¿Qué comprobar antes de comprar un local para vivienda?

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 25 de septiembre de 2026.

Información general, revisada el 25 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Convertir un local comercial en vivienda es una operación frecuente en la ciudad de Madrid, pero no todos los locales pueden transformarse. Las condiciones están en las Normas Urbanísticas del Plan General de 1997, que se modificaron en 2023 (con una sección específica para la transformación de locales) y de nuevo en 2025, con la modificación puntual para la protección y mejora del uso residencial. Esta guía resume lo que conviene comprobar antes de comprar un local o de empezar el proyecto. Se refiere a la ciudad de Madrid: en otros municipios de la Comunidad rigen sus propios planes generales.

1. Si el local admite el uso de vivienda

El artículo 7.3.12 de las Normas Urbanísticas, en su redacción de 2025, solo permite la transformación cuando el uso principal del edificio es el residencial y siempre que la norma zonal o la ordenanza aplicable no vincule el local a otro uso ni prohíba su transformación. Tampoco se permite en los locales incluidos en el catálogo de establecimientos comerciales ni cuando lo impida la protección del patrimonio. En un edificio de uso exclusivo no residencial solo cabe si cambia de uso el edificio entero, y en los ámbitos con un número máximo de viviendas no se puede superar ese límite.

La modificación de 2025 añadió además una limitación importante: en los tramos de calle que el Plan General define como ejes terciarios (art. 8.10.2.9), los locales en planta baja o inferior no pueden transformarse en vivienda. El Centro Histórico tiene reglas propias.

El artículo 7.3.13 fija la situación del local: debe estar en planta baja o en planta de piso, y no puede transformarse si su suelo queda, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. Por eso los semisótanos quedan descartados. Tampoco pueden transformarse los locales que tienen encima otros de uso terciario recreativo o comercial.

2. Condición de vivienda exterior

Toda vivienda debe ser exterior (art. 7.3.3). Para ello debe tener una fachada de más de 3 metros de longitud con, al menos, un hueco de una pieza habitable. Esa pieza debe superar los 12 m² útiles, sin contar el mirador, y permitir inscribir un círculo de 2,70 m de diámetro tangente al paramento en el que está el hueco, que tiene que dar a la vía pública, a un espacio libre público o a un espacio privado que cumpla unas dimensiones mínimas. En locales profundos con poca fachada, esta condición suele ser la primera que decide la viabilidad.

3. Superficie y programa mínimos

El artículo 7.3.4 define la vivienda mínima como la que tiene estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, con una superficie útil de 40 m² o más. No computan las terrazas ni los espacios con menos de 2,20 m de altura libre. Se admiten viviendas diáfanas, salvo el baño. Las piezas tienen dimensiones mínimas:

Pieza	Superficie útil mínima	Círculo inscribible
Estancia-comedor	14 m²	3,00 m
Cocina	7 m²	1,60 m
Dormitorio principal	12 m²	2,70 m
Otros dormitorios	7 m²	2,00 m
Baño	3 m²	—

La cocina puede integrarse en la estancia-comedor si se conserva la suma de las superficies de ambas piezas. Ningún dormitorio puede servir de paso a otro. El acceso al baño no puede hacerse desde la cocina ni desde un dormitorio; si hay varios baños, uno debe tener acceso independiente. Los pasillos deben tener al menos 90 cm de anchura libre.

4. Altura libre, iluminación y ventilación

Altura libre. Las piezas habitables, salvo la cocina, deben tener al menos 2,50 m, con descuelgues aislados de estructura o instalaciones de hasta 2,20 m; la cocina y las piezas no habitables, 2,20 m (art. 7.3.5). Los locales con falso techo bajo o con instalaciones colgadas deben medirse con cuidado.
Iluminación. Todas las piezas habitables deben ser exteriores, y la superficie de los huecos de iluminación debe ser al menos el 12 % de la superficie útil de cada pieza (art. 7.3.8).
Ventilación. Se rige por el Documento Básico HS del CTE, que exige en las viviendas un sistema de ventilación con admisión en las piezas secas y extracción en las húmedas, además de la extracción de la cocina.

5. Fachada, instalaciones y aparcamiento

La nueva fachada debe dar un resultado homogéneo con el conjunto del edificio, y los contadores no pueden colocarse en ella (art. 7.3.15). La vivienda debe contar con agua potable, electricidad, calefacción, agua caliente sanitaria y saneamiento (art. 7.3.16). Si del local salen varias viviendas, se aplican las condiciones de dotación de aparcamiento del capítulo 7.5.

6. Código Técnico: incendios y accesibilidad

El CTE se aplica a los cambios de uso. Cuando afectan solo a una parte del edificio, sus exigencias se cumplen en los términos que fija cada Documento Básico (Parte I, art. 2.6). El DB SI de incendios aclara que, en edificios de viviendas existentes donde zonas de otro uso se transforman en vivienda, no es preciso aplicarlo a los elementos comunes de evacuación del edificio. El DB SUA exige, cuando proceda según su sección 9, un itinerario accesible que comunique la vivienda con la vía pública. En la Comunidad de Madrid sigue vigente la Ley 8/1993, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas. La Comunidad inició en julio de 2026 la tramitación de una nueva ley de accesibilidad universal que la sustituirá; hasta que se apruebe, se aplica la de 1993.

7. La comunidad de propietarios

Además del urbanismo, hay que revisar el título constitutivo y los estatutos de la comunidad. La Ley de Propiedad Horizontal permite que contengan reglas sobre el uso o destino de los pisos y locales (art. 5), y el propietario no puede desarrollar en su local actividades que los estatutos prohíban (art. 7.2). Las obras dentro del local deben comunicarse previamente a quien represente a la comunidad y no pueden menoscabar la seguridad, la estructura ni la configuración exterior del edificio (art. 7.1).

Si el local se divide en varias viviendas, la Ley exige la aprobación de tres quintas partes de los propietarios, que representen también tres quintas partes de las cuotas (arts. 10.3.b y 17.4). Esa mayoría basta aunque la división modifique el título constitutivo. La unanimidad solo se exige para otros cambios del título o de los estatutos no regulados expresamente en el artículo 17, como levantar una prohibición estatutaria de uso (art. 17.6). La nueva fachada de la planta baja también afecta a un elemento común. Conviene pedir los estatutos y las actas recientes antes de comprar.

8. El procedimiento municipal

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a declaración responsable los cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio (art. 155.i), y a licencia los actos de edificación que precisan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 152.b). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 remite a licencia las actuaciones que requieren proyecto de obras de edificación (anexo I). Si las obras alteran de forma esencial la fachada, la volumetría o la estructura en su conjunto, si el edificio está catalogado y se intervienen elementos protegidos o si cambia de uso un edificio completo, puede ser necesaria licencia. El título que corresponde se determina en cada caso.

En cualquiera de los dos supuestos hace falta documentación técnica: el CTE exige declarar que se dispone del proyecto o de la memoria justificativa correspondiente (Parte I, art. 2.3). Al terminar la obra se presenta la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento (art. 155.c de la Ley 9/2001 y art. 53 de la ordenanza madrileña).

9. Registro de la Propiedad y Catastro

Una vez terminada la transformación, conviene que la finca figure como vivienda en el Registro de la Propiedad y en el Catastro. En la ciudad de Madrid, la documentación de finalización de la obra incluye la relativa a la alteración catastral (Ordenanza 6/2022, anexo IV.2). Los requisitos para el Registro se confirman en cada caso con la notaría y el registro.

Lista de comprobación antes de comprar

Uso principal del edificio y norma zonal del local. Si está en un eje terciario o en el catálogo de establecimientos comerciales.
Planta del local y ausencia de partes bajo rasante.
Longitud de fachada y posibilidad de una pieza habitable exterior de más de 12 m².
Superficie útil de 40 m² o más, descontando muros y zonas bajas.
Altura libre real bajo vigas e instalaciones.
Estatutos y título constitutivo de la comunidad.
Posibilidad de dar ventilación, desagües y acometidas a la vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda en la ciudad de Madrid?

Con carácter general, 40 m² útiles: el artículo 7.3.4 de las Normas Urbanísticas del Plan General considera vivienda mínima la que tiene estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño con esa superficie útil o más (art. 7.3.4.1). Las viviendas que resultan de transformar un local deben cumplir esa condición.

¿Se puede convertir en vivienda un local en semisótano?

No. El artículo 7.3.13 de las Normas Urbanísticas impide transformar en vivienda un local cuyo suelo quede, aunque sea parcialmente, por debajo del terreno en contacto con él. El local debe estar en planta baja o en planta de piso.

¿Qué altura libre debe tener el local?

Las piezas habitables deben tener al menos 2,50 m de altura libre, que puede reducirse a 2,20 m en descuelgues aislados; la cocina y las piezas no habitables, 2,20 m (art. 7.3.5 de las Normas Urbanísticas).

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

Depende de los estatutos y de las obras. Si los estatutos prohíben el uso de vivienda en el local, no se puede implantar mientras no se modifiquen, y esa modificación requiere unanimidad (art. 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal). Dividir el local en varias viviendas exige el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios y de las cuotas, aunque la división modifique el título constitutivo (arts. 10.3.b y 17.4).

¿El cambio de uso se tramita con licencia o con declaración responsable?

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete a declaración responsable los cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio, y a licencia las obras que requieren proyecto de edificación. El título que corresponde se determina en cada caso, según las obras y el edificio.

El estudio analiza la viabilidad del local antes de la compra, redacta el proyecto, lo tramita y dirige la obra hasta la primera ocupación.

Más información en la página de cambio de uso de local a vivienda. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 25 de septiembre de 2026:

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Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: qué hay que comprobar antes de comprar o empezar