Local a vivienda en San Sebastián de los Reyes: qué piden

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 7 de noviembre de 2026.

¿Tiene un caso concreto? Cuéntenos el municipio y qué quiere hacer y le decimos qué hace falta. Llamar al 613 003 184 · Consultar por WhatsApp · Escribir por correo

Pieza de un local vacío con el círculo inscrito que debe caber en la estancia — De local vacío a vivienda: qué comprobar · 1:08

Quien va a comprar o alquilar un local en San Sebastián de los Reyes para convertirlo en vivienda debe comprobar si es viable y qué trámite corresponde. Esta guía es información general sobre San Sebastián de los Reyes y no sustituye al estudio del local concreto.

Local convertido en vivienda: lo que revisamos en el local

Uso: que el planeamiento admita la vivienda en ese local y en esa planta, sin partes bajo rasante.
Vivienda exterior: piezas habitables con ventana a la calle o a un espacio abierto, y fachada suficiente.
Superficie y programa mínimos: la superficie útil y las piezas que exige el planeamiento.
Altura libre, iluminación y ventilación de cada pieza habitable, también bajo vigas e instalaciones.
Instalaciones: extracción de cocina y baño, desagües y acometidas de agua y electricidad.
Acceso, incendios y accesibilidad: entrada desde la calle o el portal y el Código Técnico.
Comunidad de propietarios: estatutos y paso de conductos por zonas comunes.

Ventana a la calle
Ventilación: aire exterior que entra y aire que se extrae
Conducto de extracción que sube a la cubierta

Esquema orientativo, sin escala. Cada local se estudia sobre su plano real.

1. Respuesta corta

Rige el PGOU de 2001. El Pleno desistió de su revisión el 17-09-2026 (BOCM n.º 234, 01-10-2026).
No hay una ordenanza específica de cambio de uso de local a vivienda. Sí hay acuerdos interpretativos de la Comisión Técnica de Seguimiento del PGOU sobre locales que pasan a vivienda, de 2025 y 2026, que fijan cómo se resuelven el acceso, el aparcamiento, la cocina y la segregación de locales.
En la mayoría de las zonas del casco y del ensanche la vivienda es uso característico. Algunas zonas ponen topes (La Hoya, Praderón, Pirámides, Rioja) y lo que la ficha de la zona no recoge está prohibido.
La vivienda no puede estar en sótano ni semisótano, y debe tener 35 m² útiles cerrados como mínimo, 2,50 m de altura libre en las piezas habitables y una plaza de aparcamiento, también en el cambio de uso.
Título: declaración responsable si el cambio no altera el uso característico del edificio (Ley 9/2001, art. 155.i) y licencia si las obras necesitan proyecto (art. 152.b) o si hay segregación del local.

2. Qué dice el planeamiento de San Sebastián de los Reyes

El PGOU vigente es el de 2001, con las Normas del Suelo Urbano en el título 7. El Pleno desistió el 17-09-2026 del procedimiento de revisión del Plan General (BOCM n.º 234, 01-10-2026, anuncio 82).
Zonas (fichero de ordenación, revisado en sus 55 páginas): la vivienda es uso característico en las zonas 2 a 8, 17 a 20, 23 a 29, 42, 44 (unifamiliar en estas dos) y 55; en la 52 solo cabe vivienda protegida de promoción pública. Es uso condicionado en la zona 21 La Hoya, con un máximo del 20 % de la superficie edificable, y en la 22 Praderón, con un máximo del 50 % de la edificabilidad.
En las zonas 23, 24, 25, 26 y 29 la ficha fija un número máximo de viviendas (236, 284, 304, 194 y 306). En la 26 Rioja los cuerpos de una planta son de uso exclusivo comercio o dotacional, y en la 23 Pirámides hay una superficie mínima destinada a terciario. Lo que la ficha de la zona no recoge como característico, alternativo o condicionado es uso prohibido (art. 7.9.1.6).
Las zonas 1, 30 a 40, 54, 56 a 64 y 66 remiten a su planeamiento o a documentación propios, que no hemos verificado.
Vivienda (PGOU, art. 7.9.3): no se permiten viviendas en sótanos ni semisótanos; superficie útil cerrada mínima de 35 m²; altura libre de 2,50 m en piezas habitables y de 2,20 m en las no habitables; huecos de iluminación de al menos el 15 % de la superficie en planta y huecos practicables de al menos el 8 %; superficies mínimas por pieza (7.9.3.5). En rehabilitación o reforma, una memoria justifica lo que no pueda cumplirse (7.9.3.9).
Sótanos y semisótanos (acuerdo de 08-09-2025): en vivienda unifamiliar caben piezas habitables bajo rasante hasta el 20 % de la superficie útil total, entendida como la materializada sobre rasante. Para el art. 2.2.1.1, el acuerdo admite usos de planta baja en sótanos o semisótanos con excesos de edificabilidad prescritos o anteriores al PGOU que no puedan dedicarse a garaje ni a instalaciones, si cumplen la condición de planta baja y con convenio de plusvalías.
Acceso (acuerdo de 09-03-2026): en las declaraciones responsables que implican un cambio de uso a vivienda, la entrada se resuelve por las zonas comunes del edificio. Si se argumenta que es imposible, se prevé al menos un acceso común desde el frente de fachada del local, sin accesos independientes que alteren la organización del inmueble. Si se tocan huecos o carpinterías de la planta baja, hay que presentar un estudio o memoria de integración de fachada.
Cocina (acuerdo de 09-06-2025): al transformar un local en una sola vivienda, la campana con salida de humos a cubierta puede sustituirse por una con filtro de carbón activado, justificando prestaciones al menos equivalentes a las del DB HS 3. El criterio no vale para dividir un local grande en varias viviendas ni para locales procedentes de una segregación previa.
Aparcamiento (PGOU, art. 7.9.5.4.9.1): una plaza por vivienda. Si una memoria justifica que no cabe, se adquieren derechos de aparcamiento en un radio de 750 m, en propiedad o con un derecho real de uso exclusivo y permanente inscribible, no por alquiler (art. 7.9.5.4.10 y acuerdos de 09-03-2026 y 15-12-2025). Las plazas exteriores son excedentes de la dotación de su parcela y la vinculación consta en el Registro de la Propiedad. La rehabilitación de edificaciones de interés puede quedar exenta, declarada de oficio, si tiene hasta 6 viviendas o si su interés social o cultural es preferente y es insalvable la dificultad de construir las plazas.
La dotación de aparcamiento se exige también en el cambio de uso: la regla no la condiciona a que haya obra y la Comisión la califica de obligación estructural y permanente (acuerdo de 15-12-2025).
Segregar un local: licencia (Ley 9/2001, art. 152.d, según el acuerdo de 15-12-2025). Mientras el local segregado no tenga uso, el acuerdo de 08-06-2026 no autoriza obras de acondicionamiento para vivienda ni cambios de fachada, accesos o elementos exteriores, salvo los provisionales, reversibles y estrictamente necesarios para la segregación. La preparación del espacio para un uso concreto se tramita junto con su licencia o título habilitante.
La Ley 3/2024, en la redacción de la Ley 2/2026, no es la vía para los locales en edificios de viviendas: San Sebastián de los Reyes la aplica, desde el 16-10-2026, solo en parcelas concretas de las ZO 45, 65 y 60-T (acuerdo de Pleno de 17-09-2026, BOCM 19-10-2026).

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación, sin perjuicio de la comprobación posterior del Ayuntamiento. La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal, salvo interrupción del plazo en los casos legales; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico del edificio se comprueba caso por caso: una definición del planeamiento referida a otro ámbito, como el área de reparto, no se traslada sin más al edificio. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

Declaración responsable cuando el cambio no altera el uso característico del edificio (Ley 9/2001, art. 155.i). Licencia si las obras necesitan proyecto según la normativa de edificación (art. 152.b) o si hay segregación (art. 152.d). Después, la primera ocupación se presenta por declaración responsable (art. 155.c).
Tasa de 2026 (ordenanza fiscal n.º 9, BOCM 22-12-2025): la declaración responsable de obras paga el 1,50 % del coste real y efectivo, con un mínimo de 250 €; la licencia, el 1,85 %, con un mínimo de 250 €; la comprobación de la primera ocupación, 264,38 € hasta 500 m². La consulta urbanística tiene una tasa de 137,55 €.
ICIO (ordenanza fiscal n.º 6): no hemos verificado el tipo de San Sebastián de los Reyes. La ley fija un máximo para todos los ayuntamientos y cada uno aprueba su tipo.
El Pleno aprobó provisionalmente el 15-10-2026 la modificación de las ordenanzas n.º 6 y n.º 9 (BOCM 19-10-2026). Su texto no está publicado, así que la tasa y el ICIO de una solicitud de 2027 quedan por verificar.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

La zona del local en el fichero de ordenación del PGOU y si la vivienda es allí uso característico, condicionado o sin regulación propia. Si la ficha de la zona no la recoge, es uso prohibido.
Que el local no esté en sótano ni semisótano, que tenga 35 m² útiles cerrados, 2,50 m de altura libre en las piezas habitables y los huecos del 15 % y del 8 %.
Cómo se llega a la vivienda: por las zonas comunes del edificio o, si es imposible, con un acceso común desde el frente de fachada. Y si se tocan huecos o carpinterías de planta baja, el estudio de integración de fachada.
Dónde se resuelve la plaza de aparcamiento: en la parcela o con derechos en un radio de 750 m, en propiedad o con derecho real inscribible, no en alquiler.
Si el local pasa a una sola vivienda (campana con filtro de carbón activado posible) o se divide en varias (salida de humos a cubierta).
Si el local procede de una segregación y si hay que segregarlo: la segregación exige licencia y, sin uso, no admite obras de acondicionamiento para vivienda.

5. Lo que esta guía no puede prometer

Que cualquier local de San Sebastián de los Reyes pueda pasar a vivienda: depende de la zona, de sus topes y de lo que su ficha admita.
Que el aparcamiento se resuelva con plazas alquiladas: los acuerdos de la Comisión piden propiedad o un derecho real inscribible.
Que un local sin uso se pueda acondicionar para vivienda antes de segregarlo o sin su título: el acuerdo de 08-06-2026 no lo autoriza.
Que la campana con filtro de carbón activado valga para dividir un local grande en varias viviendas.
El tipo del ICIO de San Sebastián de los Reyes, que no hemos verificado, ni la tasa y el ICIO de 2027, cuya modificación no tiene texto publicado.
Lo que dicen las zonas 1, 30 a 40, 54, 56 a 64 y 66, que remiten a planeamiento o documentación propios y no hemos verificado.
Plazos: la declaración responsable habilita desde su presentación, pero la comprobación posterior puede acabar en requerimiento o ineficacia; la licencia tiene plazo legal y silencio negativo.

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Alcobendas y cambio de uso de local a vivienda en Las Rozas de Madrid.

Preguntas frecuentes

¿Se puede convertir un local en vivienda en San Sebastián de los Reyes?

Depende de la zona del local en el fichero de ordenación del PGOU de 2001: en la mayoría de las zonas del casco y del ensanche la vivienda es uso característico, y algunas ponen topes (La Hoya, Praderón, Pirámides, Rioja). Lo que la ficha de la zona no recoge está prohibido. La vivienda no puede estar en sótano ni semisótano y necesita 35 m² útiles cerrados, 2,50 m de altura libre en las piezas habitables y una plaza de aparcamiento.

¿Hay una ordenanza de cambio de uso de local a vivienda?

No. Rige el PGOU de 2001 y la Comisión Técnica de Seguimiento del PGOU ha publicado acuerdos interpretativos para locales que pasan a vivienda (2025 y 2026) sobre la cocina, los sótanos, la segregación, el acceso y el aparcamiento.

¿Es licencia o declaración responsable?

Declaración responsable si el cambio no altera el uso característico del edificio (Ley 9/2001, art. 155.i). Licencia si las obras necesitan proyecto (art. 152.b) o si el local se segrega (art. 152.d). La primera ocupación va por declaración responsable.

¿Se puede resolver el aparcamiento con una plaza alquilada?

No. Los acuerdos de la Comisión de 15-12-2025 y 09-03-2026 piden derechos de aparcamiento en propiedad o con un derecho real de uso exclusivo y permanente inscribible, en un radio de 750 m si una memoria justifica que la plaza no cabe en la parcela.

¿Qué trámite necesita lo que quiere hacer? Compruébelo aquí: pocas preguntas, sin registrarse y sin dejar datos.

Guías relacionadas

Información general, revisada el 7 de noviembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA hasta el 7 de noviembre de 2026:

Volver a las guías

Cambio de uso de local a vivienda en San Sebastián de los Reyes: el PGOU y los acuerdos de su Comisión Técnica