Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Fuente: BOCM, modificación del Plan General «mejora del uso residencial» o Plan Reside (22-09-2025), 22 de septiembre de 2025. Esta nota es el análisis del estudio sobre esa noticia y no reproduce el texto de la fuente.
Qué ha pasado
Comprar un local para convertirlo en vivienda en Madrid se decide antes de tocar una obra: depende de qué edificio es, en qué planta está el local, qué hay encima y en qué zona de la ciudad se encuentra. Esta pieza reúne las comprobaciones que fija hoy el Plan General, tras el Plan Reside (BOCM de 22 de septiembre de 2025).
Qué dice la norma
El Plan Reside reformó el artículo 7.3.12 de las Normas Urbanísticas. Para un local en un edificio residencial, dice:
«Será posible la transformación en vivienda de locales cuando el uso principal del edificio sea el residencial […] siempre que la norma zonal u ordenanza particular de aplicación no vincule el local a un uso distinto del residencial o prohíba su transformación.» (art. 7.3.12.1, Plan Reside)
Si el edificio es de uso exclusivo no residencial, solo cabe cuando el cambio de uso afecta a todo el edificio; y donde el número de viviendas esté limitado, la transformación no puede superarlo.
Otras condiciones están en los artículos 7.3.13 a 7.3.16 de las Normas, vigentes desde 2023: el local debe estar en planta baja o en planta de piso y no puede tener el suelo, ni siquiera parcialmente, por debajo del terreno; no cabe si encima hay uso terciario recreativo o comercial; la vivienda ha de cumplir las condiciones de vivienda de las Normas, la intervención de fachada debe dar un resultado homogéneo del conjunto y los contadores no pueden ir en la fachada. Si salen varias viviendas, se aplica la dotación de aparcamiento de las Normas.
Hay lugares donde no se admite. No cabe en los locales del catálogo de establecimientos comerciales ni donde lo impida la protección del patrimonio. En el Centro Histórico, en las zonas señaladas con los niveles de compatibilidad de usos C y D en el Plano de Usos y Actividades, no es admisible transformar a vivienda locales de planta baja o inferior. Y en los tramos de calle declarados ejes terciarios, los locales de planta baja o inferior tampoco pueden transformarse al uso residencial.
La norma citada es la vigente a la fecha de esta pieza; conviene que el técnico confirme que no hay modificaciones posteriores.
Esto no es una autorización: lo que cada local puede hacer se comprueba con su edificio y su norma zonal.
A quién afecta
- Personas o inversores que estudian comprar un local en Madrid capital para convertirlo en vivienda.
- Propietarios de locales que se plantean un cambio de uso.
Qué hacer
- Antes de comprar, pedir a un técnico que compruebe el edificio, la planta, lo que hay encima y la norma zonal. En el Centro Histórico y en los ejes terciarios el resultado puede ser un no.
- Revisar con el técnico el resto de condiciones, que explica la guía relacionada, y qué tramitación corresponde según las obras necesarias.
- No firmar nada pensando que el cambio de uso está garantizado: la viabilidad se confirma sobre el local concreto.
Guía relacionada
Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: qué hay que comprobar antes de comprar o empezar. La guía explica el procedimiento completo y recoge las preguntas frecuentes.
Norma citada
Textos oficiales revisados el 24 de octubre de 2026:
Información general, revisada el con la norma citada. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, del local o de la vivienda y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.