Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
«Dividir un local» o «segregar» se dice igual para cosas que la ley trata de forma distinta: dividir terreno, dividir o agrupar pisos y locales de un edificio y hacer las obras que lo permiten. Esta guía separa los tres actos y resume lo que dicen la ley del suelo de Madrid, la de Castilla-La Mancha, la Ley de Propiedad Horizontal y la normativa registral. Es información general: las ordenanzas municipales y el criterio de cada notario o registrador se comprueban en cada caso.
1. Dividir o segregar terreno: es parcelación y lleva licencia
En la Comunidad de Madrid, la Ley 9/2001 considera parcelación todo acto que modifique la forma, superficie o lindes de una o varias fincas y la somete a licencia previa (arts. 143 y 152.d). La agrupación de terrenos, en cambio, se tramita por declaración responsable (art. 155.d).
En Castilla-La Mancha, el Texto Refundido llama parcelación urbanística a toda división de terrenos o fincas en dos o más lotes (art. 89), la somete a licencia (arts. 91.3 y 165.1.a) y dispone que, si el ayuntamiento no responde, la solicitud se entiende desestimada (art. 166.4).
En ambas comunidades, el notario y el registrador piden la licencia o la declaración municipal de innecesariedad para autorizar e inscribir la división o segregación (Texto Refundido de la Ley de Suelo estatal, art. 26.2; Real Decreto 1093/1997, art. 78).
2. Dividir, agrupar o segregar pisos y locales de un edificio
La Ley de Propiedad Horizontal (art. 10.3.b) somete la división material de pisos o locales, su agregación o su segregación a la autorización administrativa «que corresponda» según la legislación urbanística, previa aprobación de la junta de propietarios. Hace falta el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.4) y el consentimiento de los titulares afectados (art. 10.3). Modificar el título de la propiedad horizontal exige los mismos requisitos que constituirla (art. 5).
La ley de propiedad horizontal remite a la urbanística y ni la Ley 9/2001 ni el Texto Refundido de Castilla-La Mancha nombran la división horizontal. De ahí que existan dos lecturas: una entiende que el piso o el local es una «finca» y que crear más elementos es parcelación con licencia; la otra, que la parcelación se refiere al suelo y que lo que cuenta es el aumento del número de elementos. Con el riesgo de la segunda lectura de que el notario o el registrador pidan igualmente licencia, si aumenta el número de viviendas o locales conviene pedir al ayuntamiento la licencia o una declaración expresa de innecesariedad antes de ir a la notaría. No es una regla única: se confirma en el ayuntamiento y con el notario.
Dos reglas del Registro completan el cuadro: no se inscriben más elementos independientes que los declarados en la obra nueva sin nueva licencia, salvo locales comerciales y garajes cuando su número no sea condición esencial de la licencia (Real Decreto 1093/1997, art. 53.a); y constituir o modificar un complejo inmobiliario exige autorización, salvo que los elementos resulten de la licencia de obras o que no aumente su número (Ley de Suelo estatal, art. 26.6).
3. Las obras para dividir tienen su propio título
Los tabiques, accesos e instalaciones necesarios para la división van por el título que corresponda a la obra. En Madrid, licencia si la obra requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 152.b) y declaración responsable si no lo requiere (art. 155.b). En Castilla-La Mancha, aumentar el número de viviendas queda fuera de la declaración responsable del artículo 157.1.b y va a licencia (art. 165.1.c si hay proyecto, 165.1.e si solo cambia la distribución interior). Es decir, pasar de una vivienda a dos no cabe por declaración responsable en Castilla-La Mancha. Para ver cuándo una reforma precisa proyecto, está la guía de reformas de vivienda.
4. Casos frecuentes
- Dividir un local en dos. Son dos trámites: la obra, con su título, y la división jurídica, con el acuerdo de la comunidad y la escritura de modificación de la propiedad horizontal. Si el número de locales no era condición esencial de la licencia, el Registro admite más locales sin nueva licencia, pero eso no sustituye al acuerdo de la junta ni a la licencia de la obra.
- Agrupar dos locales o viviendas colindantes. Acuerdo de tres quintas partes y obra con su título. Como no aumenta el número de elementos, la ley estatal no exige autorización del complejo; que la ordenanza municipal exija algo más se comprueba en el ayuntamiento.
- Constituir la propiedad horizontal de un edificio ya construido con los mismos elementos de su licencia y sin obras. Es un acto notarial y registral (Ley de Propiedad Horizontal, art. 5) que, según las normas citadas, no requiere licencia.
- Convertir un local en vivienda. Es otro trámite, el cambio de uso: la guía de cambio de uso explica qué comprobar.
5. Qué no fija la ley
Ninguna de estas normas señala la superficie mínima de un local o vivienda resultante de la división: la fija el planeamiento o la ordenanza de cada municipio, y las ordenanzas de Madrid, Guadalajara y Toledo deben consultarse aparte.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia para dividir un local en dos?
Hay que separar la obra y la división jurídica. La obra necesita su título (licencia o declaración responsable según la obra y la comunidad autónoma). La división exige el acuerdo de tres quintas partes de propietarios y cuotas (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal) y, si crea elementos nuevos, la autorización municipal que pida el Registro. Ante las dos lecturas posibles, conviene pedir al ayuntamiento licencia o declaración de innecesariedad antes de escriturar.
¿Qué es una declaración de innecesariedad de licencia?
Es el documento municipal que declara que la división o segregación no necesita licencia de parcelación. El notario y el registrador piden la licencia o esa declaración para dividir o segregar terrenos (art. 78 del Real Decreto 1093/1997).
¿Qué mayoría hace falta para dividir o agrupar locales en una comunidad de propietarios?
Tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas (art. 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal), además del consentimiento de los titulares afectados (art. 10.3).
¿Se puede pasar de una vivienda a dos por declaración responsable?
En Castilla-La Mancha no: aumentar el número de viviendas queda fuera de la declaración responsable del art. 157.1.b y requiere licencia (art. 165.1). En Madrid depende de si la obra exige proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación: con proyecto, licencia; sin él, declaración responsable.
¿Y agrupar terrenos?
En Madrid, la agrupación de terrenos va por declaración responsable (art. 155.d de la Ley 9/2001). La división o segregación, en cambio, necesita licencia.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 143, 152.d, 155.b y 155.d
- Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, Decreto Legislativo 1/2023 (texto consolidado, BOE). Arts. 89, 91.3, 157.1.b, 165.1 y 166.4
- Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Propiedad Horizontal (texto consolidado, BOE). Arts. 5, 10.3 y 17.4
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (texto consolidado, BOE). Art. 26
- Real Decreto 1093/1997, normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística (texto consolidado, BOE). Arts. 53 y 78
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 2, 4 y 10