Local a vivienda en Alcorcón: la clave decide

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 26 de octubre de 2026.

Información general, revisada el 26 de octubre de 2026 con las fuentes oficiales citadas al final. No sustituye el estudio de cada caso concreto: la normativa aplicable depende del municipio, de la parcela o del local y puede cambiar. Antes de tomar decisiones conviene estudiar el caso con un técnico: contacto.

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Quien va a comprar o alquilar un local en Alcorcón para convertirlo en vivienda suele preguntar si se puede y por qué trámite. Esta guía es información general sobre Alcorcón y no sustituye al estudio del local concreto.

1. Respuesta corta

El planeamiento vigente es el Plan General de 1999 (texto refundido de la revisión, aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 14-01-1999). No se ha localizado ninguna ordenanza específica de locales a vivienda.
El rasgo propio es la Clave 12 (manzana semicerrada): «No se admitirán viviendas en planta baja excepto que se destinen a vivienda para minusválidos».
Según las tablas de tolerancia de usos del Tomo II, en las claves 13, 14 y 15 la vivienda multifamiliar figura como uso principal también en planta baja. En la tabla de la clave concreta se confirma.
Título habilitante (lectura derivada de las normas): declaración responsable para los cambios de uso que no alteran el uso característico del edificio, y licencia si las obras exigen proyecto de la Ley de Ordenación de la Edificación o si cambia el uso característico.

2. Qué dice el planeamiento de Alcorcón

Rigen las condiciones generales de vivienda del Tomo I (arts. 4.118 a 4.122) y la tolerancia de usos de cada clave del Tomo II.
Superficie (art. 4.118): el Plan General fija una superficie útil mínima general para la vivienda, cuya cifra está pendiente de confirmar en el texto original. En obras de rehabilitación y reforma de edificios existentes admite superficies menores «cuando sea imposible reordenar el espacio sin afectar a la división de propiedad del edificio», y nunca por debajo de 24 m² útiles. Esa imposibilidad hay que acreditarla.
Ninguna vivienda ni pieza vividera en sótano o semisótano (art. 4.119). La vivienda debe cumplir las condiciones de vivienda exterior del art. 4.119 (con patio de manzana, un círculo de 8 m de diámetro libre de edificación) y la altura libre mínima del art. 4.121, cuya cifra general está pendiente de confirmar en el texto original; en vestíbulos, pasillos y aseos baja a 2,20 m. El acceso comunal no puede comunicarse directamente con locales comerciales o industriales sin un vestíbulo intermedio (art. 4.122).
Clave 19 (área de centralidad): el uso principal es el residencial, pero en los frentes de alineación vinculante señalados en el plano de zonificación el Plan destina «las plantas bajas básicamente al uso comercial» (art. 4.297). Si el local da a uno de esos frentes, la vivienda en planta baja no se puede dar por hecha.

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación en el registro del Ayuntamiento, «sin perjuicio de las funciones municipales de comprobación, control e inspección». La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico se comprueba en el planeamiento de cada municipio, y donde este lo define se aplica esa definición. La ordenanza de licencias de Alcorcón de 2025 no define el uso característico, y el Plan General fija el uso principal de cada clave. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

La Ordenanza Especial de Licencias y Control Urbanístico (BOCM n.º 196, 18-08-2025) lleva a declaración responsable los cambios de uso «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio» (art. 15.1.i) y a licencia lo que exige proyecto de la Ley de Ordenación de la Edificación o cambia el uso característico (art. 13).
La licencia tiene un plazo de tres meses y silencio desestimatorio.
Terminadas las obras, la ordenanza exige declaración responsable de primera ocupación en los «cambios de uso de inmuebles con independencia del uso» (art. 49.2).
Hay tasa urbanística e ICIO. Esta guía no da importes: la última recopilación fiscal leída es de 2024 y las de 2026 están sin verificar.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

La clave que el Plan General asigna a la parcela y su tolerancia de usos en planta baja; en la Clave 19, además, si el local da a un frente de alineación vinculante.
Superficie útil, exterior de la vivienda, altura libre y ausencia de piezas bajo rasante.
Si las obras tocan la fachada o la estructura: el criterio municipal sobre cuándo la apertura de huecos exige proyecto no está verificado.

5. Lo que esta guía no puede prometer

Que un local concreto pueda ser vivienda sin comprobar su clave, su planta, su superficie y su fachada.
Vivienda en planta baja en la Clave 12, salvo vivienda para personas con discapacidad.
Que baste una declaración responsable: si las obras alteran la fachada o la estructura de forma esencial, hace falta proyecto y licencia.
Que las cuotas tributarias sean las de 2026, ni plazos distintos de los legales.
Lo no verificado en esta guía: la fase actual de la revisión del Plan General, las modificaciones puntuales, las cifras generales de superficie mínima y de altura libre (leídas solo en imagen), las claves 16 y siguientes salvo la 19, la ubicación de los frentes de alineación vinculante de la Clave 19 y la web municipal de urbanismo, que no respondió durante la consulta.

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Móstoles y cambio de uso de local a vivienda en Leganés.

Preguntas frecuentes

¿Tiene Alcorcón una ordenanza de locales a vivienda?

No se ha localizado una ordenanza específica. Rigen las condiciones generales de vivienda del Plan General de 1999 y los usos permitidos de cada clave.

¿Se puede hacer vivienda en un bajo de Alcorcón?

Depende de la clave. En la Clave 12 no se admite vivienda en planta baja, salvo para personas con discapacidad. Según las tablas de tolerancia de usos, en las claves 13, 14 y 15 la vivienda multifamiliar es uso principal también en planta baja. En la Clave 19, en los frentes de alineación vinculante el Plan destina las plantas bajas básicamente al uso comercial.

¿Basta una declaración responsable?

Para el cambio de uso que no altera el uso característico del edificio, la ordenanza de 2025 prevé declaración responsable. Si las obras exigen proyecto o cambian ese uso, hace falta licencia.

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Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA entre el 7 y el 25 de octubre de 2026:

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Cambio de uso de local a vivienda en Alcorcón: la clave del Plan General decide