Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Fuente: BOCM, Plan Especial de aplicación de la Ley 3/2024 en el municipio de Madrid (14-10-2026), 14 de octubre de 2026. Esta nota es el análisis del estudio sobre esa noticia y no reproduce el texto de la fuente.
Qué ha pasado
El Pleno del Ayuntamiento de Madrid aprobó el 8 de octubre de 2026 el Plan Especial que aplica en la ciudad la Ley 3/2024 de la Comunidad de Madrid, y el BOCM lo publicó el 14 de octubre. Fija las condiciones adicionales para que una parcela de oficinas u hospedaje pueda destinarse a vivienda protegida sin modificar el planeamiento.
No es una vía para convertir oficinas en vivienda libre.
Qué dice la norma
La Ley 3/2024, modificada por la Ley 2/2026, permite implantar vivienda como uso alternativo en parcelas calificadas de terciario oficinas u hospedaje, con una condición clara:
«[…] se autoriza la implantación del uso residencial como alternativo, debiendo destinarse a alguna de las modalidades de vivienda protegida en arrendamiento aplicable en la Comunidad de Madrid mientras se mantenga el régimen de protección.» (art. segundo.1, Ley 3/2024, según la Ley 2/2026)
El régimen no exige modificar el planeamiento. El Plan Especial de Madrid añade condiciones: la vivienda será colectiva, solo afecta a parcelas cuyo uso pormenorizado sea expresamente oficinas u hospedaje, quedan excluidas las parcelas de uso industrial en coexistencia con el terciario oficinas, las de los grados 3.º, 4.º y 5.º de la norma zonal 9 y las situadas en ámbitos o sectores de uso global industrial o industrial en coexistencia con oficinas, y se aplica el capítulo de condiciones de vivienda de las Normas Urbanísticas, incluida la altura libre de piso del artículo 7.3.5.
Las licencias deben describir el nuevo uso alternativo y el régimen de arrendamiento, y esa condición debe inscribirse en el Registro de la Propiedad. Hay dos años para pedir licencia, contados desde que venció el plazo que la ley daba a los ayuntamientos para fijar sus condiciones (octubre de 2026), y las obras deben ejecutarse en un máximo de tres años desde su inicio. El acuerdo pone fin a la vía administrativa y puede recurrirse ante el Tribunal Superior de Justicia de Madrid en el plazo de dos meses desde su publicación, es decir, hasta el 14 de diciembre de 2026.
A quién afecta
- Propietarios de edificios de oficinas o de hospedaje en Madrid capital que se planteen un uso residencial protegido.
- Promotores e inversores que estudian convertir oficinas en vivienda en alquiler protegido.
Qué hacer
- Comprobar en la norma zonal u ordenanza de la parcela si su uso pormenorizado es expresamente oficinas u hospedaje. Si no lo es, este régimen no se aplica.
- Recordar que la vivienda debe ser protegida en arrendamiento y colectiva, y que los pisos tienen que cumplir las condiciones de vivienda de las Normas Urbanísticas. Si lo que se busca es vivienda libre, este no es el camino; hay que revisar el cambio de uso por la vía ordinaria, como explica la guía relacionada.
- Consultar el caso con un técnico antes de comprar o encargar un proyecto: la viabilidad depende de la parcela, y las rentas máximas y la modalidad de vivienda protegida deben comprobarse en la normativa autonómica.
Guía relacionada
Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: qué hay que comprobar antes de comprar o empezar. La guía explica el procedimiento completo y recoge las preguntas frecuentes.
Norma citada
Textos oficiales revisados el 30 de octubre de 2026:
Información general, revisada el con la norma citada. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, del local o de la vivienda y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.