Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Fuente: BOCM, Decreto 27/2026 de la Comunidad de Madrid que modifica el Decreto 79/2014 (06-04-2026), 6 de abril de 2026. Esta nota es el análisis del estudio sobre esa noticia y no reproduce el texto de la fuente.
Qué ha pasado
Las viviendas de uso turístico vuelven a estar en las noticias por la retirada de anuncios que no cumplen la normativa. Para quien tiene o quiere comprar un piso en Madrid capital con esa idea, lo que importa son tres capas de normas que se suman: el Plan General del Ayuntamiento, el decreto de la Comunidad de Madrid (modificado por el Decreto 27/2026, en vigor desde abril de 2026) y la Ley de Propiedad Horizontal. Esta pieza las ordena.
Qué dice la norma
Para el Plan General de Madrid, una vivienda turística no es uso residencial sino terciario de hospedaje. Además, tras el Plan Reside (BOCM de 22 de septiembre de 2025), tiene que cumplir las condiciones de una vivienda:
«Las viviendas de uso turístico, además de los requisitos que para ellas establezca la normativa sectorial aplicable, deberán cumplir las condiciones establecidas para las viviendas en la Sección Primera del Capítulo 7.3 de estas Normas.» (art. 7.6.3.2 de las Normas Urbanísticas, Plan Reside)
En el Centro Histórico (Área de Planeamiento Específico 00.01), en parcelas de uso residencial y para un piso dentro de un edificio de viviendas existente, la norma es tajante: «No se admite su implantación en ninguna de las plantas del edificio» (art. 7.6.3 bis.10.b.i). Hay excepciones puntuales: no cuenta como edificio residencial el que tiene más del 66 % de su superficie edificada en usos terciarios, y la regla no se aplica a las parcelas con un estudio de repercusión validado o un plan especial de hospedaje aprobado que aún no hayan implantado la actividad. Fuera del Centro Histórico no hay una respuesta general: depende de la norma zonal de cada parcela y se comprueba caso por caso. Si la vivienda turística está en un local integrado en un edificio residencial, ha de tener siempre acceso independiente (art. 7.6.3.4).
La implantación de actividades de hospedaje figura en el Anexo I de la Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas de Madrid, el de las actuaciones sujetas a licencia.
El decreto autonómico exige una declaración responsable ante la dirección general de Turismo, presentada por medios electrónicos, y que el titular manifieste, entre otras cosas, que cuenta con el certificado de la comunidad que aprueba la actividad, con los títulos municipales y con el CIVUT. El CIVUT es un documento de un técnico competente que, tras visitar la vivienda, acredita que cumple los requisitos del artículo 17 quáter: calefacción, agua fría y caliente, iluminación, ventilación y oscurecimiento de dormitorios y salón comedor, iluminación y ventilación de la cocina, ventilación de los baños, un extintor dentro de la vivienda a no más de quince metros de la puerta de salida, señalización básica de emergencia y un plano de evacuación del edificio y de la vivienda en lugar visible. El decreto fija también (art. 18) superficies útiles mínimas (dormitorio de 12 m², baño de 1,5 m² y 2,2 m de altura, salón comedor de 10 m² o 14 m² con cocina integrada, y cocina de 5 m²) y una capacidad máxima según la superficie útil. Las viviendas con protección pública no pueden ser viviendas turísticas.
La Ley de Propiedad Horizontal pide la aprobación expresa y previa de la comunidad de propietarios, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas (arts. 7.3 y 17.12).
Dos avisos. El Decreto 27/2026 está recurrido ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid y hoy está vigente. Y el número del registro único estatal de arrendamientos no es hoy una obligación: el Tribunal Supremo anuló en 2026 el registro y las obligaciones de los arrendadores del Real Decreto 1312/2024. Las normas citadas son las vigentes a la fecha de esta pieza; conviene que el técnico confirme que no hay cambios posteriores.
A quién afecta
- Propietarios que quieren dedicar un piso de Madrid capital a vivienda de uso turístico.
- Quien estudia comprar una vivienda o un local con esa idea.
- Titulares de viviendas turísticas que ya iniciaron su actividad con declaración responsable, que tienen un plazo de tres años desde la entrada en vigor del Decreto 27/2026 para adaptarse a lo establecido en los artículos 10, 14, 17 quáter y 18 del Decreto 79/2014, salvo reforma sustancial.
Qué hacer
- Antes de comprar o de invertir en obras, pedir a un técnico que compruebe si el uso cabe en esa parcela: si está en el Centro Histórico, qué norma zonal tiene y si el edificio está catalogado. En el Centro Histórico, para un piso en un edificio de viviendas, la respuesta general es no.
- Pedir a la comunidad de propietarios el acuerdo previo con la mayoría de tres quintos; sin él no se puede ejercer la actividad.
- Comprobar con el técnico las superficies útiles, la capacidad y los requisitos del CIVUT, y qué título urbanístico corresponde; la guía relacionada explica la diferencia entre licencia y declaración responsable en Madrid capital.
- Consultar el caso concreto con un técnico antes de anunciar la vivienda: la viabilidad depende del edificio y de la calle.
Guía relacionada
Declaración responsable o licencia en Madrid capital: qué permite y qué comprueba el Ayuntamiento. La guía explica el procedimiento completo y recoge las preguntas frecuentes.
Norma citada
Textos oficiales revisados el 3 de noviembre de 2026:
Información general, revisada el con la norma citada. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, del local o de la vivienda y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.