Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Antes de alquilar un local es habitual querer pintarlo o cambiar el suelo, y surge la duda de si hace falta pedir algo al Ayuntamiento. Esta guía recoge la regla general de la Comunidad de Madrid y de la ordenanza de la ciudad de Madrid, y sus salvedades. Es información general: cada local se estudia caso a caso.
1. La regla de la Comunidad de Madrid
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, en su artículo 160.f, dice que no requieren título habilitante urbanístico las obras o actuaciones urbanísticas de menor entidad consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local: solados, alicatados, yesos y pinturas. La misma lista incluye las reparaciones puntuales de cubiertas, cornisas, salientes o vuelos y la reposición o renovación de instalaciones eléctricas o de aire acondicionado, y otras obras de características análogas.
2. En la ciudad de Madrid
La Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas, en su artículo 6, no somete a intervención las actuaciones que la legislación de suelo de la Comunidad de Madrid determine, ni las obras de conservación consistentes en la sustitución de acabados interiores de una sola vivienda o local cuando no estén protegidos arquitectónicamente. Para las instalaciones, exige que ocupen la misma posición y tengan dimensiones similares: renovar una instalación como estaba entra en la regla; cambiarla de sitio o de dimensión, no.
Por eso, si el edificio o el local tienen protección, conviene comprobarlo antes: la excepción no se aplica sin más.
3. Lo que sí hay que pedir aparte
- Ocupación de la vía pública. Si hace falta un contenedor o un andamio en la calle, la ley mantiene la necesidad de contar con la autorización para ocupar la vía pública.
- Residuos. Los escombros se gestionan como residuos: la ley mantiene las autorizaciones necesarias para su retirada.
4. Cuándo ya hay que tramitar la obra
Cambiar la distribución o la estructura del local no está en esa lista de obras sin título. Una reforma sin variación esencial se tramita, normalmente, con una declaración responsable y su documentación técnica; el trámite se explica en la guía de declaración responsable o licencia en Madrid capital y en la de obra menor.
5. Antes de alquilar
Pregunta si el edificio o el local están protegidos y qué obras se quieren hacer exactamente. Si el plan incluye mover tabiques, abrir huecos o tocar la estructura, ya no es «solo pintar». El contrato de alquiler y el permiso del propietario son otra cuestión, distinta de la urbanística. La guía de antes de alquilar un local en Madrid recoge el resto de comprobaciones.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia para pintar o cambiar el suelo de un local en Madrid?
En general, no: la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid no exige título urbanístico para la sustitución de acabados interiores de un solo local (solados, alicatados, yesos y pinturas), y la ordenanza de la ciudad de Madrid lo recoge siempre que el edificio no esté protegido arquitectónicamente. Si está protegido, hay que comprobarlo antes.
¿Y si hace falta un contenedor o un andamio en la calle?
Entonces hay que contar con la autorización para ocupar la vía pública. Los escombros, además, se gestionan como residuos, con las autorizaciones necesarias para su retirada.
¿Puedo renovar la instalación eléctrica o el aire acondicionado sin permiso?
Cuando se renuevan como estaban, la regla las incluye; la ordenanza de Madrid exige que ocupen la misma posición y tengan dimensiones similares.
¿Y si quiero cambiar la distribución del local?
Ya no es una obra de acabados: la distribución y la estructura no están en la lista de obras sin título. Normalmente se tramita con declaración responsable y la documentación técnica que corresponda.
El estudio revisa el local antes de la firma, prepara la documentación técnica y tramita la declaración responsable o la licencia que corresponda.
Más información en la página de licencias de actividad. Para consultar un caso concreto, contacto.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 21 de octubre de 2026:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152, 155, 156, 157 y 160
- Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (texto consolidado, última actualización 11-07-2023, sede.madrid.es). Arts. 6, 11, 24, 28 a 31, 33, 37 y 66 y anexo I