Proyectos de actividad
Licencia de actividad para trasteros de alquiler y mini almacenes
La licencia de actividad o la declaración responsable de un establecimiento de trasteros de alquiler, mini almacenes o guardamuebles (self storage) se tramita con un proyecto de actividad, o una memoria técnica con planos, firmado por técnico competente, que justifica la compatibilidad urbanística del local y su protección contra incendios. Estudio 27´10, dirigido por el arquitecto Nicolás Morales Salazar, estudia el local, redacta el proyecto y lo tramita ante el ayuntamiento hasta la resolución, en cualquier municipio de España.
Alcance del servicio
Qué incluye el encargo
- Estudio previo del local: compatibilidad del uso con el planeamiento, superficie, sectorización, carga de fuego y nivel de riesgo, salidas y acceso de vehículos, antes de la firma del alquiler o de la compra.
- Proyecto de actividad o memoria técnica con planos, según lo que exija el municipio: distribución de las unidades, justificación urbanística, accesibilidad e instalaciones.
- Justificación de la protección contra incendios con la norma aplicable en cada caso: el Documento Básico SI del Código Técnico con los anexos del RSCIEI, o el RSCIEI directamente, con el cálculo de la carga de fuego cuando procede.
- Licencia de actividad o declaración responsable ante el ayuntamiento y, cuando corresponde, comunicación al órgano de industria de la comunidad autónoma.
- Contestación de requerimientos técnicos de bomberos, industria y urbanismo hasta la resolución del expediente.
- Dirección de la obra de adecuación y certificado final.
- Operadores con varios locales: trabajo en toda España, con un mismo criterio técnico adaptado a la normativa de cada comunidad autónoma y de cada municipio.
- Provincias 9
- Municipios Más de 15
- Ámbito Toda España
Para preparar una propuesta
- Ubicación del local o referencia catastral.
- Planos y fotografías disponibles.
- Superficie y número aproximado de unidades.
- Altura de almacenamiento que se quiere ofrecer.
Puede enviarse por correo o comentarse por teléfono.
Protección contra incendios
RSCIEI o CTE DB SI: depende del caso
La norma con la que se justifica la seguridad en caso de incendio de un establecimiento de trasteros no es siempre la misma. El Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, aprobó un nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI), en vigor desde el 10 de mayo de 2025, que derogó el Real Decreto 2267/2004, y modificó a la vez el Documento Básico SI del Código Técnico de la Edificación. Con la redacción vigente se distinguen, en general, estos supuestos:
- Establecimientos cuya actividad es el alquiler de trasteros y almacenes: el DB SI los considera de uso Almacén a sus efectos y, para ese uso, remite a la tabla 1.1 de su sección SI 1 y a la caracterización y a los requisitos constructivos y de instalaciones de los anexos I a IV del RSCIEI. El nivel de riesgo intrínseco depende de la altura de almacenamiento.
- Trasteros vinculados a las viviendas del edificio: el DB SI los trata como locales de riesgo especial del uso residencial, según su superficie.
- Establecimientos de uso principal industrial: se rigen directamente por el RSCIEI, y su puesta en servicio se comunica al órgano de industria de la comunidad autónoma.
- Proyectos acogidos al régimen transitorio del Real Decreto 164/2025, que pueden seguir las normas anteriores en las condiciones que este fija.
Determinar en qué supuesto está cada local, y con qué norma se justifica, es parte del estudio previo. De ello dependen la sectorización, la resistencia al fuego de la estructura y de los cerramientos, la evacuación y las instalaciones de protección, y a menudo también el procedimiento municipal: hay ordenanzas que exigen licencia, y no declaración responsable, según el nivel de riesgo del establecimiento.
Experiencia
Más de 15 municipios en 9 provincias
El estudio tiene experiencia en proyectos de actividad para trasteros y mini almacenes en más de 15 municipios de 9 provincias. Cada comunidad autónoma y cada ayuntamiento tienen su propio procedimiento, y el proyecto lo revisan, según el lugar, los servicios técnicos municipales, los de prevención y extinción de incendios o los de industria, cada uno con sus propios criterios.
- Provincias Madrid, Guadalajara, Toledo, Burgos, Valencia, Almería, Granada, Pontevedra y Cantabria
- Municipios, entre otros Madrid, Algete, Móstoles, San Sebastián de los Reyes, Las Rozas, Guadalajara, Illescas, Ugena, Burgos, Gandía, Almería, Vegas del Genil, Vilagarcía de Arousa y Astillero
Cómo trabajamos
Fases del encargo
Estudio previo
Visita al local y comprobación del uso urbanístico, la norma de protección contra incendios aplicable, el nivel de riesgo, la sectorización, la evacuación y el acceso de vehículos, antes de la firma del alquiler o de la compra.
Proyecto
Distribución de las unidades, justificación urbanística y de protección contra incendios, accesibilidad, instalaciones y planos, con el contenido que exija cada municipio.
Tramitación
Solicitud de la licencia o presentación de la declaración responsable y, cuando corresponde, comunicación al órgano de industria de la comunidad autónoma.
Requerimientos
Contestación técnica de los requerimientos de urbanismo, bomberos o industria hasta la resolución del expediente.
Obra y apertura
Dirección de la obra de adecuación, certificado final y documentación final que pida el ayuntamiento para la apertura.
Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Qué norma de protección contra incendios se aplica a un local de trasteros de alquiler?
Depende del caso. Desde el Real Decreto 164/2025, en vigor desde el 10 de mayo de 2025, el DB SI del Código Técnico considera de uso Almacén los establecimientos cuya actividad es el alquiler de trasteros y almacenes, y para ese uso remite a la caracterización y los requisitos de los anexos I a IV del RSCIEI. El RSCIEI se aplica directamente a los establecimientos de uso principal industrial; los trasteros vinculados a las viviendas de un edificio se tratan en el DB SI como locales de riesgo especial, y los proyectos acogidos al régimen transitorio pueden seguir las normas anteriores. Determinarlo es parte del estudio previo.
¿Se tramita con licencia de apertura o con declaración responsable?
Depende de la normativa autonómica y de la ordenanza de cada ayuntamiento, y en algunos casos del nivel de riesgo del establecimiento. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, la Ordenanza 6/2022 exige licencia para las actividades de almacenamiento con nivel de riesgo alto y, en locales de edificios con otros usos, con nivel de riesgo medio (anexo I, punto 19).
¿Qué se estudia antes de alquilar o comprar el local?
La compatibilidad del uso con el planeamiento del municipio, la superficie y la altura de almacenamiento previstas, la norma de protección contra incendios aplicable, la sectorización, las salidas y los recorridos de evacuación, y el acceso de vehículos y la carga y descarga.
¿El estudio trabaja fuera de la Comunidad de Madrid?
Sí. Los proyectos de actividad para trasteros y mini almacenes se hacen en toda España. El estudio tiene experiencia en más de 15 municipios de 9 provincias: Madrid, Guadalajara, Toledo, Burgos, Valencia, Almería, Granada, Pontevedra y Cantabria.
¿Qué información hace falta para preparar una propuesta?
La ubicación del local o su referencia catastral, los planos y fotografías disponibles, la superficie, el número aproximado de unidades y la altura de almacenamiento que se quiere ofrecer.
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Las respuestas son información general y no sustituyen el estudio de cada caso concreto.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 26 de septiembre de 2026:
- Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (BOE núm. 87, de 10 de abril de 2025; en vigor desde el 10 de mayo de 2025). Arts. 2, 3, 5, 10 y 11, disposiciones transitorias segunda y séptima, disposición derogatoria única, disposición final segunda y anexos I y II
- CTE, Documento Básico SI, Seguridad en caso de incendio, texto consolidado con las modificaciones del Real Decreto 164/2025 (codigotecnico.org). Introducción, apartado III, criterios 5 y 6; SI 1, tablas 1.1 y 2.1; SI 3, tabla 2.1; anejo SI A
- BOE, Código «Normativa del Ayuntamiento de Madrid», edición actualizada a 24 de junio de 2026, § 20: Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas. Arts. 12 y 13 y anexo I, punto 19
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