Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Encargar una vivienda a un arquitecto supone contratar un trabajo que empieza antes del primer plano y termina después de la obra. Esta guía describe las fases habituales del encargo, qué documentos se entregan en cada una, qué otros técnicos intervienen y qué factores determinan los honorarios, que en España se pactan libremente.
Las fases del trabajo
Estudio previo
Es la fase preliminar. Recoge las necesidades del cliente, la información de la parcela y la normativa, y expresa las primeras ideas de forma esquemática, con croquis o dibujos a escala o sin ella. La definición procede de las antiguas tarifas de honorarios de los arquitectos (Real Decreto 2512/1977, apartado 1.4). La Ley 7/1997 derogó ese real decreto salvo en sus aspectos no económicos, entre ellos la descripción de las fases del trabajo.
Anteproyecto
Expone los aspectos fundamentales de la obra (funcionales, formales, constructivos y económicos) para que el cliente pueda aprobar la solución general antes de desarrollarla. En una vivienda suele consistir en plantas, alzados y secciones a escala, a veces con infografías, y en una estimación del coste de la obra. Su definición procede de la misma fuente que la del estudio previo.
Proyecto básico
El Código Técnico de la Edificación permite desarrollar el proyecto en dos fases (Parte I, art. 6). El proyecto básico define las características generales de la obra y sus prestaciones. Su contenido basta para solicitar la licencia municipal, pero no para construir. El Anejo I del CTE marca lo que debe contener como mínimo, entre otros elementos:
- La memoria descriptiva: agentes, información previa, descripción del proyecto y prestaciones del edificio.
- La justificación de la seguridad en caso de incendio.
- Los planos de situación, emplazamiento, urbanización, plantas, cubiertas, alzados y secciones.
- El presupuesto aproximado.
Proyecto de ejecución
Desarrolla el básico y define la obra en su totalidad, sin rebajar las prestaciones declaradas en él. Incluye la memoria constructiva y la justificación de todas las exigencias del CTE: seguridad estructural, incendios, utilización y accesibilidad, salubridad, protección frente al ruido y ahorro de energía. También lleva los anejos de cálculo de estructura e instalaciones, la eficiencia energética, el plan de control de calidad, el estudio de seguridad y salud (o el estudio básico), los planos de estructura, instalaciones y detalles, el pliego de condiciones, las mediciones y el presupuesto detallado. El proyecto de ejecución es el que debe visarse (Real Decreto 1000/2010, art. 2), y con él se obtiene el certificado de eficiencia energética de proyecto (Real Decreto 390/2021, art. 9).
Cuando intervienen otros técnicos en proyectos parciales (estructura o instalaciones, por ejemplo), la LOE exige mantener la coordinación entre todos ellos, sin duplicar documentación ni honorarios (art. 4.2).
Tramitación
Comprende la presentación de la solicitud de licencia y la contestación de los requerimientos del ayuntamiento. No es una fase definida por la ley, pero en la práctica suele incluirse en el encargo.
Dirección de obra
El director de obra dirige el desarrollo de la obra en sus aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales, resuelve las dudas del proyecto, firma el acta de comienzo y el certificado final y da la conformidad a las certificaciones parciales (art. 12.3 de la LOE). En edificios de uso residencial debe ser arquitecto.
Dirección de la ejecución
Es una función distinta, que la LOE atribuye al director de la ejecución de la obra (art. 13). En uso residencial debe ser arquitecto técnico. Controla la ejecución material, la recepción de los materiales y la calidad de lo construido, elabora y suscribe las certificaciones parciales y firma también el acta de comienzo y el certificado final (art. 13.2). Sus honorarios se pactan aparte o dentro de una propuesta conjunta.
Coordinación de seguridad y salud
Si en la obra interviene más de una empresa, o una empresa y trabajadores autónomos, el promotor debe designar un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución (Real Decreto 1627/1997, art. 3.2). Durante la redacción del proyecto se elabora el estudio de seguridad y salud o, en obras de menor entidad, el estudio básico. El artículo 4 fija los supuestos que obligan al estudio completo, entre ellos un presupuesto de ejecución por contrata de 75 millones de pesetas o más (unos 450.759 €).
Certificado final y documentación de la obra
Al terminar, los directores firman el certificado final de obra, que también debe visarse. Se entrega al promotor la documentación de la obra ejecutada, que forma el Libro del Edificio (art. 7 de la LOE), con el plan de mantenimiento que exige el CTE (Parte I, art. 8). A ello se suma el certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
Honorarios: libre acuerdo, sin baremos colegiales
Las tarifas de honorarios de los arquitectos dejaron de ser obligatorias con el Real Decreto-ley 5/1996, que suprimió los honorarios mínimos, y con la Ley 7/1997, que derogó la parte económica del Real Decreto 2512/1977. Desde entonces los colegios solo podían publicar baremos orientativos. La Ley 25/2009, conocida como «Ley Ómnibus», añadió a la Ley de Colegios Profesionales un artículo 14 que prohíbe a los colegios establecer baremos orientativos o cualquier otra recomendación sobre honorarios. La única excepción es la tasación de costas y la jura de cuentas de los abogados (disposición adicional cuarta). La Comisión Nacional de los Mercados y la Competencia ha recordado que esas recomendaciones pueden ser sancionadas.
No existe, por tanto, un porcentaje oficial ni una tabla colegial de referencia. Cada estudio calcula su propuesta según el trabajo que exige el encargo.
Qué factores influyen
- Alcance del encargo. Qué fases se contratan: solo el proyecto, el proyecto con la tramitación o todo el proceso hasta el certificado final.
- Tamaño y complejidad. Superficie, número de plantas, sótano, piscina, pendiente de la parcela, soluciones constructivas singulares.
- Punto de partida. Una parcela vacía no exige lo mismo que una ampliación o una rehabilitación, que requieren levantar el estado actual y resolver la unión con lo existente.
- Normativa y tramitación. Edificios protegidos, afecciones sectoriales, informes de otras administraciones o municipios con requisitos particulares.
- Grado de definición. Nivel de detalle constructivo, infografías, número de propuestas de diseño.
- Duración y seguimiento de la obra. Frecuencia de visitas, plazo previsto y distancia.
- Trabajos de otros técnicos. Estudio geotécnico, levantamiento topográfico, proyectos de instalaciones o de estructura, dirección de ejecución y coordinación de seguridad y salud.
Costes que no son honorarios del arquitecto
Al comparar propuestas conviene separar los honorarios de otros gastos del proceso: el visado colegial, cuyo coste debe ser razonable y los colegios deben publicar (art. 13.4 de la Ley de Colegios Profesionales); el ICIO y las tasas municipales; el estudio geotécnico y la topografía, si los hace otra empresa; el seguro decenal, cuando es exigible; y las acometidas de los servicios.
Qué información facilita una propuesta ajustada
Cuanta más información tenga el arquitecto al principio, más ajustada será la propuesta y menos cambios habrá después. Para una vivienda de obra nueva suele bastar con:
- La ubicación de la parcela o su referencia catastral, y la escritura o la nota simple si ya se dispone de ella.
- Un programa de necesidades: número de dormitorios y baños, una o dos plantas, garaje, piscina, espacios de trabajo.
- Una cifra orientativa de lo que se quiere invertir en la obra, que permite ajustar el proyecto desde el principio.
- Fotografías del solar o del edificio, y los planos existentes si se trata de una reforma o una ampliación.
- El plazo en el que se quiere tener la licencia o empezar la obra.
Cómo comparar propuestas
Dos propuestas solo son comparables si incluyen lo mismo. Conviene que detallen las fases incluidas, qué técnicos intervienen, cuántas visitas de obra se prevén, qué se entrega en cada fase, qué queda fuera y cómo se pagan los honorarios a lo largo del encargo.
Preguntas frecuentes
¿Existe una tarifa oficial de honorarios de arquitecto?
No. Las tarifas dejaron de ser obligatorias con el Real Decreto-ley 5/1996 y la Ley 7/1997, que derogó la parte económica del Real Decreto 2512/1977; después solo cabían baremos orientativos, y desde la Ley 25/2009 los colegios profesionales no pueden publicar baremos orientativos ni recomendaciones sobre honorarios (art. 14 de la Ley de Colegios Profesionales). Los honorarios se pactan libremente.
¿Qué diferencia hay entre el proyecto básico y el de ejecución?
El proyecto básico basta para solicitar la licencia, pero no para construir. El de ejecución desarrolla el básico y define la obra en su totalidad, con estructura, instalaciones, mediciones y presupuesto detallado (Código Técnico de la Edificación, Parte I, art. 6).
¿La dirección de obra la hace el arquitecto o el arquitecto técnico?
Intervienen los dos, con funciones distintas. En vivienda, el director de obra debe ser arquitecto y el director de la ejecución de la obra, arquitecto técnico (arts. 12 y 13 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
¿El visado está incluido en los honorarios?
El visado es un coste del colegio profesional, distinto de los honorarios. Es obligatorio para el proyecto de ejecución y el certificado final de obra (Real Decreto 1000/2010), y cada colegio publica sus precios. La propuesta de honorarios debe indicar si lo incluye o no.
El estudio prepara una propuesta de honorarios por escrito, con el detalle de las fases y de los trabajos incluidos.
Más información en la página de proyecto de vivienda unifamiliar. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 25 de septiembre de 2026:
- Ley 2/1974, de 13 de febrero, sobre Colegios Profesionales (texto consolidado, BOE). Arts. 13.4 y 14 y disposición adicional cuarta
- Ley 25/2009, de 22 de diciembre, «Ley Ómnibus» (BOE). Art. 5
- CNMC: informe IPN/CNMC/022/15 sobre el proyecto de Estatutos Generales de los Colegios de Arquitectos
- Real Decreto 2512/1977, tarifas de honorarios de los arquitectos (BOE). Apartado 1.4, fases del trabajo
- Real Decreto-ley 5/1996, de 7 de junio, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales (BOE). Art. 5, que suprime los honorarios mínimos
- Ley 7/1997, de 14 de abril, de medidas liberalizadoras en materia de suelo y de Colegios Profesionales (BOE). Disposición derogatoria única
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 2, 4, 6, 7, 10, 12, 13, 19 y disposición adicional segunda
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación (texto consolidado, BOE). Parte I, arts. 2, 6, 7 y 8, anejos I y II
- Código Técnico de la Edificación, Parte I (codigotecnico.org, versión de junio de 2022)
- Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio (BOE). Art. 2
- Real Decreto 1627/1997, disposiciones mínimas de seguridad y de salud en las obras de construcción (BOE). Arts. 3 y 4
- Real Decreto 390/2021, procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios (BOE). Arts. 3, 6 y 9