Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Quien va a abrir una consulta de fisioterapia, una clínica dental o una consulta médica en un local se encuentra con dos expedientes distintos: el título urbanístico del ayuntamiento y la autorización sanitaria de la Consejería de Sanidad. Las actividades sanitarias no están en los anexos de las leyes de dinamización del comercio (Ley 2/2012 de Madrid, Ley 12/2012 estatal y Ley 1/2013 de Castilla-La Mancha), de modo que se aplica el régimen urbanístico general. Esta guía es información general: cada ayuntamiento tiene su ordenanza.
1. El ayuntamiento
- Madrid capital. Declaración responsable (ordenanza de licencias, art. 26 y anexo II.A). Se pasa a licencia si hay obras con proyecto de edificación, radiología distinta de la intraoral dental, quirófano o personas que necesiten ayuda para evacuar.
- Resto de la Comunidad de Madrid. Declaración responsable (Ley 9/2001, arts. 152 y 155), con lo que fije la ordenanza de cada municipio.
- Castilla-La Mancha. Comunicación previa o declaración responsable. La licencia aparece con obras que requieren proyecto o con cambio de uso característico del local.
2. Sanidad: la autorización de funcionamiento
La autorización sanitaria de funcionamiento es preceptiva y previa a la apertura (Real Decreto 1277/2003, art. 3). La de instalación solo se pide si hay obra nueva o una alteración sustancial.
- Madrid (Decreto 51/2006, con las modificaciones de los Decretos 86/2018 y 205/2023). Un consultorio simple, sin equipos fijos ni radiaciones, no necesita proyecto técnico: bastan planos a escala. En el resto de casos hay proyecto técnico. La autorización se renueva cada ocho años, salvo en las consultas médicas, que se rigen por una declaración responsable.
- Castilla-La Mancha (Decreto 125/2022). En un local existente basta un croquis acotado firmado por técnico competente, sin proyecto. Con obras de instalación, proyecto técnico y certificado final. La vigencia es de cinco años.
No abras antes de tener la autorización sanitaria: el Real Decreto 1277/2003 obliga a los órganos no sanitarios a exigirla antes de autorizar la puesta en marcha.
3. Incendios, accesibilidad e instalaciones
- Incendios. El uso es Administrativo y no Hospitalario (DB SI, introducción). Se exigen extintores y, desde 2.000 m², bocas de incendio equipadas. El almacén de residuos puede ser local de riesgo por tamaño.
- Accesibilidad. El DB SUA 9 y la normativa autonómica nombran expresamente los centros sanitarios.
- Instalaciones. Ventilación y climatización con el RITE y electricidad con el REBT.
- Legionela. El Real Decreto 487/2022 alcanza a los centros sanitarios, incluida el agua a presión de los tratamientos dentales.
4. Rayos X y residuos sanitarios
Un equipo de rayos X exige declaración y registro antes de ponerse en servicio (Real Decreto 1085/2009). El equipo intraoral dental es de tipo 3. Los residuos sanitarios tienen su propia normativa autonómica y el centro debe comunicar los residuos peligrosos. Desde el 1 de julio de 2026, el Real Decreto 239/2026 modifica el Real Decreto 1277/2003 y exige titulación oficial al personal sanitario; no cambia los tipos de autorización ni los plazos.
5. Qué no hemos podido comprobar
- Las ordenanzas de Guadalajara, Toledo y del resto de municipios.
- El orden práctico entre la licencia municipal y la autorización sanitaria en cada ayuntamiento: consulta con el ayuntamiento y con Sanidad.
- El régimen vigente de residuos sanitarios en Madrid y Castilla-La Mancha.
- Si el visado colegial es obligatorio.
Antes de alquilar el local conviene pedir un estudio de viabilidad. Si buscas otras actividades, consulta la guía de gimnasio, la de bar, cafetería y restaurante y la de licencia de actividad en Madrid.
Preguntas frecuentes
¿Una clínica necesita licencia de actividad?
Depende. En Madrid capital basta declaración responsable, salvo que haya obras con proyecto, radiología distinta de la intraoral dental, quirófano o personas que necesiten ayuda para evacuar. En Castilla-La Mancha, comunicación previa o declaración responsable. Además, siempre hace falta la autorización sanitaria de Sanidad.
¿Qué es la autorización sanitaria de funcionamiento?
Es la autorización de la Consejería de Sanidad para que el centro o consulta pueda abrir. Es previa a la apertura. La autorización de instalación solo se pide si hay obra nueva o una alteración sustancial.
¿Hace falta proyecto técnico?
En Madrid, no para un consultorio simple sin equipos fijos ni radiaciones. En Castilla-La Mancha, en un local existente basta un croquis acotado de técnico competente. Con obras de instalación, proyecto y certificado final.
¿Y si hay rayos X?
El equipo debe declararse y registrarse antes de ponerse en servicio (Real Decreto 1085/2009). Un equipo dental intraoral es de tipo 3, y en Madrid capital la radiología distinta de la intraoral dental lleva licencia.
¿Cuánto dura la autorización sanitaria?
En Madrid se renueva cada ocho años, salvo en las consultas médicas. En Castilla-La Mancha, la vigencia es de cinco años.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Real Decreto 1277/2003, de 10 de octubre, por el que se establecen las bases generales sobre autorización de centros, servicios y establecimientos sanitarios (texto consolidado, BOE). Art. 3
- Decreto 51/2006, de 15 de junio, regulador del régimen jurídico y procedimiento de autorización y registro de centros, servicios y establecimientos sanitarios de la Comunidad de Madrid (BOCM 26-06-2006; modificado por los Decretos 86/2018 y 205/2023)
- Decreto 125/2022, de 7 de diciembre, de autorización de centros, servicios y establecimientos sanitarios en Castilla-La Mancha (DOCM 15-12-2022)
- Real Decreto 1085/2009, de 3 de julio, por el que se aprueba el Reglamento sobre instalación y utilización de aparatos de rayos X con fines de diagnóstico médico (texto consolidado, BOE)
- Real Decreto 239/2026, de 25 de marzo, por el que se modifica el Real Decreto 1277/2003 sobre autorización de centros, servicios y establecimientos sanitarios (BOE 26-03-2026)
- Real Decreto 487/2022, de 21 de junio, por el que se establecen los requisitos sanitarios para la prevención y el control de la legionelosis (texto consolidado, BOE)
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 151, 152, 155, 156 y 157
- Código Técnico de la Edificación, DB SI Seguridad en caso de incendio. Sección SI 1, tabla 2.1, y sección SI 4
- Código Técnico de la Edificación, DB SUA Seguridad de utilización y accesibilidad. Sección SUA 9