Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Esta guía trata de los municipios de la Comunidad de Madrid distintos de la capital (Alcalá de Henares, Getafe, Alcorcón, Aranjuez, Móstoles y el resto). Para Madrid capital rige otra ordenanza y otro criterio: ver la página de trasteros de Madrid. Es información general: cada ayuntamiento tiene su ordenanza y su planeamiento, y hay que comprobarlos antes de alquilar el local.
1. Título urbanístico: declaración responsable por defecto
La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid somete la implantación de actividades a licencia, orden de ejecución o declaración responsable (art. 151.1), limita la licencia a una lista cerrada (art. 152) y deja el resto en declaración responsable (art. 155). Por tanto, el punto de partida para los trasteros de alquiler es la declaración responsable, de la actividad y de las obras.
Se pasa a licencia cuando las obras precisan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación (art. 152.b: intervención total, variación esencial de composición exterior, volumetría o estructura, o cambio de los usos característicos del edificio) o cuando el inmueble está catalogado (art. 152.c). Hay una excepción: si la actividad figura en el anexo de la Ley 2/2012 de dinamización comercial, incluso esas obras van por declaración responsable con proyecto técnico.
Que los trasteros estén en ese anexo depende del epígrafe IAE y hay dos lecturas: como alquiler de inmuebles urbanos (grupo 861), sí; como depósito y almacenamiento de mercancías ajenas (grupo 754), no. Se estudia según cómo se configure la actividad.
2. Proyecto o documentación técnica
La ley remite a la ordenanza municipal para concretar el documento técnico (art. 156.1). Con obras que cambien el uso característico del edificio hace falta proyecto de técnico competente (Ley de Ordenación de la Edificación, art. 2.2). Sin obras, se presenta la documentación que pida la ordenanza; en algunos municipios, como Aranjuez, se pide un proyecto de actividad firmado por técnico competente. Si hay dudas de encaje, la ley prevé una consulta urbanística previa (art. 157.3).
3. Medio ambiente e industria
No hay evaluación ambiental de actividades para trasteros de alquiler sin productos petrolíferos, químicos ni abonos: el anexo V de la Ley 2/2002 no recoge el almacenaje general. Tampoco se tramita como establecimiento industrial ni se inscribe en el Registro Integrado Industrial.
4. Incendios
El Código Técnico trata el trastero de alquiler como uso Almacén (DB SI, apartado III.6, tras el Real Decreto 164/2025): nivel de riesgo intrínseco medio, subnivel 5, mientras la altura de almacenamiento no pase de 3 m; por encima de esa altura el riesgo pasa a alto, con exigencias mucho mayores. La altura de almacenamiento se limita y se declara en la memoria del proyecto. El proyecto aplica los anexos I a IV del reglamento de seguridad contra incendios industriales. La Dirección General de Industria de la Comunidad interviene solo por las instalaciones de protección contra incendios: certificado del instalador e inspección por organismo de control cada diez años como máximo, porque el uso Almacén no queda exceptuado.
5. Lo que solo vale en Madrid capital
El anexo I.19 de la ordenanza de licencias de Madrid (licencia por riesgo medio en edificio con otros usos) y el acuerdo de la Comisión de Seguimiento del Plan General sobre minialmacenes son de Madrid capital y no se aplican en el resto de municipios: allí manda su ordenanza y su planeamiento.
6. Antes de alquilar el local
- Clase de uso y compatibilidad del almacenaje en el planeamiento del municipio.
- Epígrafe IAE con el que se dará de alta la actividad.
- Ordenanza municipal: qué documento técnico pide y si exige algún informe.
- Altura máxima de almacenamiento (hasta 3 m) y la guía de qué comprobar antes de alquilar.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia para trasteros de alquiler fuera de Madrid capital?
Por defecto, no: la Ley 9/2001 deja el resto en declaración responsable (art. 155). Se pasa a licencia si las obras precisan proyecto según la Ley de Ordenación de la Edificación o el inmueble está catalogado.
¿Vale la ordenanza de licencias de Madrid en otros municipios?
No. La ordenanza de Madrid capital y su acuerdo sobre minialmacenes solo se aplican en la capital; en cada municipio manda su ordenanza y su planeamiento.
¿Hay que presentar un proyecto?
Con obras que cambien el uso característico del edificio, sí, de técnico competente. Sin obras, la documentación que concrete la ordenanza municipal (art. 156.1 de la Ley 9/2001).
¿Los trasteros necesitan evaluación ambiental?
No: el anexo V de la Ley 2/2002 de Evaluación Ambiental no recoge el almacenaje general, salvo productos petrolíferos, químicos o abonos.
¿Qué exigencias de incendios tiene?
Uso Almacén del DB SI: riesgo medio, subnivel 5, hasta 3 m de altura de almacenamiento. Las instalaciones de protección contra incendios requieren certificado del instalador e inspección por organismo de control cada diez años como máximo.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 151, 152, 155, 156 y 157
- Ley 2/2012, de 12 de junio, de Dinamización de la Actividad Comercial de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 2 y 3 y anexo
- Ley 2/2002, de 19 de junio, de Evaluación Ambiental de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Anexo V
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 2 y 10
- Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (BOE núm. 87, de 10 de abril de 2025; en vigor desde el 10 de mayo de 2025). Arts. 2, 3, 5, 10 y 11, disposiciones transitorias segunda y séptima, disposición derogatoria única, disposición final segunda y anexos I y II
- CTE, Documento Básico SI, Seguridad en caso de incendio, texto consolidado con las modificaciones del Real Decreto 164/2025 (codigotecnico.org). Introducción, apartado III, criterios 5 y 6; SI 1, tablas 1.1 y 2.1; SI 3, tabla 2.1; anejo SI A
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (texto consolidado, BOE). Arts. 20 y 22