¿Qué licencia hace falta para construir una casa en Madrid?

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 25 de septiembre de 2026.

Información general, revisada el 25 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Construir una vivienda unifamiliar en un municipio de la Comunidad de Madrid exige una licencia urbanística municipal. El procedimiento está regulado, con carácter general, en la Ley 9/2001, del Suelo de la Comunidad de Madrid, modificada, entre otras, por las leyes 1/2020, 11/2022 y 7/2024, y cada ayuntamiento lo desarrolla con su propia ordenanza. Esta guía resume las fases habituales, desde la información urbanística de la parcela hasta la primera ocupación, con referencia a las normas vigentes a 25 de septiembre de 2026.

1. Información urbanística de la parcela

Antes de encargar el diseño conviene saber qué permite el planeamiento en esa parcela: si es suelo urbano, qué norma zonal u ordenanza le corresponde, qué ocupación, edificabilidad y altura admite, qué retranqueos exige y si hay alguna afección (vías pecuarias, carreteras, cauces, protección del patrimonio, etc.).

Esa información se obtiene del propio ayuntamiento. La cédula urbanística es el documento municipal que acredita el régimen urbanístico de una finca. En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas regula el informe de viabilidad urbanística (art. 12), las consultas urbanísticas (arts. 13, 15 y 16) y la cédula urbanística (art. 14). En otros municipios, el procedimiento se consulta en el propio ayuntamiento.

En la práctica, el arquitecto revisa también el plano catastral, la topografía, los accesos y los servicios existentes (agua, saneamiento, electricidad), porque condicionan el proyecto tanto como la normativa.

2. Proyecto básico y proyecto de ejecución

La Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación (LOE), exige proyecto para las obras de edificación de nueva construcción, y exceptúa solo las construcciones de escasa entidad que no tengan carácter residencial ni público (art. 2.2.a). Una vivienda, por tanto, siempre necesita proyecto, y para el uso residencial el proyectista debe ser arquitecto (art. 10.2.a).

El Código Técnico de la Edificación (CTE) permite desarrollar el proyecto en dos fases (Parte I, art. 6):

Proyecto básico. Su contenido es suficiente para solicitar la licencia municipal de obras, pero insuficiente para iniciar la construcción.
Proyecto de ejecución. Desarrolla el básico y define la obra en su totalidad, sin rebajar las prestaciones declaradas en él. Incluye la estructura, las instalaciones, las mediciones, el presupuesto detallado y el pliego de condiciones.

El Anejo I de la Parte I del CTE enumera el contenido del proyecto y marca con asterisco lo que debe contener, como mínimo, el proyecto básico. Muchos promotores piden la licencia con el proyecto básico para ganar tiempo y encargan el de ejecución mientras se tramita.

3. Visado colegial

El Real Decreto 1000/2010 establece que el visado del colegio profesional es obligatorio únicamente en los trabajos que enumera su artículo 2. Para una vivienda, los relevantes son el proyecto de ejecución de edificación y el certificado final de obra. El proyecto básico no figura en esa lista, aunque algunos ayuntamientos lo reciben visado y el promotor puede visarlo voluntariamente. La Ley 9/2001 recoge que el proyecto se presentará visado «en los casos pertinentes» (art. 154.2.a).

4. Licencia urbanística o declaración responsable

Desde las reformas de 2020 y 2022, la Ley 9/2001 distingue dos títulos habilitantes:

Licencia urbanística (art. 152). Entre otros actos, la necesitan los de edificación que, según la normativa de ordenación de la edificación, precisen de proyecto. La obra nueva de una vivienda unifamiliar entra en este grupo.
Declaración responsable urbanística (art. 155). Es el régimen general para todo lo que no está reservado a licencia: por ejemplo, determinadas obras en edificios existentes que no requieren proyecto o la primera ocupación de los edificios.

Según el artículo 154, la solicitud de licencia se presenta con el proyecto técnico y el ayuntamiento debe resolverla y notificarla en un plazo máximo de tres meses desde la entrada en su registro. Solo puede formular un único requerimiento de subsanación, que debe notificarse dentro del mes siguiente a la presentación (art. 154.5). Si el plazo vence sin resolución notificada, la solicitud se entiende desestimada por silencio administrativo (art. 154.7): no se puede empezar la obra sin licencia expresa.

Si la licencia se concedió sobre un proyecto básico, para empezar la obra basta con presentar una declaración responsable en la que se manifieste que el proyecto de ejecución desarrolla el básico sin modificaciones sustanciales (art. 154.3).

Si la licencia no fija otros plazos, se entiende otorgada con un año para iniciar las obras y tres para terminarlas, y el ayuntamiento puede conceder una sola prórroga, por un plazo no superior al inicial, a solicitud del interesado antes de que venzan (art. 158).

La ley permite además que los ayuntamientos colaboren con entidades privadas colaboradoras urbanísticas, que emiten actas de comprobación y certificados de conformidad a instancia del interesado (arts. 164 y siguientes), aunque cada ayuntamiento puede excluir su intervención (art. 164.3). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 permite tramitar la licencia ante el Ayuntamiento o con intervención de una de estas entidades (art. 35), y permite solicitar, de forma optativa, una licencia básica previa en las obras de nueva planta, entre otras (art. 44).

Cada municipio de la Comunidad tiene su propia ordenanza de tramitación y sus propios impresos, por lo que el procedimiento concreto se comprueba en cada caso.

5. ICIO y tasas

El Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO) está regulado en los artículos 100 a 103 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales. Se paga por cualquier obra que requiera licencia o declaración responsable, y su base es el coste real y efectivo de la obra, entendido como coste de ejecución material: no incluye el IVA, las tasas, los honorarios profesionales ni el beneficio del constructor. Cada ayuntamiento fija el tipo en su ordenanza fiscal, que no puede superar el 4 %. Se practica una liquidación provisional sobre el presupuesto del proyecto (muchos ayuntamientos exigen autoliquidarla al presentar la solicitud) y, terminada la obra, el ayuntamiento puede comprobar su coste real y practicar la liquidación definitiva (art. 103).

Además del impuesto, los ayuntamientos cobran tasas por la tramitación de licencias y declaraciones responsables. Su importe depende de la ordenanza fiscal de cada municipio.

6. Antes de empezar la obra

Seguridad y salud. El proyecto incluye un estudio de seguridad y salud o, en obras más pequeñas, un estudio básico, según los supuestos del artículo 4 del Real Decreto 1627/1997. Si en la obra interviene más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, el promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución (art. 3.2).
Seguro decenal. La LOE exige, en los edificios de vivienda, una garantía de diez años frente a los daños estructurales (art. 19.1.c). No es exigible al autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio. Si la vende en esos diez años, debe contratar la garantía por el tiempo que reste, salvo pacto en contrario; para escriturar la venta sin ella, el comprador debe exonerarle expresamente y el autopromotor acreditar que ha usado la vivienda (disposición adicional segunda).
Contratación de la obra. Con el proyecto de ejecución terminado se pueden pedir ofertas comparables a varias empresas constructoras, porque todas presupuestan sobre las mismas mediciones.

7. Dirección de obra

La LOE distingue dos agentes técnicos. El director de obra, que en uso residencial debe ser arquitecto, dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales (art. 12). El director de la ejecución de la obra, que en uso residencial debe ser arquitecto técnico, controla la ejecución material y la calidad de lo construido (art. 13). Ambos firman el acta de comienzo de obra y el certificado final. Las certificaciones parciales, sobre las que se pagan los avances de obra, las elabora y suscribe el director de la ejecución y el director de obra les da su conformidad (arts. 12.3.e y 13.2.e).

Al terminar, el constructor entrega la obra al promotor en el acta de recepción (art. 6 de la LOE), desde la que empiezan a contar los plazos de garantía. La documentación de la obra ejecutada forma el Libro del Edificio, que se entrega a los usuarios (art. 7). El certificado de eficiencia energética de obra terminada, que exige el Real Decreto 390/2021 a los edificios de nueva construcción, completa esa documentación.

8. Primera ocupación

La primera ocupación de las edificaciones de nueva planta está sujeta a declaración responsable (art. 155.c de la Ley 9/2001), que habilita desde el día de su presentación en el registro del ayuntamiento (art. 157.1). En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 la regula en su artículo 53, con la documentación del anexo IV.2. Con ella se suele acompañar el certificado final de obra visado y la documentación que pida la ordenanza municipal. La declaración de primera ocupación es la que exigen las compañías suministradoras para la contratación definitiva de los servicios (art. 162.3 de la Ley 9/2001).

Resumen de las fases

Fase	Documento o trámite	Norma
Información previa	Cédula o consulta urbanística	Ordenanza municipal
Proyecto	Básico y de ejecución	LOE art. 2; CTE Parte I art. 6
Visado	Proyecto de ejecución y certificado final	RD 1000/2010 art. 2
Licencia	Licencia urbanística, plazo máximo de tres meses	Ley 9/2001 arts. 152 y 154
Impuestos	ICIO (máximo 4 %) y tasas	TRLRHL arts. 100 a 103
Obra	Dirección de obra y de ejecución; coordinación de seguridad y salud	LOE arts. 12 y 13; RD 1627/1997
Final	Declaración responsable de primera ocupación	Ley 9/2001 art. 155.c

Preguntas frecuentes

¿Una vivienda unifamiliar de obra nueva necesita licencia o basta una declaración responsable?

Necesita licencia urbanística. La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid reserva la licencia para los actos de edificación que precisen proyecto (art. 152.b), y la Ley de Ordenación de la Edificación exige proyecto para toda obra nueva de uso residencial. La declaración responsable se utiliza después, para la primera ocupación.

¿Cuánto tarda el ayuntamiento en conceder la licencia?

La ley fija un plazo máximo de tres meses desde la entrada de la solicitud en el registro municipal (art. 154.4 de la Ley 9/2001). Si vence sin resolución notificada, la solicitud se entiende desestimada, por lo que no se puede empezar la obra. El plazo real depende de cada ayuntamiento y de si hay requerimientos de subsanación.

¿Hay que visar el proyecto en el colegio de arquitectos?

El Real Decreto 1000/2010 hace obligatorio el visado del proyecto de ejecución de edificación y del certificado final de obra. El proyecto básico no figura en esa lista, aunque puede visarse de forma voluntaria.

¿Cuánto es el ICIO?

Lo fija cada ayuntamiento en su ordenanza fiscal, con un máximo legal del 4 % sobre el coste de ejecución material de la obra (art. 102 del texto refundido de la Ley reguladora de las Haciendas Locales). A ese impuesto se suman las tasas municipales de tramitación.

¿Es obligatorio el seguro decenal si la vivienda es para uso propio?

No, si se trata de un autopromotor individual de una única vivienda unifamiliar para uso propio (disposición adicional segunda de la Ley de Ordenación de la Edificación). Si la vivienda se vende en los diez años siguientes, el vendedor debe contratarlo por el tiempo que falte, salvo pacto en contrario; para escriturar sin él, el comprador debe exonerarle expresamente y el vendedor acreditar que ha usado la vivienda.

El estudio redacta el proyecto, lo tramita ante el ayuntamiento y dirige la obra hasta la primera ocupación, en Madrid y en los municipios de la Comunidad.

Más información en la página de proyecto de vivienda unifamiliar. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 25 de septiembre de 2026:

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Cómo se tramita la licencia para construir una vivienda unifamiliar en la Comunidad de Madrid