Obra nueva
Proyecto de vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid
El proyecto de una vivienda unifamiliar lo redacta y firma un arquitecto, el técnico que la Ley de Ordenación de la Edificación habilita para el uso residencial. En Madrid y en los municipios de la Comunidad de Madrid, Estudio 27´10, dirigido por el arquitecto Nicolás Morales Salazar, redacta el proyecto básico y de ejecución, tramita la licencia de obras y dirige la obra hasta el certificado final.
El encargo
Qué incluye
- Estudio previo de la parcela: qué permite construir la normativa urbanística (ocupación, edificabilidad, alturas, retranqueos) y qué condiciona el propio solar.
- Propuesta de diseño con plantas amuebladas e infografías, hasta cerrar la solución con el cliente.
- Proyecto básico, con el que se solicita la licencia de obras.
- Proyecto de ejecución: definición constructiva, estructura, instalaciones, mediciones y presupuesto.
- Visado colegial y tramitación de la licencia en el ayuntamiento, incluidas las respuestas a sus requerimientos.
- Coordinación de seguridad y salud durante la obra.
- Dirección de obra y certificado final de obra.
- Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
Documentación para empezar
- La ubicación de la parcela o su referencia catastral.
- La escritura o la nota simple, si se dispone de ella.
- El programa de la vivienda: dormitorios, número de plantas, garaje, piscina.
- Una cifra orientativa para la obra.
- Fotografías del solar.
Puede enviarse por correo o concertarse una reunión por teléfono.
Diseño
Criterios de diseño
Diseño a medida
El proyecto parte de la forma de vivir de cada cliente y de sus necesidades actuales y previsibles.
Distribución
Distribuciones claras, sin pasillos innecesarios, con espacio de almacenaje y estancias bien proporcionadas.
Eficiencia energética
Orientación, aislamiento y diseño pasivo para reducir el consumo de calefacción y refrigeración.
Definición completa
Planos amueblados e infografías antes de construir, y un proyecto que permite pedir ofertas comparables a varias empresas constructoras.
Proyectos
Proyectos de vivienda del estudio
Vivienda unifamiliar aislada
Villacastín (Segovia)
Vivienda unifamiliar en una planta
Tomelloso (Ciudad Real)
Vivienda con piscina
Fuentidueña de Tajo (Madrid)
Vivienda unifamiliar aislada
Illana (Guadalajara)
Vivienda con garaje en sótano
Horcajo de Santiago (Cuenca)
Cómo trabajamos
Fases del encargo
Primera reunión
El cliente expone qué quiere hacer, dónde y con qué presupuesto. El estudio explica los trámites necesarios y envía una propuesta de honorarios por escrito.
Estudio previo
Revisión de la normativa urbanística de la parcela o del local y comprobación de la viabilidad antes de empezar el diseño.
Propuesta de diseño
Plantas amuebladas, infografías y una estimación del coste de la obra, que sirve después de referencia para comparar las ofertas de las constructoras.
Proyecto
Proyecto básico y de ejecución, con estructura e instalaciones coordinadas, mediciones y presupuesto, y visado colegial cuando corresponde.
Licencia y contratación
Solicitud de licencia o declaración responsable y contestación de los requerimientos. Petición de ofertas a varias empresas constructoras sobre el mismo proyecto, comparación y asesoramiento en la contratación.
Obra y final de obra
Dirección de obra con visitas periódicas, conformidad a las certificaciones parciales de obra e informes de avance con fotografías. Certificado final y documentación para la primera ocupación.
Alcance de los servicios
Gestión integral del encargo
El estudio reúne arquitecto y arquitecto técnico: Nicolás Morales Salazar dirige el proyecto y la obra, y Álvaro López, socio del estudio, asume la dirección de la ejecución. Los proyectos de ingeniería los dirige Jaime Morales Bravo, ingeniero industrial. Según el alcance del encargo, el estudio se ocupa de la tramitación ante el ayuntamiento y el colegio profesional, pide y compara ofertas de empresas constructoras, asesora en la contratación y actúa como interlocutor técnico durante la obra, con visitas, conformidad a las certificaciones parciales e informes periódicos. Al final entrega el certificado final y la documentación para la primera ocupación.
El estudio no ejecuta obras: el contrato de obra se firma entre el cliente y la empresa constructora elegida.
Dudas habituales
Preguntas frecuentes
¿Hace falta un arquitecto para proyectar una vivienda unifamiliar?
Sí. La Ley de Ordenación de la Edificación (art. 10.2.a) reserva a un arquitecto el proyecto de los edificios de uso residencial, y toda vivienda de obra nueva necesita proyecto (art. 2.2.a). La dirección de obra también corresponde a un arquitecto (art. 12.3.a); la dirección de la ejecución la asume un arquitecto técnico (art. 13.2.a).
¿Qué licencia hace falta para construir una vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid?
Una licencia urbanística municipal. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid la exige para los actos de edificación que precisan proyecto (art. 152.b), y toda vivienda de obra nueva lo precisa. La primera ocupación se tramita después mediante declaración responsable (art. 155.c).
¿Cuánto tarda la licencia?
El plazo máximo legal es de tres meses desde la entrada de la solicitud en el registro municipal (art. 154.4 de la Ley 9/2001). Si vence sin resolución, la solicitud se entiende desestimada, así que no se puede empezar la obra sin licencia expresa.
¿Qué proyecto se presenta en el ayuntamiento?
Basta con el proyecto básico, cuyo contenido es suficiente para solicitar la licencia (Código Técnico de la Edificación, Parte I, art. 6). Para empezar la obra hace falta el proyecto de ejecución, que es el que debe visarse (Real Decreto 1000/2010).
¿Quién trata con el ayuntamiento y con la empresa constructora?
Según el alcance del encargo, el estudio puede presentar la solicitud de licencia o la declaración responsable, contestar los requerimientos y tramitar el visado y la primera ocupación. Para la obra, puede pedir ofertas a empresas constructoras sobre el mismo proyecto, compararlas y asesorar al cliente en la contratación. Durante la obra, la dirección facultativa es el interlocutor técnico de la constructora. El contrato de obra lo firma el cliente con la empresa elegida: el estudio no construye ni actúa como contratista.
¿Quién dirige la obra?
En vivienda, la Ley de Ordenación de la Edificación exige un director de obra arquitecto y un director de la ejecución de la obra arquitecto técnico (arts. 12 y 13).
Guías relacionadas
- Cómo se tramita la licencia para construir una vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid
- Qué incluye el proyecto de un arquitecto para una vivienda y cómo se calculan los honorarios
Las respuestas son información general y no sustituyen el estudio de cada caso concreto.
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Solicitar una propuesta
Para preparar una propuesta de honorarios, el estudio necesita conocer el tipo de encargo, su ubicación y la documentación disponible. La respuesta incluye los pasos necesarios y la propuesta por escrito.