Local a vivienda en Alcobendas y La Moraleja

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 26 de octubre de 2026.

Información general, revisada el 26 de octubre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

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Quien va a comprar o alquilar un local en Alcobendas (con La Moraleja) para convertirlo en vivienda suele preguntar si se puede y por qué trámite. Esta guía es información general sobre Alcobendas (con La Moraleja) y no sustituye al estudio del local concreto.

1. Respuesta corta

La Ordenanza de Edificación, Instalaciones y Construcciones (art. 65 bis, modificación n.º 5 de 2021) regula expresamente la transformación de locales en edificios de vivienda colectiva. Su objeto declarado fue «flexibilizar las condiciones exigibles a los locales para su transformación a viviendas».
Si el cambio no altera el uso característico del edificio, la ordenanza de tramitación prevé declaración responsable con proyecto técnico de cambio de uso suscrito por facultativo competente. Si lo altera, exige licencia.
Alcobendas añade requisitos que no tiene Madrid capital: antigüedad del edificio superior a 10 años, ninguna pieza de la vivienda por debajo del nivel de la acera y respeto del número máximo de viviendas.
En La Moraleja, la vivienda depende de la zona. En la zona 3 (edificación unifamiliar) solo cabe la vivienda unifamiliar. En la zona 5 (terciario específico), solo una vivienda por establecimiento terciario, destinada exclusivamente a vigilantes, conserjes o porteros.

2. Qué dice el planeamiento de Alcobendas (con La Moraleja)

La transformación de locales de planta baja a vivienda es admisible cuando el régimen pormenorizado de usos aplicable al edificio lo permita.
Si el local se subdivide en varias viviendas, debe crearse un acceso común (portal) para las nuevas viviendas, y no puede superarse el número máximo de viviendas. Tampoco se permite la transformación cuando el local constituya la dotación comercial mínima.
Condiciones de la vivienda: fachada mínima de 3 m para estudios o apartamentos y de 5 m para el resto; superficie útil superior a 31 m² (los arts. 55 y 58 de la ordenanza no coinciden en si bastan 31 m² exactos); en estudios podrá admitirse reducirla hasta 25 m²; altura libre de 250 cm, reducible a 220 cm en aseos, cocina, pasillos y locales de servicio.
Aparcamiento (art. 162): en edificios existentes que cambian a uso residencial se puede pedir la exención total de plazas por inviabilidad técnica y económica. El Ayuntamiento «podrá» concederla, a juicio de sus servicios técnicos; no es automática. Si se concede, el número máximo de viviendas se calcula a razón de una por cada 100 m² edificados sobre rasante, despreciando las fracciones inferiores. Cómo se aplica a cada local se comprueba con el Ayuntamiento.
Las viviendas de uso turístico no son autorizables en todo el término municipal (art. 55).
La Moraleja. En la zona 3 (grados de La Moraleja Sur, Centro y Este) el uso característico es la vivienda unifamiliar; como uso permitido solo figura el dotacional deportivo anejo a la vivienda, y los demás usos están prohibidos. En los grados 3.º a 6.º se autoriza una vivienda por parcela mínima. En la zona 5 (terciario específico), la vivienda se limita a una por establecimiento terciario, para vigilantes, conserjes o porteros. No puede darse por hecho que un local comercial de La Moraleja pase a vivienda libre.

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación, sin perjuicio de la comprobación posterior del Ayuntamiento. La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico se comprueba en el planeamiento de cada municipio, y donde este lo define se aplica esa definición. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

La Ordenanza reguladora de la tramitación de títulos habilitantes de naturaleza urbanística (BOCM 17-05-2022) deroga la Ordenanza Especial de Tramitación de Licencias. Su anexo I lleva a licencia el cambio del uso característico de un edificio y a declaración responsable los demás cambios de uso.
Documentación (anexo XVI), entre otros documentos: proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda suscrito por facultativo competente, memoria, planos, fichas justificativas del CTE (entre ellas la del documento básico de protección frente al ruido), presupuesto, encargos, estadística y justificación de la gestión de residuos con su fianza.
Tasa urbanística e ICIO: existen y se calculan con el presupuesto y la superficie del caso. Esta guía no da importes.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

Zona u ordenanza del edificio y si su régimen de usos admite la vivienda en esa planta.
Antigüedad del edificio (más de 10 años), cota del suelo del local respecto de la acera y número máximo de viviendas de la parcela.
Que el local no sea la dotación comercial mínima del edificio.
Fachada, superficie y altura libre de cada vivienda resultante.

5. Lo que esta guía no puede prometer

Que cualquier local de Alcobendas sea transformable: depende de la zona, del límite de viviendas, de la antigüedad del edificio y de la cota del suelo.
Que en La Moraleja se pueda convertir un local comercial en vivienda libre.
Plazos de obtención: la declaración responsable habilita desde su presentación, pero la comprobación municipal posterior puede acabar en requerimiento o ineficacia.
Importes de tasa e ICIO sin el presupuesto y la superficie del caso.
Viviendas de uso turístico.
Lo no verificado en esta guía: si hay una revisión del Plan General en curso y si existen modificaciones posteriores a mayo de 2021 (ordenanza de edificación) o a mayo de 2022 (ordenanza de tramitación). Tampoco se estudian aquí otras zonas del Plan General con grados de La Moraleja, como la dotacional (zona 8).

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Las Rozas y cambio de uso de local a vivienda en Valdemoro.

Preguntas frecuentes

¿Se puede convertir un local en vivienda en Alcobendas?

Puede ser admisible, según el régimen de usos del edificio. Alcobendas exige, entre otras condiciones, que el edificio tenga más de 10 años, que ninguna pieza quede por debajo de la acera y que se respete el número máximo de viviendas.

¿Basta una declaración responsable?

Si el cambio no altera el uso característico del edificio, la ordenanza prevé declaración responsable con proyecto técnico. Si lo altera, hace falta licencia. Se comprueba con el edificio concreto.

¿Y en La Moraleja?

Depende de la zona. En la zona 3, de edificación unifamiliar, solo cabe la vivienda unifamiliar y los usos no permitidos están prohibidos. En la zona 5, de terciario específico, la vivienda se limita a una por establecimiento terciario, para vigilantes, conserjes o porteros. No puede darse por hecho que un local comercial pase a vivienda libre.

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Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA entre el 7 y el 25 de octubre de 2026:

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Cambio de uso de local a vivienda en Alcobendas y La Moraleja: qué exige la ordenanza