ante el ayuntamiento y el colegio profesional, pide y compara ofertas de empresas constructoras, asesora en la contratación y actúa como interlocutor técnico durante la obra, con visitas, conformidad a las certificaciones parciales e informes periódicos. Al final entrega el certificado final y la documentación para la primera ocupación.
El estudio no ejecuta obras: el contrato de obra se firma entre el cliente y la empresa constructora elegida.
Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Una reforma necesita licencia o declaración responsable?
Depende de las obras. En la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2001 reserva la licencia para las obras que requieren proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación y para las intervenciones en elementos protegidos de edificios catalogados (art. 152). La mayoría de las reformas interiores que no requieren proyecto van por declaración responsable (art. 155). Cada ayuntamiento lo concreta en su ordenanza.
¿Cuándo necesita proyecto una reforma o ampliación?
La Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto para las obras nuevas y para las intervenciones en edificios existentes que alteran de forma esencial la composición exterior, la volumetría o el conjunto del sistema estructural, o que cambian los usos característicos del edificio (art. 2.2). Una ampliación de superficie suele entrar en ese supuesto.
¿Qué hay que comprobar antes de ampliar una vivienda?
Que el planeamiento de la parcela admite más superficie o altura: edificabilidad y ocupación consumidas, altura máxima y retranqueos. Si la vivienda está en un edificio en régimen de propiedad horizontal, también los estatutos de la comunidad.
¿Qué impuestos municipales se pagan por una reforma?
El ICIO, cuyo tipo fija cada ayuntamiento con un máximo del 4 % sobre el coste de ejecución material, y las tasas de tramitación que establezca su ordenanza fiscal (arts. 100 a 103 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales).
¿Quién trata con el ayuntamiento y con la empresa constructora?
Según el alcance del encargo, el estudio puede presentar la solicitud de licencia o la declaración responsable, contestar los requerimientos y tramitar el visado y la primera ocupación. Para la obra, puede pedir ofertas a empresas constructoras sobre el mismo proyecto, compararlas y asesorar al cliente en la contratación. Durante la obra, la dirección facultativa es el interlocutor técnico de la constructora. El contrato de obra lo firma el cliente con la empresa elegida: el estudio no construye ni actúa como contratista.
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Las respuestas son información general y no sustituyen el estudio de cada caso concreto.
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Solicitar una propuesta
Para preparar una propuesta de honorarios, el estudio necesita conocer el tipo de encargo, su ubicación y la documentación disponible. La respuesta incluye los pasos necesarios y la propuesta por escrito.