Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
El certificado final de obra (CFO) es el documento con el que la dirección facultativa declara terminada una obra de edificación conforme al proyecto y a la licencia. Su fecha acredita la terminación y de ella cuentan varios plazos. Esta guía explica quién lo firma, qué no es y qué trámites abre. Es información general: cada ayuntamiento tiene su modelo y su ordenanza.
1. Quién lo firma y qué contiene
Lo firman el director de obra y el director de la ejecución de la obra (Ley de Ordenación de la Edificación, arts. 12.3.e y 13.2.e); si una misma persona ejerce ambas funciones, firma ambas partes. El director de la ejecución certifica que dirigió la ejecución material y controló la calidad; el director de obra, que la edificación se hizo bajo su dirección conforme al proyecto objeto de licencia y está dispuesta para su utilización. Se unen como anejos las modificaciones introducidas, con su compatibilidad con la licencia, y la relación de controles con sus resultados. El modelo del Código Técnico (Parte I, anejo II) es indicativo y cada administración puede añadir. La ley no fija un plazo para emitirlo.
Se adjunta al acta de recepción entre el constructor y el promotor, y la recepción tiene lugar en los treinta días siguientes a la terminación acreditada en él, salvo pacto en contrario (art. 6).
2. Qué no es
- No es el título para ocupar el edificio. Para ocupar hace falta la declaración responsable o licencia de primera ocupación: ver la guía de primera ocupación.
- No sustituye al acta de recepción, ni al Libro del Edificio (proyecto final, acta de recepción, relación de agentes e instrucciones de uso, art. 7 de la ley).
- No incluye el certificado de eficiencia energética de la obra terminada, que se obtiene aparte (Real Decreto 390/2021), ni la escritura de declaración de obra nueva, ni la licencia de actividad.
3. Visado
El visado colegial es obligatorio únicamente para el certificado final de obras de edificación que requieran proyecto y para el que se aporte en una legalización (Real Decreto 1000/2010, art. 2). Si es obligatorio, debe obtenerse antes de presentarlo a la administración (art. 6). El Real Decreto no dice que el visado sea condición para ocupar: lo que se exige para ocupar es la licencia o declaración de primera ocupación.
4. Para qué sirve después
- Ayuntamiento. No hay un trámite único. En Madrid capital, el certificado va con la declaración responsable de primera ocupación y el resto de la documentación del anexo IV de la ordenanza de licencias (Libro del edificio, justificante de la declaración catastral y lo que proceda). En el resto de municipios madrileños, la Ley 9/2001 remite a la ordenanza (art. 156.1). En Castilla-La Mancha y Castilla y León, la ley y el reglamento no coinciden sobre si la primera ocupación va por declaración responsable o por licencia: conviene confirmar con el ayuntamiento y tener preparados el certificado, la certificación del director y el Libro del Edificio en cualquier caso.
- Registro de la Propiedad. Para escriturar la obra nueva terminada, el notario pide la certificación de técnico competente de que la obra está terminada conforme al proyecto (puede ser el propio certificado final), las autorizaciones, el certificado de eficiencia energética y la garantía decenal (texto refundido de la Ley de Suelo, art. 28.1; Real Decreto 1093/1997, arts. 46 a 50). Ningún texto consultado exige visar esa certificación. No se exige la garantía decenal al autopromotor de una única vivienda unifamiliar para uso propio.
- Catastro. La terminación de la obra abre dos meses para declararla con el modelo 900D (Real Decreto 417/2006, art. 28.2). El certificado final es uno de los documentos que acreditan la fecha, pero no el único.
- Suministros. El certificado no basta para el suministro definitivo: en Madrid piden el documento que acredite la presentación de la declaración responsable de primera ocupación (Ley 9/2001, art. 162.3); en Castilla-La Mancha y Castilla y León, la licencia de primera utilización u ocupación según los textos consultados.
5. Qué conviene tener a punto
- Obra terminada conforme al proyecto, con las modificaciones documentadas y los controles y pruebas de servicio realizados.
- Certificado firmado por la dirección facultativa, con sus dos anejos, y visado si la obra requirió proyecto.
- Acta de recepción con la fecha del certificado, porque desde ella corren los plazos de garantía.
- Libro del Edificio y, para el Catastro, fotografías, planos y memoria de calidades.
Preguntas frecuentes
¿Quién firma el certificado final de obra?
El director de obra y el director de la ejecución de la obra, cada uno con su contenido, o una misma persona si ejerce ambas funciones (arts. 12 y 13 de la Ley de Ordenación de la Edificación).
¿El certificado final de obra sirve para ocupar el edificio?
No. Para ocupar hace falta la declaración responsable o licencia de primera ocupación del ayuntamiento. El certificado final acredita la terminación de la obra y se adjunta al acta de recepción.
¿Hay que visar el certificado final de obra?
Solo si la obra de edificación requirió proyecto (y en las legalizaciones), y debe visarse antes de presentarlo a la administración (Real Decreto 1000/2010, arts. 2 y 6). El visado no es condición para ocupar.
¿Cuánto tiempo hay para declarar la obra en el Catastro?
Dos meses desde el día siguiente a la terminación de la obra, con el modelo 900D, salvo que el ayuntamiento lo comunique por ordenanza fiscal y lo advierta al conceder la licencia.
¿Qué pide el notario para una obra nueva terminada?
La certificación de técnico competente de que la obra está terminada conforme al proyecto, las autorizaciones o la declaración responsable de primera ocupación, el certificado de eficiencia energética y la garantía decenal, salvo la excepción del autopromotor individual.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 5, 6, 7, 12, 13, 19 y 20 y disposición adicional segunda
- Real Decreto 314/2006, Código Técnico de la Edificación (texto consolidado, BOE). Parte I, anejo II, apartado 3 (certificado final de obra, indicativo)
- Real Decreto 1000/2010, de 5 de agosto, sobre visado colegial obligatorio (texto consolidado, BOE). Arts. 2, 5 y 6
- Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (texto consolidado, BOE). Art. 28.1
- Real Decreto 1093/1997, normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre inscripción de actos de naturaleza urbanística (texto consolidado, BOE). Arts. 46, 49 y 50
- Real Decreto Legislativo 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (texto consolidado, BOE). Art. 16
- Real Decreto 417/2006, de desarrollo del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (texto consolidado, BOE). Art. 28.2
- Orden HAC/1293/2018, por la que se aprueba el modelo 900D de declaración catastral (BOE). Art. 4.2
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 156 y 162.3
- Ordenanza 6/2022, de 26 de abril, de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (texto consolidado en sede.madrid.es, actualizado a julio de 2023). Anexo IV