Vivienda unifamiliar en Pozuelo de Alarcón: qué permite la Zona 4 del Plan General

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 13 de noviembre de 2026.

Quien va a comprar una parcela en Pozuelo de Alarcón para construir una vivienda unifamiliar necesita saber, antes de pagar, cuánto y cómo se puede edificar. Esta página resume lo que fija el Plan General de 2002 en su Zona 4 y no sustituye al estudio de la parcela concreta.

1. Respuesta corta

• Pozuelo de Alarcón aplica el Plan General de 2002. La edificación en vivienda unifamiliar se regula en la Zona 4 (artículos 8.3.18 a 8.3.23 de las Normas Urbanísticas), con siete grados que fijan la parcela mínima, el frente, la ocupación, la edificabilidad y la altura.
• Las tipologías son la aislada y la edificación en fila. En la categoría III también cabe la pareada, con proyecto único y construcción simultánea.
• Una vivienda de nueva construcción necesita proyecto y, por tanto, licencia urbanística. La primera ocupación y la piscina en parcela residencial unifamiliar van por declaración responsable.

2. Qué fija el planeamiento de Pozuelo de Alarcón

• Plan vigente: el Plan General de Ordenación Urbana de 2002, cuyo texto refundido de las Normas Urbanísticas se publicó en el Suplemento del BOCM n.º 157, de 4 de julio de 2002.
• Tiene tres modificaciones puntuales aprobadas (2011, 2016 y 2019), que afectan a ámbitos y parcelas concretas, y otras tres solo aprobadas inicialmente. Esta página no ha podido comprobar que ninguna de ellas modifique la Zona 4.
• Los ámbitos con planeamiento de desarrollo propio (áreas de planeamiento remitido o específico y planes parciales) tienen sus propias condiciones, que esta página no recoge.

3. Parámetros por grado de la ordenanza unifamiliar

Valores de la Zona 4 (art. 8.3.18 y siguientes). Los valores de la tabla proceden de la lectura de las páginas escaneadas del Plan publicadas por el Ayuntamiento y deben confirmarse con el planeamiento antes de decidir nada sobre una parcela.

• Retranqueos en aislada: categoría I, 10 m a la alineación exterior y 7 m a laterales y fondo; categoría II, 8 m y 5 m; categoría III, 5 m y 3 m.
• En fila: 3 m a la alineación exterior y 8 m al testero de fondo, con un máximo de ocho viviendas y 65 m por fila.
• La dotación mínima de aparcamiento de la Zona 4 es de 2 plazas por vivienda (art. 8.3.23).

4. Condiciones que cambian el resultado

• En categoría III, las viviendas pueden ser pareadas, adosándose a linderos interiores, siempre que se pida la autorización de todas ellas en un mismo proyecto y se construyan simultáneamente.
• Previamente o a la vez que la licencia de edificación hace falta tramitar el proyecto de parcelación, y no se puede parcelar por debajo de los mínimos del grado ni del frente mínimo.
• Pueden agruparse varias parcelas para formar una parcela común, siempre que la suma de las superficies propias y comunes no sea inferior a la parcela mínima.
• Según la lectura de las páginas escaneadas del Plan, en zonas consolidadas en las que sea imposible alcanzar los mínimos se puede actuar sobre la parcela existente, y los retranqueos a calle y a fondo pueden intercambiarse. Debe confirmarse con el planeamiento.

5. Qué licencia hace falta

• Una vivienda de nueva construcción requiere proyecto (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 2.2.a): necesita licencia urbanística (Ley 9/2001, art. 152.b), y así lo recoge el anexo I de la Ordenanza municipal de licencias y declaraciones responsables urbanísticas de 2024.
• Van por declaración responsable la primera ocupación (Ley 9/2001, art. 155.c) y las piscinas en parcelas calificadas con el uso residencial unifamiliar (anexo II de la Ordenanza de 2024).

6. Lo que esta página no puede afirmar

• Los parámetros de una parcela concreta sin su grado en el plano de calificación, y los de los ámbitos con planeamiento de desarrollo propio.
• Que las modificaciones puntuales cuarta, quinta y sexta no cambien la Zona 4: no se ha podido comprobar.
• Que el documento municipal escaneado sea idéntico al publicado en el BOCM: los valores de la tabla salen de su lectura visual y deben contrastarse.
• Plazos de licencia, tasas e impuestos municipales: no se han revisado para esta página.

7. Qué hacer antes de comprar la parcela

El estudio de viabilidad de la parcela concreta comprueba su grado, su ámbito y las condiciones que le afectan antes de comprarla. Si ya tiene claro que va a construir, el proyecto de vivienda unifamiliar parte de ese estudio.

Preguntas frecuentes

¿Qué parcela mínima exige Pozuelo de Alarcón para una vivienda unifamiliar?

Depende del grado de la Zona 4: de 2.500 m² en los grados 1A y 1B a 250 m² en el grado 6. El grado figura en el plano de calificación del Plan General de 2002 y debe comprobarse parcela por parcela.

¿Qué altura se permite en la Zona 4 de Pozuelo de Alarcón?

En la mayoría de los grados, dos plantas y 7 m de cornisa. El grado 1A admite tres plantas y 12,50 m. Los valores proceden de la lectura de las páginas escaneadas del Plan y deben confirmarse.

¿Necesito licencia para construir una vivienda unifamiliar en Pozuelo de Alarcón?

Sí. Una vivienda de nueva construcción requiere proyecto y, por tanto, licencia urbanística. La primera ocupación se tramita por declaración responsable.

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA APOYO el 11, 12 y 13 de noviembre de 2026:

• Plan General de Ordenación Urbana de Pozuelo de Alarcón de 2002: Normas Urbanísticas, Zona 4, arts. 8.3.18 a 8.3.23 (Suplemento del BOCM n.º 157, de 04-07-2002; texto publicado por el Ayuntamiento)
• Ordenanza de licencias y declaraciones responsables urbanísticas de Pozuelo de Alarcón (BOCM n.º 159, de 05-07-2024)
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152 y 155
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Art. 2.2

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