Cambio de uso de local a vivienda en Pozuelo de Alarcón

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 7 de noviembre de 2026.

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Pieza de un local vacío con el círculo inscrito que debe caber en la estancia — De local vacío a vivienda: qué comprobar · 1:08

Quien va a comprar o alquilar un local en Pozuelo de Alarcón para convertirlo en vivienda debe comprobar si es viable y qué trámite corresponde. Esta guía es información general sobre Pozuelo de Alarcón y no sustituye al estudio del local concreto.

Local convertido en vivienda: lo que revisamos en el local

Uso: que el planeamiento admita la vivienda en ese local y en esa planta, sin partes bajo rasante.
Vivienda exterior: piezas habitables con ventana a la calle o a un espacio abierto, y fachada suficiente.
Superficie y programa mínimos: la superficie útil y las piezas que exige el planeamiento.
Altura libre, iluminación y ventilación de cada pieza habitable, también bajo vigas e instalaciones.
Instalaciones: extracción de cocina y baño, desagües y acometidas de agua y electricidad.
Acceso, incendios y accesibilidad: entrada desde la calle o el portal y el Código Técnico.
Comunidad de propietarios: estatutos y paso de conductos por zonas comunes.

Ventana a la calle
Ventilación: aire exterior que entra y aire que se extrae
Conducto de extracción que sube a la cubierta

Esquema orientativo, sin escala. Cada local se estudia sobre su plano real.

1. Respuesta corta

Rige el PGOU de 2002, cuyo texto refundido se publicó en el BOCM del 04-07-2002. Sus modificaciones puntuales 1 a 3, ya aprobadas, no tocan estas reglas. Pozuelo no tiene una ordenanza específica de cambio de uso de local a vivienda.
En las zonas 1 (manzana cerrada) y 2 (bloque abierto), la vivienda colectiva es el uso predominante y cabe en planta baja. En la zona 1, la planta baja que ocupa los patios más allá de los 12 m de fondo edificable, hasta los 20 m, tiene destino no residencial.
La vivienda mínima tiene vestíbulo, cocina, estancia-comedor, aseo y dormitorio; el apartamento, 25 m² útiles como mínimo; la altura libre, 2,50 m en el 75 % de la superficie útil y 2,20 m en el resto. En sótano y semisótano no caben viviendas.
Título: declaración responsable si el cambio no altera el uso característico del edificio y la obra no necesita proyecto; licencia si la obra requiere proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación o cambia los usos característicos del edificio.
Tasas de 2026: 65 € por el cambio de uso, el 2 % de la base imponible por las obras y 16 € por la primera ocupación de cada vivienda colectiva (mínimo de 30 € por licencia). ICIO del 4 %.

2. Qué dice el planeamiento de Pozuelo de Alarcón

El planeamiento vigente es el PGOU de 2002. Sus modificaciones puntuales 1 a 3 están aprobadas y no cambian las reglas de esta guía. La 4.ª y la 5.ª solo tienen aprobación inicial y su contenido no lo hemos leído: queda sin verificar si alguna afecta a un ámbito concreto.
Zonas 1 y 2: el uso predominante es la vivienda colectiva y la residencia comunitaria, y el comercio de planta baja es compatible. Un local de planta baja en estas zonas puede pasar a vivienda, que es el uso del edificio.
Zona 1, fondo de la planta baja: la planta baja puede ocupar los patios de manzana y de parcela hasta 20 m de fondo desde la alineación exterior, con destino o uso no residencial. El fondo edificable general es de 12 m, así que la parte del local que se sitúa en ese patio, más allá de los 12 m, se destina a otros usos (art. 8.3.5).
Zona 3: el subíndice del grado remite a la norma zonal de aplicación. La primera implantación de usos en locales de edificios anteriores al PGOU se rige por el plan vigente cuando se construyeron (art. 8.3.16.2); en un local que ya tuvo uso, queda sin verificar si el cambio cuenta como primera implantación.
Zona 4: vivienda unifamiliar. Zona 5, industrial: una vivienda por industria, vinculada al mantenimiento o a la vigilancia, de 100 m² como máximo. Zona 6, equipamientos: la vivienda de quien custodia la instalación o la residencia comunitaria de los agentes del servicio.
En los locales de edificios existentes se pueden autorizar cambios de uso dentro de los usos permitidos en la zona (art. 6.2.19.b.3).
Vivienda (capítulo 7.2): las condiciones rigen en la reestructuración y la nueva edificación, y en el resto de las obras cuando no se desvían de forma importante de sus objetivos. Programa mínimo: vestíbulo, cocina, estancia-comedor, aseo y dormitorio principal o dos sencillos. Apartamento: 25 m² útiles como mínimo. Altura libre: 2,50 m en el 75 % de la superficie útil y 2,20 m en el resto. Sin viviendas en sótano ni semisótano. La condición de vivienda exterior se exige a las de nueva edificación; en un cambio de uso, queda sin verificar si se pide.
Aparcamiento: una plaza por cada 100 m² y, en todo caso, por vivienda (art. 7.2.7). No es obligatorio en las obras de reforma de edificios existentes (art. 6.4.14.3), y el Ayuntamiento puede relevar de la dotación a los locales de edificios existentes (art. 7.7.2.2.c). El criterio municipal sobre la dotación en un cambio de uso está sin verificar.
Vigencia: hemos revisado el BOCM del 17-05-2019 al 06-11-2026 y no hay aprobación definitiva de ninguna modificación del PGOU ni cambios en la ordenanza de licencias ni en las ordenanzas fiscales 204 y 301. El BOCM de 2002 a 2019 no se ha barrido; para ese periodo nos apoyamos en la página municipal de modificaciones del PGOU.

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación, sin perjuicio de la comprobación posterior del Ayuntamiento. La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal, salvo interrupción del plazo en los casos legales; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico del edificio se comprueba caso por caso: una definición del planeamiento referida a otro ámbito, como el área de reparto, no se traslada sin más al edificio. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

Declaración responsable: la ordenanza de licencias de 2024 la prevé para los cambios de uso que no tienen por objeto cambiar el uso característico del edificio (anexo II, q), igual que la Ley 9/2001 (art. 155.i), y para las obras de reforma que no necesitan proyecto de la Ley de Ordenación de la Edificación. El Ayuntamiento comprueba después lo declarado (art. 24.1.c).
Licencia: cuando la obra requiere proyecto técnico según el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, o cambia los usos característicos del edificio (anexo I, b de la ordenanza).
En un edificio de viviendas colectivas, pasar un local a vivienda no cambia el uso que predomina en el edificio. La ordenanza no define «uso característico»; si la obra necesita proyecto, el título es licencia.
Tasa de 2026 (ordenanza fiscal 301): 65 € por el cambio de uso, independiente de la de la obra; el 2 % de la base imponible por las obras; 16 € por la primera ocupación de cada vivienda colectiva, con un mínimo de 30 € por licencia. ICIO (ordenanza fiscal 204): 4 %. Ninguna de las dos ha cambiado desde 2016.
El acuerdo del Pleno de 17-09-2026 sobre la Ley 2/2026 se refiere a parcelas dotacionales privadas, no a locales.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

La zona del PGOU de la finca en el visor municipal: si está en las zonas 1 o 2, la vivienda es el uso predominante. En un ámbito con planeamiento propio (APE, API, APR o sector), su ficha; las reglas de esos ámbitos están sin verificar.
En la zona 1, qué parte del local queda más allá de los 12 m de fondo edificable: esa parte de la planta baja se destina a usos no residenciales.
En la zona 3, el subíndice del grado y la fecha de construcción del edificio.
Que la vivienda resultante tenga el programa mínimo del capítulo 7.2, la altura libre de 2,50 m en el 75 % de la superficie útil, huecos a calle, espacio libre o patio abierto a la vía pública, y nada por debajo de la rasante.
Cómo se justifica el aparcamiento según el artículo 6.4.14.3 y si el Ayuntamiento pide el relevo del 7.7.2.2.c; se consulta antes de comprar.
Con el Ayuntamiento, por escrito, si la obra prevista se tramita como declaración responsable o como licencia.

5. Lo que esta guía no puede prometer

Que cualquier local de Pozuelo pueda pasar a vivienda: depende de la zona, del fondo edificable y de que la vivienda alcance las condiciones del capítulo 7.2.
Lo que dicen los ámbitos con planeamiento propio (APE, API, APR y sectores): su regla está sin verificar.
Que una modificación puntual futura del PGOU deje igual estas reglas: la 4.ª y la 5.ª solo tienen aprobación inicial y su objeto no lo hemos leído.
Que el Ayuntamiento exija o no la condición de vivienda exterior en un cambio de uso, ni que releve de la dotación de aparcamiento: su criterio está sin verificar.
Que baste una declaración responsable: si la obra necesita proyecto o cambia el uso característico del edificio, el título es licencia.
Plazos: la declaración responsable habilita desde su presentación, pero la comprobación posterior puede acabar en requerimiento o ineficacia; la licencia tiene plazo legal para resolver.

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Las Rozas de Madrid y cambio de uso de local a vivienda en Alcorcón.

Preguntas frecuentes

¿Se puede convertir un local en vivienda en Pozuelo de Alarcón?

En las zonas 1 (manzana cerrada) y 2 (bloque abierto) del PGOU de 2002, la vivienda colectiva es el uso predominante y cabe en planta baja. En la zona 1, la parte de la planta baja que ocupa los patios más allá de los 12 m de fondo edificable tiene destino no residencial. La vivienda debe alcanzar el programa mínimo y la altura libre del capítulo 7.2 del PGOU.

¿Es licencia o declaración responsable?

Declaración responsable si el cambio no altera el uso característico del edificio y la obra no necesita proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación. Licencia si la obra requiere proyecto o cambia los usos característicos del edificio. El Ayuntamiento comprueba después lo declarado.

¿Hay que reservar aparcamiento?

El PGOU fija una plaza por cada 100 m² y por vivienda, pero no es obligatoria en las obras de reforma de edificios existentes, y el Ayuntamiento puede relevar de la dotación a los locales de edificios existentes. El criterio municipal para un cambio de uso está sin verificar: se consulta antes de comprar.

¿Cuánto cuestan las tasas municipales?

En 2026, 65 € por el cambio de uso, el 2 % de la base imponible por las obras y 16 € por la primera ocupación de cada vivienda colectiva, con un mínimo de 30 € por licencia. El ICIO es del 4 %.

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Guías relacionadas

Información general, revisada el 7 de noviembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA hasta el 7 de noviembre de 2026:

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Cambio de uso de local a vivienda en Pozuelo de Alarcón: zonas del PGOU de 2002 y declaración responsable