Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Una piscina en el jardín de una vivienda unifamiliar mezcla dos asuntos distintos: el título urbanístico para construirla y la normativa sanitaria y técnica que la regula una vez hecha. Esta guía resume lo que dicen la ley del suelo de Madrid, la de Castilla-La Mancha y la normativa sanitaria. Es información general: la ordenanza de cada ayuntamiento puede concretar o endurecer el trámite y se comprueba en el municipio.
1. Piscina privada y piscina de uso colectivo
El Real Decreto 742/2013 define como uso privado la piscina «destinada únicamente a la familia e invitados del propietario, u ocupante», y a las unifamiliares las clasifica como tipo 3B. Una piscina de comunidad de propietarios o de una casa rural es de uso colectivo (tipo 3A) y tiene un régimen mucho más exigente. Lo que sigue se refiere a la piscina de una sola vivienda.
2. Título urbanístico: no es una obra libre
Ni la Ley del Suelo de Madrid ni la ley de ordenación del territorio de Castilla-La Mancha nombran la piscina. Por eso se encaja en sus listas generales de actos sujetos a título, y no existe la opción de hacerla sin comunicar nada al ayuntamiento.
Comunidad de Madrid
Hay dos lecturas. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable lo que no recogen expresamente los artículos 152 y 160 (art. 155), pero somete a licencia las obras que exigen proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación, y los movimientos de tierra y excavaciones que no forman parte de un proyecto de edificación autorizado (art. 152). Una piscina construida junto con la vivienda entra en su proyecto; una añadida después es el punto que cada ordenanza municipal resuelve.
Castilla-La Mancha (Guadalajara y Toledo)
El Texto Refundido (art. 165.1) somete a licencia la implantación de instalaciones de nueva planta, salvo las de escasa entidad constructiva y sencillez técnica, los movimientos de tierra y las instalaciones que afecten al subsuelo. La declaración responsable del artículo 157.1.a, para obras de escasa entidad sin proyecto en suelo urbano consolidado, cede ante ese artículo 165.2. En la práctica, una piscina enterrada necesita licencia, salvo que la ordenanza municipal diga otra cosa.
La ordenanza concreta de Madrid, de Guadalajara y de Toledo, y el tratamiento del suelo rústico, hay que comprobarlos en cada caso antes de dar un trámite por seguro.
3. Normativa sanitaria: casi nada, pero no nada
A una piscina unifamiliar de tipo 3B solo le aplica la obligación de comunicar a la autoridad sanitaria las incidencias graves (ahogamientos, lesiones medulares, electrocuciones y similares). Así lo dicen el Real Decreto 742/2013 (art. 13), el Decreto 99/2024 de Madrid (art. 27, que fija un plazo máximo de cinco días) y el Decreto 72/2017 de Castilla-La Mancha (art. 31).
No le aplican la comunicación de apertura, el tratamiento automático del agua, los controles analíticos ni el resto de obligaciones de las piscinas de uso colectivo.
4. Normativa técnica
- Seguridad de utilización (DB-SUA 6). El propio Código Técnico excluye las piscinas de viviendas unifamiliares: no exige sus condiciones sobre barreras, profundidades, pendientes ni escaleras del vaso.
- Instalación eléctrica. La instrucción ITC-BT-31 del Reglamento de Baja Tensión se aplica a las instalaciones eléctricas de piscinas: depuradora, iluminación del vaso y similares.
- Climatización. Si la piscina es cubierta y climatizada y es nueva, hay que justificar además el documento básico de ahorro de energía (DB-HE 4).
- Ordenanza municipal. Retranqueos, ocupación y cómputo de la piscina en la edificabilidad los fija el planeamiento de cada municipio.
5. Qué hacer según el caso
- Va a construirse la vivienda con piscina. Se incluye en el proyecto y en la licencia de la vivienda.
- Se quiere añadir una piscina a una vivienda existente. Se comprueba en el ayuntamiento qué título pide su ordenanza y se prepara la documentación técnica correspondiente.
- La piscina ya está hecha sin título. Se puede estudiar su legalización a partir de un levantamiento del estado actual.
Preguntas frecuentes
¿Se puede hacer una piscina en una vivienda unifamiliar sin licencia?
No como obra libre. Ni la Ley del Suelo de Madrid ni la de Castilla-La Mancha dejan este tipo de obra sin título: según el caso y la ordenanza municipal será licencia o declaración responsable. En Castilla-La Mancha, una piscina enterrada encaja en los supuestos de licencia del art. 165.1 del Texto Refundido.
¿Una piscina unifamiliar tiene que cumplir el DB-SUA 6?
No. El apartado 1 del DB-SUA 6 dice que quedan excluidas las piscinas de viviendas unifamiliares. Sí se aplica la instrucción ITC-BT-31 del Reglamento de Baja Tensión a su instalación eléctrica.
¿Qué normativa sanitaria aplica a una piscina privada?
Solo la obligación de comunicar las incidencias graves a la autoridad sanitaria (art. 13 del Real Decreto 742/2013; en Madrid, art. 27 del Decreto 99/2024, en un plazo máximo de cinco días; en Castilla-La Mancha, art. 31 del Decreto 72/2017). No aplican la comunicación de apertura ni los controles del agua de las piscinas de uso colectivo.
¿Y si la piscina es de una comunidad de propietarios o de una casa rural?
Es de uso colectivo y se rige por el Real Decreto 742/2013 en su conjunto, el decreto autonómico completo y el DB-SUA 6 entero. Es otro régimen, mucho más exigente.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152, 155 y 160
- Texto Refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha, Decreto Legislativo 1/2023 (texto consolidado, BOE). Arts. 157.1 y 165
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 2, 4 y 10
- Real Decreto 742/2013, de 27 de septiembre, por el que se establecen los criterios técnico-sanitarios de las piscinas (texto consolidado, BOE). Arts. 2, 3 y 13
- Decreto 99/2024, de 30 de octubre, de la Comunidad de Madrid, sobre criterios técnicos e higiénico-sanitarios de piscinas y parques acuáticos (BOCM núm. 260, de 31-10-2024). Arts. 3 y 27
- Decreto 72/2017, de 10 de octubre, de Castilla-La Mancha, sobre condiciones higiénico-sanitarias de las piscinas (DOCM de 23-10-2017). Arts. 3 y 31
- CTE, Documento Básico SUA, Seguridad de utilización y accesibilidad (codigotecnico.org). SUA 6, apartado 1
- Real Decreto 842/2002, Reglamento electrotécnico para baja tensión (texto consolidado, BOE). Instrucción técnica ITC-BT-31, piscinas