Antes de comprar
Estudio de viabilidad de una parcela para construir una vivienda en Madrid y Castilla-La Mancha
Antes de comprar una parcela conviene saber qué vivienda cabe en ella. Estudio 27´10, dirigido por el arquitecto Nicolás Morales Salazar, estudia la parcela, en cualquier municipio de Madrid o de Castilla-La Mancha, desde el estudio, sin que usted tenga que visitarla, y le entrega un resumen por escrito. Importe: 190 € + IVA.
Por qué existe este estudio
La cédula urbanística tarda; la decisión de compra, no espera
Lo habitual para saber qué se puede construir en una parcela es pedir al Ayuntamiento una cédula urbanística. Es el documento del propio Ayuntamiento y es el que tiene valor oficial.
El problema es el tiempo. Muchas veces quien va a comprar una parcela tiene que decidir ya, porque la señal vence o hay otro comprador, y la cédula puede tardar bastante en llegar. Este estudio existe para eso: leer el planeamiento del municipio y darle, en poco tiempo, una valoración técnica para decidir con criterio.
Qué es y qué no es
Es un estudio técnico privado y orientativo, hecho con la documentación pública que se cita en cada apartado (Catastro, planeamiento municipal y boletines oficiales), hasta una fecha de corte que consta en el informe y sin visita a la parcela. No es un acto administrativo, ni una cédula urbanística, ni un certificado o informe urbanístico municipal, ni una licencia, y no vincula al Ayuntamiento, que es quien acredita oficialmente el régimen urbanístico de la parcela. Antes de firmar un contrato de compra o de arras, conviene pedir al Ayuntamiento la cédula urbanística o el certificado que corresponda; puede pedirla en paralelo mientras decide con este informe.
Para pedirlo, escriba o llame con la dirección o las referencias catastrales de la parcela (pueden ser varias) y la vivienda que tiene pensada.
Alcance
Qué contiene el informe
Para la parcela que usted indique, el informe recoge lo que el planeamiento del municipio fija, y cada dato lleva el documento y el artículo del que sale. Si el planeamiento no fija un parámetro, el informe lo dice; no lo da por supuesto.
La parcela y su situación
- Referencia catastral, superficie y forma que figuran en el Catastro, y situación en el municipio.
- Si es suelo urbano edificable o está en otra clase de suelo, y la zona u ordenanza que le corresponde.
- Si hay modificaciones del planeamiento en tramitación o suspensiones de licencias que la afecten.
Cuánto se puede construir
- Uso residencial admitido y tipología permitida (aislada, pareada, adosada).
- Parcela mínima y frente mínimo, y si su parcela los cumple.
- Edificabilidad y ocupación máximas, y la superficie construible que resulta en metros cuadrados cuando el planeamiento permite calcularla.
- Número de plantas y altura máxima, y qué se admite bajo rasante (sótano, semisótano) y bajo cubierta.
Dónde puede colocarse la vivienda
- Retranqueos a la calle, a los linderos laterales y al lindero posterior.
- Separación respecto a otras edificaciones, vuelos, aleros y cuerpos salientes.
- Edificaciones auxiliares y anexos: si se admiten y con qué condiciones.
- Una lámina con la zona de su parcela donde puede colocarse la vivienda, según los retranqueos.
Estética y composición
- Materiales, acabados y colores de fachada que pide el municipio, si los fija.
- Tipo de cubierta, pendiente y material de cubrición.
- Condiciones de huecos y de composición de fachada, y de adaptación al entorno si lo impone la zona (casco antiguo, entornos protegidos).
- Vallados y cerramientos de la parcela: altura y tipo.
El resto de la parcela
- Accesos y entradas de vehículos, y plazas de aparcamiento que se exigen.
- Piscina y otros elementos exteriores, y las zonas libres que deben quedar sin edificar.
Afecciones y trámite
- Afecciones que consten sobre la parcela: carreteras, cauces, vías pecuarias, líneas eléctricas, protección del patrimonio u otras.
- Si la obra se tramita con licencia o con declaración responsable y qué documentos principales hacen falta.
La conclusión
- Una conclusión clara para la vivienda que usted tiene pensada: viable, viable con condiciones o no viable. Si la documentación pública no permite decidir con seguridad, el resultado es «no concluyente», se le explica por qué y no se le cobra.
- Lo que condiciona esa vivienda, lo que no se puede comprobar sin visita, topografía o estudio geotécnico y los pasos recomendados antes de comprar.
Cada informe lo firma un arquitecto colegiado antes de enviarlo.
Después del informe
Una vez recibido, puede consultar por teléfono con el estudio las dudas sobre ese informe, sin coste adicional.
Para quién
Quién lo encarga
Quien está valorando comprar una parcela para construir su vivienda y quiere saber, antes de pagar la señal, si lo que tiene pensado es posible. También quien ya tiene una parcela y duda de lo que puede construir en ella.
Qué no es
No sustituye al proyecto, no incluye la visita a la parcela, el levantamiento topográfico ni el estudio geotécnico, y no garantiza la resolución del Ayuntamiento. Se hace con la documentación pública disponible y dice qué se ha comprobado y qué falta.
Un ejemplo
Así se ve la zona donde puede construirse
El informe incluye una lámina como esta: sobre el plano de su parcela, la franja de retranqueo que no se puede edificar y la zona donde sí puede colocarse la vivienda, según cómo se orienten las fachadas.
Honorarios
190 € + IVA por parcela
Importe único, confirmado por escrito antes de empezar. Sin visita y sin desplazamientos. Si después encarga al estudio el proyecto de la vivienda en esa parcela, este importe se descuenta de los honorarios del proyecto. Si la documentación de su municipio no queda clara, no se le cobra y se le remite a la cédula urbanística del Ayuntamiento.
Cómo se hace
De la primera consulta al resumen
Su consulta
Usted envía la dirección o las referencias catastrales de la parcela (pueden ser varias) y la vivienda que tiene pensada (superficie aproximada, número de plantas, si quiere piscina). Si tiene documentación de la parcela (nota simple, escrituras, planos, fotografías), puede enviarla también. Por WhatsApp, por teléfono o por correo.
Alcance por escrito
Antes de empezar, el estudio le confirma por escrito qué incluye el estudio y su importe: 190 € + IVA.
Estudio desde el estudio
Se trabaja con la documentación pública de la parcela: Catastro, planeamiento del municipio y la información urbanística que el Ayuntamiento publique. No hace falta visitar la parcela ni que usted esté presente.
Resumen por escrito
Documento breve con lo que se ha comprobado, lo que condiciona la vivienda que usted quiere, lo que no se ha podido comprobar sin visita o sin documentación adicional y los siguientes pasos recomendados antes de comprar. Lo firma un arquitecto colegiado antes de enviarlo. Después de recibirlo, puede consultar por teléfono con el estudio las dudas sobre el informe.
Su decisión
Con el resumen en la mano decide si compra la parcela, si negocia o si busca otra. Si sigue adelante, el estudio le presenta el alcance y los honorarios del proyecto y de la dirección de obra.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta el estudio de viabilidad de una parcela?
190 € + IVA por parcela. El estudio le confirma por escrito el alcance antes de empezar. Si después encarga al estudio el proyecto de la vivienda en esa parcela, este importe se descuenta de los honorarios del proyecto. No incluye el proyecto, la visita a la parcela, el levantamiento topográfico ni el estudio geotécnico.
¿Hace falta visitar la parcela?
No. El estudio se hace desde el estudio, con la documentación pública de la parcela y del municipio. Si en algún punto hiciera falta ver la parcela, el resumen lo indica y usted decide si lo encarga aparte.
¿Cuándo conviene encargarlo?
Antes de pagar la señal o de firmar la compra de la parcela, mientras todavía puede negociar o elegir otra. Un estudio previo es mucho más barato que descubrir después que la vivienda que quería no cabe.
¿Qué necesito para pedirlo?
La dirección o las referencias catastrales de la parcela (si son varias, todas) y una idea de la vivienda: superficie aproximada, plantas y si quiere piscina u otros elementos. Puede añadir también cualquier comentario o dato que el formulario no recoja y toda la documentación que tenga de la parcela (nota simple, escrituras, planos, fotografías, certificados urbanísticos, anuncio de venta). Si ya tiene la nota simple o el anuncio de la parcela, envíelos también.
¿Qué información me da el informe?
Lo que el planeamiento del municipio fija para su parcela: cuánto se puede construir (edificabilidad, ocupación, plantas y altura), dónde puede colocarse la vivienda (retranqueos y separaciones), las condiciones estéticas (materiales, cubierta, huecos, vallados), accesos y aparcamiento, afecciones y el trámite que corresponde, con una conclusión de viabilidad. Cada dato lleva el documento y el artículo de donde sale.
¿Puedo consultar el informe por teléfono después de recibirlo?
Sí. Una vez recibido, puede llamar al estudio para consultar las dudas sobre ese informe, sin coste adicional.
¿Es lo mismo que una cédula urbanística?
No. La cédula urbanística la expide el Ayuntamiento y es el documento oficial. Este estudio es privado y orientativo: lo hace el estudio con el planeamiento publicado hasta una fecha de corte, en menos tiempo, para que pueda decidir sin esperar. Antes de firmar la compra o las arras, conviene pedir también la cédula o el certificado urbanístico del Ayuntamiento.
¿Garantiza que me darán la licencia?
No. Es una valoración técnica con la documentación disponible, que indica qué se ha comprobado y qué falta por comprobar. La resolución de la licencia corresponde siempre al Ayuntamiento.
¿Se hace en cualquier municipio de Madrid y de Castilla-La Mancha?
Sí, en cualquier municipio de la Comunidad de Madrid y de Castilla-La Mancha. Cada municipio tiene su propio planeamiento y el informe se basa en el de su parcela. Si su municipio es de los que aún no hemos tratado y la documentación no queda clara, el estudio se lo comunica, no le cobra nada y le remite a solicitar la cédula urbanística al Ayuntamiento.
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Las respuestas son información general y no sustituyen el estudio de cada caso concreto.
Contacto
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Estudio de viabilidad de parcela: 190 € + IVA, sin visita. Escriba o llame con la dirección o las referencias catastrales de la parcela (pueden ser varias) y la vivienda que tiene pensada. El estudio le confirma por escrito el alcance antes de empezar.