Vivienda unifamiliar en Boadilla del Monte: qué permite el Plan General a tu parcela

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 13 de noviembre de 2026.

Quien va a comprar una parcela en Boadilla del Monte para construir una vivienda unifamiliar necesita saber, antes de pagar, cuánto y cómo se puede edificar. Esta página resume lo que fija el Plan General de Ordenación Urbana de 2015 y no sustituye al estudio de la parcela concreta.

1. Respuesta corta

• Boadilla del Monte aplica el Plan General de Ordenación Urbana de 2015. La ordenanza de vivienda unifamiliar (RU, art. 8.4 de las Normas Urbanísticas) tiene seis grados, de RU-1 a RU-6, y cada uno fija la parcela mínima, la tipología, los retranqueos, la ocupación y la edificabilidad.
• El grado de una parcela no se deduce de la calle ni del barrio: figura en los planos de calificación del Plan. Algunos ámbitos tienen además una ordenanza propia que puede no coincidir con la general.
• Una vivienda unifamiliar de nueva planta necesita proyecto y, por tanto, licencia urbanística. La primera ocupación va por declaración responsable.

2. Qué fija el planeamiento de Boadilla del Monte

• Plan vigente: el Plan General de 2015, aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 20 de octubre de 2015 (BOCM de 28 de octubre de 2015). Las Normas Urbanísticas se publicaron en el BOCM n.º 271, de 14 de noviembre de 2015.
• El Tribunal Supremo casó la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid que había anulado el Plan (sentencia 1750/2018), y el fallo se publicó en el BOCM de 3 de junio de 2019: el Plan es conforme a Derecho.
• El Ayuntamiento aprobó inicialmente en 2018 un nuevo Plan General, pero el Pleno del 19 de julio de 2024 desistió de esa tramitación (BOCM de 29 de agosto de 2024). La referencia es, por tanto, el Plan de 2015.
• La ordenanza unifamiliar se aplica a las zonas grafiadas como Zonas Residenciales Unifamiliares (RU) en los planos de calificación: edificación abierta destinada a vivienda unifamiliar.

3. Parámetros por grado de la ordenanza unifamiliar

Valores generales de la ordenanza RU del Plan de 2015 (art. 8.4). La ocupación es un porcentaje de la parcela neta, medido sobre rasante; la edificabilidad se expresa en m² edificables por m² de parcela.

• Altura: dos plantas y 7 m de cornisa (o hasta el punto más alto de la fachada si hay peto) en todos los grados. En las urbanizaciones históricas, dos plantas y 9 m de cumbrera, sin que ningún plano de fachada supere los 7 m.
• Los retranqueos son franjas no edificables sobre rasante y se aplican a calle y a linderos por igual. En pareadas y adosadas, los retranqueos a los linderos sin adosamiento pueden reducirse justificando las condiciones de patio; las adosadas pueden suprimir el retranqueo lateral a calle, salvo en bulevares o avenidas.
• El grado RU-6 solo existe en el ámbito del Polígono de Las Eras. En el sector S-11 Viñas Viejas, el RU-4 admite parcela de 250 m².
• En calles con pendiente superior al 5 %, la altura máxima de cada ordenanza puede aumentar 50 cm.

4. Condiciones que cambian el resultado

• Para ser pareada (RU-2 y RU-3) o adosada (RU-4 y RU-5) hace falta acuerdo con el colindante o un proyecto único de construcción simultánea.
• En RU-1 y RU-2 aislada, el retranqueo a linderos puede reducirse un 10 % con acuerdo del colindante.
• Si concurren condiciones distintas, prevalece la más restrictiva, salvo lo reconocido a los Proyectos de Compensación aprobados antes del Plan. Se mantienen además las edificabilidades mayores aprobadas antes de su entrada en vigor y, en los polígonos S2, S3, S4, B y Viñas Viejas, la edificabilidad registral de cada parcela más 20 m² construidos por vivienda, o la de la ordenanza si no se había alcanzado.
• En las urbanizaciones históricas (Bonanza, Valdecabañas, Las Lomas, Valdepastores, Pino Centinela, Monte Las Encinas, Parque de Boadilla, Olivar de Mirabal, Monte Príncipe y Camino Bajo) solo se admite una vivienda por parcela, salvo conjuntos integrados, y se respeta la parcelación existente, con condiciones propias para segregar. En los polígonos 2, 3, 4, B y Viñas Viejas se respetan también las parcelas existentes. No se autoriza segregar fincas que procedan de agrupaciones posteriores a 2001.
• Hay ámbitos con ordenanza propia en el anexo 2 de las Normas (por ejemplo, Los Fresnos o La Cárcava), en los que rige su ordenanza específica.
• Los cuerpos retranqueados sobre la última planta no cuentan como altura si cumplen las condiciones del Plan (retranqueo de 5 m de las fachadas, 3,50 m como máximo, sin nada encima y hasta el 35 % de la última planta), pero sí computan edificabilidad. En vivienda unifamiliar aislada exigen siempre dictamen favorable previo a la licencia. En pareadas y adosadas, ese retranqueo solo es obligatorio en las fachadas frontal y trasera, y no se pueden abrir huecos en las laterales de esos cuerpos.
• En adosadas, el máximo es de diez unidades seguidas; basta una separación de 3 m entre testeros laterales sin huecos. Entre fachadas principales de viviendas unifamiliares, la separación es la altura de la fachada principal, con un mínimo de 6 m.
• Al agrupar parcelas puede hacerse la tipología del grado que corresponda a la superficie resultante, con el resto de condiciones del grado original. Se admiten conjuntos integrados si la parcela completa (privativa más su cuota de zona común) alcanza la mínima.

5. Qué licencia hace falta

• Una vivienda unifamiliar de nueva planta requiere proyecto (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 2.2.a), por lo que necesita licencia urbanística (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 152.b).
• La primera ocupación se tramita por declaración responsable urbanística (art. 155.c).
• Consulta de vigencia: según la API de datos abiertos del BOE, el art. 152 se actualizó por última vez el 22 de diciembre de 2022 y el art. 155 el 27 de diciembre de 2024 (consultado el 11 de noviembre de 2026).

6. Lo que esta página no puede afirmar

• Los parámetros de una parcela concreta sin su plano de calificación, su grado y su ámbito: puede tener una ordenanza específica o las condiciones de su reparcelación.
• Que la edificabilidad sea siempre la del cuadro: existen edificabilidades anteriores reconocidas.
• Que se pueda segregar una parcela con la parcela mínima del grado: en las urbanizaciones históricas se aplican condiciones propias.
• Plazos de la licencia, tasas e impuestos municipales: no se han revisado para esta página.
• Esta página no recoge las condiciones de los usos complementarios de la vivienda ni la redacción del texto de 2018, que no está en vigor.

7. Qué hacer antes de comprar la parcela

El estudio de viabilidad de la parcela concreta comprueba su grado, su ámbito y las condiciones que le afectan antes de comprarla. Si ya tiene claro que va a construir, el proyecto de vivienda unifamiliar parte de ese estudio.

Preguntas frecuentes

¿Qué parcela mínima exige Boadilla del Monte para una vivienda unifamiliar?

Depende del grado de la parcela: de 2.000 m² en RU-1 a 100 m² en RU-6. El grado figura en los planos de calificación del Plan General de 2015, y algunos ámbitos tienen una ordenanza propia, por lo que debe comprobarse parcela por parcela.

¿Cuántas plantas y qué altura se permite en Boadilla del Monte?

Como regla general de la ordenanza unifamiliar, dos plantas y 7 m de cornisa. En las urbanizaciones históricas, dos plantas y 9 m de cumbrera, sin planos de fachada de más de 7 m. En calles con pendiente superior al 5 %, la altura puede subir 50 cm.

¿Necesito licencia para construir una vivienda unifamiliar en Boadilla del Monte?

Sí. Una vivienda de nueva planta requiere proyecto y, por tanto, licencia urbanística según la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid. La primera ocupación se tramita por declaración responsable.

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA APOYO el 11, 12 y 13 de noviembre de 2026:

• Plan General de Ordenación Urbana de Boadilla del Monte de 2015: Normas Urbanísticas, art. 8.4 (BOCM n.º 271, de 14-11-2015)
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152 y 155
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Art. 2.2

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