¿Qué revisar en un local para trasteros de alquiler?

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 26 de septiembre de 2026.

Información general, revisada el 26 de septiembre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Un establecimiento de trasteros de alquiler, mini almacenes o guardamuebles (self storage) necesita un título municipal que habilite su apertura: una licencia de actividad o una declaración responsable, según el municipio y el caso. Antes de firmar el alquiler o la compra de un local conviene comprobar que la actividad cabe en él, porque las condiciones urbanísticas y de protección contra incendios pueden impedirla o encarecer mucho la adecuación. Esta guía resume los puntos que se revisan, con referencia a las normas estatales vigentes a 26 de septiembre de 2026. El planeamiento y el procedimiento dependen, además, de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento.

1. Compatibilidad de uso urbanístico

Lo primero es saber si el planeamiento del municipio admite la actividad en ese local. Cada plan general clasifica los usos a su manera y no siempre menciona el alquiler de trasteros de forma expresa: hay que ver a qué uso se asimila (almacenaje, industrial, servicios terciarios u otro) y si la norma zonal u ordenanza de la parcela lo permite en la situación concreta del local, ya sea una planta baja, un sótano, un edificio exclusivo o una nave en un polígono.

Un mismo uso puede admitirse en una nave de un polígono y no en la planta baja de un edificio de viviendas, o solo con condiciones de superficie, acceso o situación. Si la norma deja dudas, conviene consultarlas con el ayuntamiento antes de firmar. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, la Ordenanza 6/2022 prevé para ello la consulta urbanística común (art. 13) y el informe de viabilidad urbanística (art. 12).

2. Qué norma de protección contra incendios se aplica

Es la pregunta técnica central, y la respuesta depende del caso. El marco cambió en 2025: el Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, aprobó un nuevo Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (RSCIEI), publicado en el BOE el 10 de abril de 2025 y en vigor desde el 10 de mayo de 2025, que derogó el anterior Real Decreto 2267/2004. El mismo real decreto modificó el Documento Básico SI del Código Técnico de la Edificación (disposición final segunda).

Con la redacción vigente se distinguen, en general, estas situaciones:

Establecimientos cuya actividad es el alquiler de trasteros y almacenes. El DB SI los considera de uso Almacén a los efectos de ese documento (Introducción, apartado III, criterio 6). En uso Almacén, la seguridad en caso de incendio se justifica con la tabla 1.1 de la sección SI 1, sobre compartimentación en sectores, y con la caracterización y los requisitos constructivos y dotacionales de los anexos I a IV del RSCIEI (Introducción, III.5).
Trasteros vinculados a las viviendas del edificio en el que están integrados. No son una actividad de alquiler independiente: el DB SI los trata como locales de riesgo especial del uso residencial vivienda, clasificados según su superficie (SI 1, tabla 2.1).
Establecimientos industriales. El RSCIEI se aplica directamente a los establecimientos cuyo uso principal es industrial: las actividades industriales, los almacenes industriales tal como los define su artículo 3, los talleres de reparación de vehículos y sus servicios auxiliares (art. 2). Su puesta en servicio exige además una comunicación, con el proyecto y el certificado técnico, al órgano competente en materia de industria de la comunidad autónoma (art. 11).
Régimen transitorio. El Real Decreto 164/2025 permitió seguir aplicando la normativa anterior a las obras cuya licencia municipal de obras estaba solicitada cuando entró en vigor, y a aquellas cuya licencia se solicitó en los meses siguientes si el titular lo eligió, con condiciones sobre el inicio y la terminación de las obras (disposiciones transitorias segunda y séptima). Ese plazo de opción ya ha concluido: los proyectos nuevos se redactan con la normativa vigente. Los establecimientos existentes mantienen su régimen salvo ampliación, reforma que aumente la superficie o el nivel de riesgo, o cambio de actividad (disposición transitoria primera).

Encuadrar el local en uno de estos supuestos, y justificarlo, es parte del estudio previo. Según el lugar, el proyecto lo revisan los servicios técnicos municipales, los de extinción de incendios o los de industria, cada uno con sus propios requerimientos.

3. Nivel de riesgo, carga de fuego y altura de almacenamiento

El RSCIEI clasifica cada sector o área de incendio por su nivel de riesgo intrínseco (bajo, medio o alto), subdividido en ocho niveles según la densidad de carga de fuego ponderada y corregida del sector (anexo I, apartado 3). Para los establecimientos de alquiler de trasteros, el DB SI fija directamente la clasificación: nivel de riesgo intrínseco medio, subnivel 5, cuando la altura de almacenamiento es igual o inferior a 3 metros, y nivel alto cuando la supera, en cuyo caso el subnivel se calcula conforme al RSCIEI (Introducción, apartado III, criterio 6).

La altura de almacenamiento prevista es, por tanto, un dato de partida del proyecto, porque condiciona los requisitos constructivos, las instalaciones de protección y, a menudo, el trámite. En la ciudad de Madrid, por ejemplo, la Ordenanza 6/2022 somete a licencia la implantación de actividades industriales o de almacenamiento con nivel de riesgo alto en todos los casos, y con nivel de riesgo medio en locales de edificios con otros usos (anexo I, punto 19). Otros municipios lo regulan en sus propias ordenanzas.

4. Sectorización

El anexo I del RSCIEI caracteriza el establecimiento por la configuración del edificio que ocupa: tipo A, si ocupa parte de un edificio que tiene otros establecimientos; tipo B, si ocupa un edificio completo adyacente a otros o a tres metros o menos de ellos; y tipo C, si está a más de tres metros de los edificios de otros establecimientos. La superficie máxima de cada sector de incendio depende de esa configuración y del nivel de riesgo intrínseco (anexo II, tabla 2.1.1).

La sectorización decide dónde van los elementos resistentes al fuego, cómo se reparten las unidades y, en un edificio con viviendas, cómo se separa la actividad del resto.

5. Evacuación

La ocupación de un establecimiento de uso Almacén se calcula con la densidad que el DB SI asigna a archivos y almacenes, 40 m² por persona (Introducción, apartado III, criterio 5, y SI 3, tabla 2.1). Con esa ocupación se comprueban las salidas y los recorridos de evacuación con los criterios de la sección de evacuación del anexo II del RSCIEI. En edificios en los que coexisten establecimientos industriales y de otros usos, la evacuación por las zonas comunes debe cumplir el DB SI (anexo II, sección 3).

En un establecimiento de trasteros, los pasillos entre unidades son a la vez recorridos de evacuación. Por eso la distribución de las unidades se cierra después de comprobar las salidas y los recorridos, y no antes.

6. Acceso de vehículos y carga y descarga

Los clientes de un establecimiento de trasteros llegan con carga, de modo que el acceso de vehículos y la zona de carga y descarga condicionan la viabilidad tanto como el propio local. Conviene revisar:

Si el planeamiento o las ordenanzas municipales exigen plazas de aparcamiento o espacio de carga y descarga dentro de la parcela para ese uso y esa superficie.
Si el acceso rodado desde la calle necesita autorización municipal, como un paso de vehículos, y si la carga y descarga en la vía pública está permitida en ese punto.
Las condiciones de aproximación y entorno para los vehículos de los servicios de extinción de incendios y la accesibilidad por fachada, que regulan el anexo II del RSCIEI (sección 4) y, cuando la mayor parte del edificio tiene uso no industrial, la sección SI 5 del DB SI.
Si el recorrido entre la zona de carga y las unidades tiene escalones o rampas, porque afecta al uso diario y a la accesibilidad, que se justifica con el Documento Básico SUA del Código Técnico y la normativa autonómica.

7. Qué revisar en la visita al local

Planos del local y del edificio y superficie construida real.
Altura libre y altura de almacenamiento que se quiere ofrecer.
Estructura y cerramientos existentes, para valorar su comportamiento ante el fuego.
Número y posición de las salidas al exterior.
Instalaciones existentes: electricidad, alumbrado de emergencia y protección contra incendios.
Título habilitante de la actividad anterior, si lo hay.

8. Documentación y trámite

Con el estudio previo favorable, se redacta el proyecto de actividad, o la memoria técnica con planos que pida el municipio, firmado por técnico competente: actividad y local, justificación urbanística y de protección contra incendios, accesibilidad, instalaciones y planos. Con él se solicita la licencia o se presenta la declaración responsable, y las obras de adecuación se dirigen y se certifican antes de la apertura.

Preguntas frecuentes

¿Un local de trasteros de alquiler se rige por el RSCIEI o por el CTE?

Depende del caso. Desde el Real Decreto 164/2025, el DB SI del Código Técnico considera de uso Almacén los establecimientos cuya actividad es el alquiler de trasteros y almacenes, y para ese uso remite a la tabla 1.1 de su sección SI 1 y a los anexos I a IV del RSCIEI. El RSCIEI se aplica directamente a los establecimientos de uso principal industrial, y los proyectos acogidos al régimen transitorio pueden seguir las normas anteriores. Determinarlo es parte del estudio previo.

¿Qué nivel de riesgo tiene un establecimiento de trasteros de alquiler?

Según el DB SI, nivel de riesgo intrínseco medio, subnivel 5, si la altura de almacenamiento es igual o inferior a 3 metros, y nivel alto si la supera, con el subnivel calculado conforme al RSCIEI (Introducción, apartado III.6).

¿Hace falta licencia o basta una declaración responsable?

Depende de la normativa de cada comunidad autónoma y de cada ayuntamiento. En la ciudad de Madrid, la Ordenanza 6/2022 exige licencia para las actividades de almacenamiento con nivel de riesgo alto y, en locales de edificios con otros usos, con nivel de riesgo medio (anexo I, punto 19).

¿Cómo se calcula la ocupación de un establecimiento de trasteros?

Con la densidad que el DB SI asigna a archivos y almacenes, 40 m² por persona, como establece para el uso Almacén su Introducción (apartado III, criterio 5) y su sección SI 3, tabla 2.1.

¿Qué conviene comprobar antes de firmar el alquiler del local?

Que el planeamiento admite la actividad en ese local, la norma de protección contra incendios aplicable y el nivel de riesgo según la altura de almacenamiento, la sectorización, las salidas y los recorridos de evacuación, y el acceso de vehículos y la carga y descarga. Una visita técnica antes de la firma permite estimar las obras necesarias.

El estudio redacta proyectos de actividad para trasteros de alquiler y mini almacenes y los tramita en toda España.

Más información en la página de proyectos de actividad para trasteros y mini almacenes. Para solicitar una propuesta de honorarios, contacto.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 26 de septiembre de 2026:

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Licencia de actividad para trasteros de alquiler: qué hay que comprobar antes de alquilar el local