Local a vivienda en Las Rozas de Madrid

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 26 de octubre de 2026.

Información general, revisada el 26 de octubre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

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Quien va a comprar o alquilar un local en Las Rozas de Madrid para convertirlo en vivienda suele preguntar si se puede y por qué trámite. Esta guía es información general sobre Las Rozas de Madrid y no sustituye al estudio del local concreto.

1. Respuesta corta

El Plan General es el de 1994 (aprobado el 1 de diciembre de 1994; normas íntegras publicadas en el BOCM el 27-11-2018). Hay una revisión del Plan en tramitación. Al aprobarla inicialmente (BOCM 09-12-2024) se suspendieron las licencias, las declaraciones responsables y demás títulos habilitantes en ciertos ámbitos. En 2026 la suspensión se amplió hasta completar un máximo de dos años desde aquella publicación, salvo que antes se apruebe provisionalmente la revisión.
La suspensión afecta solo a ciertos ámbitos (suelo urbano no consolidado, ámbitos de actuación del consolidado y sectores urbanizables), con excepción de las actuaciones compatibles tanto con el planeamiento vigente como con la revisión en tramitación. Qué parcelas abarca no se ha verificado, porque el plano se publica como imagen: hay que comprobarlo antes de prometer nada en una parcela concreta.
En las zonas de manzana cerrada y bloque abierto el residencial es uso característico, así que un local de planta baja puede pasar a vivienda si cumple las condiciones del Plan. En la zona terciaria, no.
Su ordenanza de 2023 lleva a licencia los cambios de uso que aumentan el número de viviendas o de locales en la misma superficie o exigen dotaciones obligatorias, y las transformaciones de locales en viviendas que suponen actuaciones o modificaciones en los elementos comunes del edificio. La Ley 9/2001 enumera como lista cerrada los actos sujetos a licencia, entre ellos los que precisan proyecto según la normativa de edificación, y lleva a declaración responsable los cambios de uso que no cambian el uso característico del edificio. La ordenanza no explica cómo encaja su lista con la ley: es una discrepancia abierta, y no se promete declaración responsable.

2. Qué dice el planeamiento de Las Rozas de Madrid

Las Normas Urbanísticas definen el uso característico como «el uso que se establece como predominante en una zona» (art. 4.1.4). Es una definición de zona, no del edificio concreto.
Vivienda mínima con superficie útil no inferior a 36 m², estancia de 12 m² como mínimo y altura libre de 250 cm. Viviendas de nueva edificación exteriores.
Aparcamiento: una plaza por cada 100 m² y, en todo caso, por cada vivienda. El Ayuntamiento, previo informe técnico, puede relevar de la dotación a los locales que se instalen en edificios existentes, pero no es una exención automática y no consta que se aplique a viviendas. Si la nueva vivienda exige plaza, el cambio puede entrar en el supuesto de licencia por «dotaciones obligatorias».
Las condiciones de vivienda del Título IV se aplican a la nueva edificación y a las obras de reestructuración. Un cambio de uso que no toca la estructura encaja en la definición de obra de acondicionamiento, pero lo previsible es que el Ayuntamiento exija esas condiciones a toda vivienda nueva: el proyecto debe cumplirlas siempre.

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación, sin perjuicio de la comprobación posterior del Ayuntamiento. La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico se comprueba en el planeamiento de cada municipio, y donde este lo define se aplica esa definición. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

La Ordenanza de Tramitación de Licencias y Declaraciones Responsables (BOCM 11-08-2023, en vigor al día siguiente) fija la declaración responsable como regla general y enumera en su anexo I las actuaciones sujetas a licencia. Su anexo V incluye el cambio de uso de locales a vivienda entre las actuaciones que requieren proyecto técnico.
Al terminar, la ordenanza pide licencia de primera ocupación cuando la transformación toca elementos comunes del edificio, y declaración responsable de primera ocupación en el resto. La ley lleva a declaración responsable la primera ocupación de las edificaciones de nueva planta, y la ordenanza no explica el encaje.
La licencia se resuelve en un máximo de tres meses y, si no hay resolución, se entiende desestimada. Existen tasa e ICIO. Esta guía no da importes.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

Si la parcela cae en un ámbito con suspensión de títulos habilitantes por la revisión del Plan General.
La zona del Plan General: no en la zona terciaria ni en las zonas industriales.
Si el cambio aumenta el número de viviendas, exige dotaciones obligatorias (por ejemplo, plaza de aparcamiento) o toca elementos comunes del edificio: la ordenanza pide licencia.

5. Lo que esta guía no puede prometer

Que baste una declaración responsable.
Que cualquier local se pueda convertir: en la zona 4 y en las zonas industriales, no.
Que la revisión del Plan General no afecte a una parcela sin comprobarla.
Plazos, porque la licencia tiene plazo legal y silencio negativo.
Importes de tasa e ICIO sin presupuesto ni superficie del caso.
Lo no verificado en esta guía: qué parcelas quedan dentro de los ámbitos suspendidos; si la revisión tiene ya aprobación provisional; qué régimen rigió entre el fin del primer año de suspensión (9-12-2025) y su ampliación (19-03-2026); las modificaciones puntuales posteriores a 2018 distintas de la de 2023; el planeamiento remitido y las unidades de ejecución; y cómo aplica el Ayuntamiento el supuesto 28 del anexo I a un local que pasa a una sola vivienda.

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Alcobendas y La Moraleja y cambio de uso de local a vivienda en Rivas-Vaciamadrid.

Preguntas frecuentes

¿Es licencia o declaración responsable en Las Rozas?

Su ordenanza de 2023 lleva a licencia los cambios de uso que aumentan el número de viviendas o exigen dotaciones obligatorias, y las transformaciones de locales en viviendas que tocan elementos comunes del edificio. La Ley 9/2001 enumera como lista cerrada lo que va a licencia y lleva a declaración responsable los cambios de uso que no cambian el uso característico del edificio. La ordenanza no explica cómo encajan las dos: en Las Rozas no se puede prometer declaración responsable.

¿Afecta la revisión del Plan General?

Puede afectar. Por la revisión, el Ayuntamiento ha suspendido las licencias, las declaraciones responsables y demás títulos habilitantes en ciertos ámbitos: suelo urbano no consolidado, ámbitos de actuación del suelo urbano consolidado y sectores urbanizables. Quedan fuera las actuaciones compatibles con el Plan vigente y con la revisión en tramitación. La suspensión dura como máximo dos años desde el 9 de diciembre de 2024, salvo que antes se apruebe provisionalmente la revisión. Antes de contar con un local hay que comprobar si su parcela está dentro.

¿En qué zonas puede un local pasar a vivienda?

En las zonas de manzana cerrada y bloque abierto, donde el residencial es uso característico, un local de planta baja puede pasar a vivienda si cumple las condiciones del Plan, entre ellas, en bloque abierto, el número máximo de viviendas. En la zona terciaria no: allí la vivienda solo se admite vinculada a la guarda de instalaciones de más de 2.000 m² de edificación. En las zonas industriales, tampoco.

Guías relacionadas

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA entre el 7 y el 25 de octubre de 2026:

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Cambio de uso de local a vivienda en Las Rozas de Madrid: licencia y revisión del Plan