Vivienda unifamiliar en Villaviciosa de Odón: qué permiten las ordenanzas 1, 5 y 6

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 13 de noviembre de 2026.

Quien va a comprar una parcela en Villaviciosa de Odón para construir una vivienda unifamiliar necesita saber, antes de pagar, cuánto y cómo se puede edificar. Esta página resume lo que fija las ordenanzas de edificación de la Modificación Puntual n.º 7 del Plan General y no sustituye al estudio de la parcela concreta.

1. Respuesta corta

• Las ordenanzas de edificación en suelo urbano vigentes en Villaviciosa de Odón son las de la Modificación Puntual n.º 7 del Plan General de 1999. Las de vivienda unifamiliar son la 1 (villas de casco antiguo), la 5 (unifamiliar intensiva) y la 6 (unifamiliar extensiva).
• Cada una fija la parcela mínima, los retranqueos, la ocupación, la edificabilidad y la altura, y la 5 y la 6 se dividen en grados. Hay que saber a qué ordenanza y grado pertenece la parcela.
• Los sectores desarrollados por plan parcial propio, como La Raya o Los Olivares, y las urbanizaciones de 1960-1970 con su plan parcial originario, tienen sus propias ordenanzas.

2. Qué fija el planeamiento de Villaviciosa de Odón

• Plan General de Ordenación Urbana de 1999 (resolución de 23 de julio de 1999, BOCM n.º 210, de 4 de septiembre de 1999).
• Las ordenanzas de edificación en suelo urbano son las de la Modificación Puntual n.º 7, aprobada definitivamente por el Consejo de Gobierno el 14 de febrero de 2013 y publicada íntegramente en el BOCM n.º 77, de 2 de abril de 2013.
• Los sectores desarrollados por plan parcial (por ejemplo, Sector X La Raya y Sector XI Los Olivares) tienen ordenanzas reguladoras propias, publicadas en el BOCM en 2018 y 2020, que esta página no recoge.
• No se ha encontrado ninguna modificación posterior de las ordenanzas 1, 5 y 6 en el BOCM hasta el 13 de noviembre de 2026.

3. Parámetros por grado de la ordenanza unifamiliar

Ordenanza 6, unifamiliar extensiva (parcelas de hasta 1.500 m², «chalés aislados»):

Ordenanza 5, unifamiliar intensiva (parcelas de hasta 500 m²; aislada, pareada o en hilera):

• Ordenanza 1, villas de casco antiguo (vivienda unifamiliar aislada en el núcleo primitivo): parcela mínima de 1.000 m² para nuevas agregaciones y segregaciones, o la catastral de 1982 si es menor; sin retranqueos para la edificación principal; ocupación del 35 % sobre rasante; edificabilidad de 0,50 m²/m² sobre rasante y cornisa a 7 m.
• Ordenanza 5, retranqueos en los grados 2.º y 3.º: 5 m a fachada principal y 3,50 m al resto de linderos. Las pareadas y en hilera pueden tener separación lateral nula con proyecto unitario o compromiso notarial. En el grado 1.º, si el proyecto procede de un polígono de planeamiento diferenciado del Plan General de 1988, conserva las condiciones de ese planeamiento.
• Ordenanza 6, altura: 7 m de cornisa, 11,50 m de cumbrera, baja más una y bajo cubierta, y un sótano; en la urbanización El Bosque, 9 m de cumbrera.

4. Condiciones que cambian el resultado

• En la ordenanza 6, los retranqueos pueden reducirse hasta un 20 % si impiden agotar la edificabilidad, con propuesta justificada.
• En el grado 1 de la ordenanza 6, en tipología pareada, la separación al lindero lateral es nula, con proyecto unitario de las dos parcelas o compromiso notarial de ambos colindantes, y con adosamiento total sin medianerías al descubierto.
• En las urbanizaciones extensivas ya consolidadas, la edificabilidad máxima sobre rasante es de 400 m² construidos en parcelas de menos de 1.500 m², 500 m² entre 1.500 y 2.500 m², y 600 m² en las de más de 2.500 m².
• Si la reparcelación ya está hecha (por ejemplo, Campodón o El Bosque), la parcela mínima es la de la cédula urbanística de cada parcela y se conservan los aprovechamientos de su planeamiento inicial, salvo la ocupación.
• Las urbanizaciones de 1960-1970 se rigen por su plan parcial originario. Debe comprobarse caso por caso cuál de las dos reglas se aplica.

5. Qué licencia hace falta

• Una vivienda de nueva planta requiere proyecto (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 2.2.a): necesita licencia urbanística (Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid, art. 152.b).
• La primera ocupación se tramita por declaración responsable (art. 155.c).
• La ordenanza municipal de tramitación de Villaviciosa de Odón no se ha revisado para esta página.

6. Lo que esta página no puede afirmar

• Los parámetros de una parcela en un sector con plan parcial propio, en un ámbito que conserve su planeamiento o en una urbanización con plan parcial originario: rige el suyo.
• El uso bifamiliar, la vivienda auxiliar, la edificación auxiliar, el aparcamiento mínimo, los sótanos, los usos bajo rasante y las condiciones de forma y estética: no se recogen aquí y deben leerse en los artículos antes de usarlos.
• Las definiciones de ocupación, edificabilidad y altura del Plan de 1999 que no estén en la Modificación Puntual n.º 7: no se han podido leer.
• Plazos de licencia, tasas e impuestos municipales: no se han revisado para esta página.

7. Qué hacer antes de comprar la parcela

El estudio de viabilidad de la parcela concreta comprueba su grado, su ámbito y las condiciones que le afectan antes de comprarla. Si ya tiene claro que va a construir, el proyecto de vivienda unifamiliar parte de ese estudio.

Preguntas frecuentes

¿Qué parcela mínima exige Villaviciosa de Odón para una vivienda unifamiliar?

Depende de la ordenanza y del grado: 1.000 m² en la ordenanza 1 (o la catastral de 1982 si es menor), de 100 a 500 m² en la ordenanza 5 y de 700 a 1.500 m² en la ordenanza 6. Los sectores con plan parcial propio tienen sus propias reglas.

¿Qué altura se permite en las ordenanzas unifamiliares de Villaviciosa de Odón?

En las ordenanzas 1, 5 y 6, 7 m de cornisa; en las ordenanzas 5 y 6, además, 11,50 m de cumbrera y baja más una. En la urbanización El Bosque, 9 m de cumbrera.

¿Necesito licencia para construir una vivienda unifamiliar en Villaviciosa de Odón?

Sí. Una vivienda de nueva planta requiere proyecto y, por tanto, licencia urbanística según la Ley 9/2001 de la Comunidad de Madrid. La primera ocupación se tramita por declaración responsable.

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA APOYO el 11, 12 y 13 de noviembre de 2026:

• Modificación Puntual n.º 7 del Plan General de Villaviciosa de Odón: ordenanzas de edificación en suelo urbano (BOCM n.º 77, de 02-04-2013)
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152 y 155
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Art. 2.2

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