Vivienda protegida en suelo propio: Ley 2/2026 de Madrid

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 7 de octubre de 2026.

Información general, revisada el 7 de octubre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

Si tienes una parcela, un edificio terciario o un solar y te planteas hacer vivienda protegida, la Comunidad de Madrid ha ampliado el régimen que ya existía. En resumen: la Ley 2/2026 está en vigor desde el 16 de junio de 2026 y amplía el régimen de la Ley 3/2024, pero cada ayuntamiento puede limitarlo por acuerdo de Pleno durante los cuatro meses siguientes (hasta mediados de octubre de 2026), así que la viabilidad de una parcela se confirma municipio por municipio. Esta guía cuenta lo que dice la ley a 7 de octubre de 2026; no es asesoramiento jurídico y no promete rentabilidad, ayudas ni resultados.

1. Qué norma es y desde cuándo rige

La Ley 2/2026, de 11 de junio, de medidas urgentes para el incremento de la Oferta de Vivienda con Protección Pública se publicó en el BOCM del 15 de junio de 2026 y entró en vigor al día siguiente. Modifica la Ley 3/2024, de 28 de junio. El texto oficial es el del BOCM; la versión consolidada del BOE es informativa. El BOCM del 24 de junio de 2026 completó una palabra omitida en el artículo 3.3 de la Ley 3/2024 («tres años desde su inicio»); no cambió ningún plazo.

2. Qué amplía

Uso residencial alternativo protegido en alquiler. Además de en parcelas de uso terciario oficinas, se autoriza en terciario hospedaje y, en parcelas sin edificar o con edificabilidad remanente, en dotacional privado. Las parcelas han de ser aptas para la edificación o contar con simultaneidad en la urbanización, y estar en suelo urbano consolidado, urbano no consolidado o urbanizable sectorizado con ordenación pormenorizada suficiente. Las viviendas deben destinarse a alguna modalidad de vivienda protegida en arrendamiento mientras dure el régimen de protección.
Para todo el edificio. El uso residencial alternativo se implanta para el conjunto de la edificación; en dotacional privado con edificabilidad remanente, la ley prohíbe expresamente implantarlo de forma parcial o en edificio independiente. En sectores terciarios, la ley dice que no puede superar el 30 % de la edificabilidad del uso terciario del ámbito o sector.
Sin modificar el planeamiento. Tiene eficacia inmediata y no exige modificar el planeamiento urbanístico, y no supone ni aumento ni disminución del aprovechamiento reconocido.
Más edificabilidad en parcelas de vivienda protegida. En parcelas de vivienda protegida y en redes públicas sin edificar que se destinen a ella, la ley permite aumentar hasta un 20 % la edificabilidad asignada y hasta un 30 % la densidad, esto último si la parcela tiene limitado el número máximo de viviendas, siempre que todo el volumen se destine a viviendas con algún régimen de protección de la Comunidad de Madrid. Los usos compatibles no pueden superar el 20 % de lo destinado a vivienda. También prevé poder aumentar la altura hasta un máximo de dos plantas, con las condiciones que fija la ley.
Inscripción registral. Las condiciones en que se autorice la vivienda protegida deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Cesiones y costes. En el régimen de ampliación de edificabilidad, la ley permite monetizar el deber de entregar suelo para redes públicas locales cuando, tras el incremento, no queden garantizados los estándares del artículo 36.6 de la Ley 9/2001; la monetización se materializa durante la tramitación de la licencia. Si hace falta ampliar infraestructuras y redes públicas exteriores al ámbito, el promotor asume su ejecución y coste.
En oficinas, el régimen ya funcionaba. La ley amplía su vigencia hasta que termine el plazo que fija.

3. Lo que decide cada ayuntamiento

Los ayuntamientos pueden, en el plazo de cuatro meses desde la entrada en vigor de la ley y mediante un acuerdo de Pleno, decidir no aplicar el régimen en su término municipal, fijar condiciones restrictivas adicionales o definir los ámbitos donde se implanta. Contados de fecha a fecha desde el 16 de junio de 2026, el último día sería el 16 de octubre de 2026, pero no hemos localizado criterio oficial sobre el cómputo y un día de diferencia es defendible: confírmalo con el ayuntamiento. Lo que debe caber en el plazo es la adopción del acuerdo, no su publicación, así que seguirán apareciendo acuerdos publicados después. Lo que hemos localizado en el BOCM:

Las Rozas de Madrid: acuerdo de Pleno del 17 de septiembre de 2026, publicado el 2 de octubre, solo para suelos de terciario hospedaje y dotacional privado, con un régimen de aplicación excepcional condicionado a un informe técnico de compatibilidad territorial, ambiental, funcional y dotacional de cada actuación y congruente con la revisión del Plan General en tramitación. El mismo acuerdo toma razón de que la ampliación de edificabilidad en parcelas de vivienda protegida y el alojamiento temporal en suelo industrial carecen actualmente de ámbito de aplicación efectiva en el municipio.
Boadilla del Monte: un decreto de 18 de agosto de 2026 abrió el procedimiento y sometió una memoria a información pública durante veinte días hábiles que, contados desde el anuncio, habrán terminado a mediados de septiembre (cómputo orientativo, sin festivos locales). No hemos encontrado la decisión final, que requiere acuerdo de Pleno. Su Pleno ya aplicó en 2024 el artículo 2 de la Ley 3/2024 (BOCM, 31-10-2024).
Madrid: la Junta de Gobierno aprobó inicialmente el 23 de julio de 2026, y se publicó el 25 de julio, el Plan Especial para aplicar la Ley 3/2024. No hemos localizado su aprobación definitiva.
Otros municipios: no hemos encontrado acuerdos de Getafe, Leganés ni del resto de municipios grandes. Que no los hayamos encontrado no prueba que no existan.

Por eso no se puede dar por hecho que el régimen sea igual en todos los municipios.

4. Plazos que fija la ley

Hasta que transcurran cuatro meses desde el 16 de junio de 2026 (hasta mediados de octubre de 2026), la ley no permite solicitar las licencias para hospedaje, dotacional privado ni ampliación de edificabilidad (artículos 2.7 y 3.6 de la Ley 3/2024, en la redacción de la Ley 2/2026). La posibilidad del cambio de uso es de eficacia inmediata, pero la solicitud de licencia se difiere.
Las solicitudes de licencia deben presentarse en el plazo de dos años una vez transcurrido ese plazo de cuatro meses.
Las obras deben estar ejecutadas, terminadas y aptas para su destino en un plazo máximo de tres años desde su inicio. El Consejo de Gobierno puede ampliar estos plazos de forma motivada; no hemos localizado ninguna ampliación.

5. Qué conviene comprobar antes de comprar suelo o pedir licencia

La calificación de la parcela y la clase de suelo, y si está sin edificar o con edificabilidad remanente.
Qué ha decidido o está tramitando el Pleno de ese ayuntamiento, y si hay plan especial en marcha.
Si el régimen que buscas es de alquiler protegido en uso alternativo, o ampliar edificabilidad en una parcela que ya es de vivienda protegida: las condiciones no son las mismas.
Si hace falta ampliar infraestructuras o redes públicas exteriores al ámbito, su ejecución y coste, que asume el promotor.

6. Qué hace el estudio

Revisamos tu parcela con el planeamiento y con el acuerdo municipal vigente, planteamos la volumetría y el programa de viviendas, y redactamos el proyecto y tramitamos la licencia cuando proceda. Antes de que compres o comprometas dinero, te decimos si la operación es viable en ese municipio. Puedes ver cómo trabajamos en la guía de fases y honorarios del proyecto de vivienda.

7. Qué no hemos podido comprobar

El texto del plan especial de Madrid y su aprobación definitiva.
Si otros municipios grandes han decidido algo bajo la Ley 2/2026: la búsqueda en el BOCM no dio resultados, pero no hemos consultado sus sedes electrónicas.
Qué efecto tiene la ley sobre los acuerdos municipales adoptados en 2024 y qué pasa con un acuerdo adoptado fuera de plazo.
Desde qué fecha cuentan algunos plazos del artículo cuarto (alojamiento temporal en suelo industrial) y la fecha de referencia de la compraventa del suelo que exige el artículo 3.2, cuya condición sobre el valor del suelo en promociones de venta o uso propio tampoco hemos desarrollado aquí.
Los precios máximos y las rentas vigentes: esta guía no da cifras de precios.

Preguntas frecuentes

¿Está en vigor la Ley 2/2026 de vivienda protegida de la Comunidad de Madrid?

Sí. Se publicó en el BOCM del 15 de junio de 2026 y entró en vigor al día siguiente. Modifica la Ley 3/2024.

¿Puede un ayuntamiento no aplicarla?

Sí. En el plazo de cuatro meses desde su entrada en vigor, mediante acuerdo de Pleno, puede decidir no aplicar el régimen, fijar condiciones restrictivas adicionales o definir los ámbitos donde se implanta. Contado de fecha a fecha desde el 16 de junio de 2026, el último día sería el 16 de octubre de 2026; no hemos localizado criterio oficial sobre el cómputo.

¿Ya se puede pedir licencia para hospedaje, dotacional privado o ampliación de edificabilidad?

No hasta que transcurran cuatro meses desde el 16 de junio de 2026 (mediados de octubre de 2026): la ley difiere la solicitud de licencia. En oficinas, el régimen ya funcionaba y se amplía.

¿Cuánta edificabilidad extra permite?

En parcelas de vivienda protegida sin edificar, hasta un 20 % más de edificabilidad y hasta un 30 % más de densidad si la parcela limita el número de viviendas, siempre que todo el volumen sea vivienda protegida.

¿Se puede transformar solo una parte de un edificio?

La ley dice que el uso residencial alternativo se implanta para el conjunto de la edificación. La prohibición expresa de hacerlo de forma parcial o en edificio independiente figura en el régimen de dotacional privado con edificabilidad remanente. Cada caso se confirma con el texto de la ley y con el ayuntamiento.

Fuentes

Páginas oficiales consultadas el 7 de octubre de 2026:

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Vivienda protegida en suelo propio en la Comunidad de Madrid: qué cambia con la Ley 2/2026 y qué decide cada ayuntamiento