Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Información general, revisada el con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.
Para abrir un negocio de trasteros de alquiler o mini almacenes en Castilla y León intervienen dos trámites: el urbanístico (la obra y el cambio de uso del local) y el ambiental (la actividad). Esta guía resume lo que dicen la Ley de Urbanismo y su Reglamento, la Ley de Prevención Ambiental y el Código Técnico para un local existente. Es información general: las ordenanzas y el planeamiento de cada ayuntamiento deben comprobarse antes de alquilar o comprar el local. Para Madrid capital y para otras comunidades, ver la página de trasteros.
1. Urbanismo: declaración responsable o licencia
En un local existente, el cambio de uso y la reforma no integral se tramitan por declaración responsable (Ley de Urbanismo de Castilla y León, art. 105 bis.1.a y b; Reglamento, art. 314 bis). Si la obra es nueva, una ampliación o una reforma integral, hace falta licencia urbanística (art. 97.1 de la Ley; art. 288 del Reglamento).
2. Medio ambiente: comunicación ambiental, normalmente
El almacenamiento de objetos y materiales con superficie inferior a 1.000 m² se tramita por comunicación ambiental (anexo III, 1.2 del texto refundido de la Ley de Prevención Ambiental). En un polígono industrial basta la comunicación sin límite de superficie (anexo III, 1.3). Se presenta ante el ayuntamiento con las obras terminadas y antes de abrir (art. 43.1).
Con 1.000 m² o más fuera de polígono hay dos lecturas posibles (licencia ambiental o comunicación), y conviene consultarlo con el ayuntamiento antes de decidir.
3. Proyecto o memoria
Se presenta un proyecto técnico si la Ley de Ordenación de la Edificación lo exige y, si no, una memoria (Ley de Urbanismo, art. 105 quáter; Reglamento, art. 293.2.a). Las normas piden un técnico competente. La licencia ambiental, si procede, pide proyecto básico.
4. Incendios: uso Almacén, no establecimiento industrial
El Código Técnico trata el trastero de alquiler como uso Almacén (DB SI, apartado III.6, tras el Real Decreto 164/2025): nivel de riesgo intrínseco medio, subnivel 5, mientras la altura de almacenamiento no pase de 3 m; por encima de esa altura el riesgo pasa a alto, con exigencias mucho mayores. La altura de almacenamiento se limita y se declara en la memoria del proyecto.
El trastero de alquiler está abierto a sus clientes, de modo que no es un almacén industrial: no hay comunicación de puesta en servicio industrial ni inscripción en el Registro Integrado Industrial. La Consejería de industria interviene solo por las instalaciones de protección contra incendios: certificado de la empresa instaladora (salvo extintores y equipos sencillos) e inspección por organismo de control al menos cada diez años, porque el uso Almacén no está exceptuado (Reglamento de instalaciones de protección contra incendios, arts. 20 y 22). Ninguna de las normas consultadas exige informe de bomberos.
5. Trastero de vecinos: no es una actividad
El trastero vinculado a una vivienda es parte del edificio residencial. Según su superficie, es un local de riesgo especial dentro del uso Residencial Vivienda: riesgo bajo de 50 a 100 m², medio de 100 a 500 m² y alto por encima de 500 m².
6. Qué comprobar antes de alquilar el local
- Que el planeamiento del municipio admite el uso de almacenaje en esa zona y en ese edificio. En un edificio residencial puede no ser compatible: es una comprobación por ayuntamiento.
- La superficie (menos de 1.000 m² o polígono industrial) y si hay obras que obliguen a licencia.
- La altura máxima de almacenamiento y la sectorización del local.
Para entender qué revisar en el local, la guía de qué comprobar antes de alquilar sigue siendo válida.
Preguntas frecuentes
¿Hace falta licencia para abrir trasteros de alquiler en Castilla y León?
En un local existente, por regla general no: el cambio de uso y la reforma no integral van por declaración responsable (art. 105 bis de la Ley de Urbanismo) y la actividad por comunicación ambiental si no llega a 1.000 m². Hace falta licencia si hay obra nueva, ampliación o reforma integral.
¿Qué es la comunicación ambiental?
Es el aviso al ayuntamiento, con las obras terminadas y antes de abrir, para actividades de bajo impacto como el almacenamiento de menos de 1.000 m² (anexo III del texto refundido de la Ley de Prevención Ambiental). En un polígono industrial no hay límite de superficie.
¿Hay que registrar los trasteros como establecimiento industrial?
No. El trastero de alquiler está abierto a sus clientes y no es un establecimiento industrial: no hay comunicación de puesta en servicio industrial ni inscripción en el Registro Integrado Industrial. Industria interviene solo por las instalaciones de protección contra incendios.
¿Qué exigencias de incendios tiene un trastero de alquiler?
Se proyecta como uso Almacén del DB SI: riesgo medio, subnivel 5, con almacenamiento de hasta 3 m de altura. Si se supera esa altura, el riesgo pasa a alto.
¿Y si el local es de más de 1.000 m² y no está en un polígono?
Hay dos lecturas posibles (licencia ambiental o comunicación). Debe consultarse con el ayuntamiento antes de decidir el trámite.
Fuentes
Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:
- Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León (texto consolidado, BOE). Arts. 97, 105 bis y 105 quáter
- Decreto 22/2004, de 29 de enero, Reglamento de Urbanismo de Castilla y León (texto consolidado, BOE). Arts. 288, 293 y 314 bis
- Decreto Legislativo 1/2015, texto refundido de la Ley de Prevención Ambiental de Castilla y León (texto consolidado, BOE). Arts. 9, 25, 30 y 43 y anexo III
- Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Arts. 2 y 10
- Real Decreto 164/2025, de 4 de marzo, por el que se aprueba el Reglamento de seguridad contra incendios en los establecimientos industriales (BOE núm. 87, de 10 de abril de 2025; en vigor desde el 10 de mayo de 2025). Arts. 2, 3, 5, 10 y 11, disposiciones transitorias segunda y séptima, disposición derogatoria única, disposición final segunda y anexos I y II
- CTE, Documento Básico SI, Seguridad en caso de incendio, texto consolidado con las modificaciones del Real Decreto 164/2025 (codigotecnico.org). Introducción, apartado III, criterios 5 y 6; SI 1, tablas 1.1 y 2.1; SI 3, tabla 2.1; anejo SI A
- Real Decreto 513/2017, Reglamento de instalaciones de protección contra incendios (texto consolidado, BOE). Arts. 20 y 22