Cambio de uso de local a vivienda en Alcalá de Henares: Plan General y ordenanza de 2022

Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el 26 de octubre de 2026.

Quien va a comprar o alquilar un local en Alcalá de Henares para convertirlo en vivienda suele preguntar si se puede y por qué trámite. Esta guía es información general sobre Alcalá de Henares y no sustituye al estudio del local concreto.

1. Respuesta corta

• El planeamiento vigente es el Plan General de 1991, aplicado por el texto refundido publicado en el BOCM n.º 276 de 20-11-2023. El Avance de su revisión salió a información pública en 2020 y no se ha localizado aprobación inicial.
• No hay ordenanza específica ni modificación puntual de locales a vivienda: rigen las condiciones generales de vivienda del Título V y los usos de cada clave.
• La ordenanza municipal de obras y actividades de 2022 excluye expresamente del cambio de uso característico el paso de local a vivienda en un edificio residencial. Va por declaración responsable (lectura derivada), salvo que las obras exijan proyecto, por ejemplo si se modifican huecos de fachada que afecten a más del 20 % de la fachada. Después hay que presentar la declaración responsable de primera ocupación.

2. Qué dice el planeamiento de Alcalá de Henares

• Superficie: el art. 5.4.1 dice que la vivienda no puede tener una superficie útil menor de 40 m².
• La vivienda ha de ser exterior, sin piezas en sótano ni por debajo del terreno.
• Claves 04, 05 y 07: vivienda multifamiliar admitida en planta baja (situaciones B y C), nunca en sótano. Clave 06: solo vivienda unifamiliar en situación A. Claves comerciales y terciarias: vivienda prohibida. Casco antiguo (clave 01): Plan Especial.

3. Cómo se tramita

Marco común de la Comunidad de Madrid. La Ley 9/2001 somete a declaración responsable los cambios de uso de los edificios «en tanto no tengan por objeto cambiar el uso característico del edificio», y reserva la licencia a los actos que enumera, entre ellos las obras que precisan proyecto (salvo las actuaciones del art. 155.e). La declaración responsable habilita desde el día de su presentación, sin perjuicio de la comprobación posterior del Ayuntamiento. La ley fija un plazo máximo de tres meses para resolver y notificar la licencia desde que la solicitud tiene entrada en el registro municipal; si no se notifica en ese plazo, se entiende desestimada. Qué es el uso característico se comprueba en el planeamiento de cada municipio, y donde este lo define se aplica esa definición. El Plan General de Alcalá define el uso característico (art. 5.2.7) y el anexo de la ordenanza de obras de 2022 excluye de ese supuesto el paso de local a vivienda en edificios de uso característico residencial. El título depende entonces de si las obras exigen proyecto. Sin el edificio, la obra y el presupuesto del caso, no se puede fijar el título habilitante.

• Declaración responsable de cambio de uso y de obras, y declaración responsable de primera ocupación al terminar. Licencia si las obras exigen proyecto (modificación de huecos de fachada que afecte a más del 20 % de la fachada, obras de consolidación, reestructuración parcial o incremento de cargas, o intervenciones en un edificio protegido que afecten a los elementos protegidos).
• No hay plazo de licencia distinto del legal: tres meses y silencio desestimatorio. La ordenanza anterior de 2018 está derogada, aunque la web municipal aún la cita.
• La tasa urbanística va por tramos según el importe de la obra y existe el ICIO. Esta guía no da importes.

4. Qué comprobar antes de comprar o alquilar el local

• La clave de la parcela en los planos de calificación (no consultados aquí) y su régimen de usos en planta baja.
• Que la vivienda tenga al menos 40 m² útiles y hueco a calle, plaza o patio de manzana con el ancho exigido.
• Si las obras modifican huecos de fachada que afecten a más del 20 % de la fachada, suponen obras de consolidación, reestructuración parcial o incremento de cargas, o son intervenciones en un edificio protegido que afecten a los elementos protegidos: licencia.
• Los estatutos de la comunidad de propietarios.

5. Lo que esta guía no puede prometer

• Declaración responsable si la obra modifica huecos de fachada que afecten a más del 20 % de la fachada, supone obras de consolidación, reestructuración parcial o incremento de cargas, o es una intervención en un edificio protegido que afecte a los elementos protegidos: es licencia.
• Vivienda en la clave 06 (salvo unifamiliar), en claves comerciales o terciarias, ni en sótano o semisótano con piezas bajo el terreno.
• Viviendas de menos de 40 m² útiles ni viviendas sin hueco a calle, plaza o patio de manzana con el ancho exigido.
• Una altura libre de planta baja inferior a 3,60 m (3 m en edificios de dos plantas, art. 5.1.28 del Plan General) sin confirmar el criterio municipal: si se exige a un local existente que pasa a vivienda está sin verificar.
• Plazo de licencia ni silencio positivo, ni el importe de la tasa sin el presupuesto de la obra.
• Lo no verificado en esta guía: la aprobación inicial del nuevo Plan General, las modificaciones posteriores de la ordenanza de 2022 y el alcance y la publicación del criterio de la Junta de Gobierno Local de 06-09-2024 (por ejemplo, sobre la altura de 3,60 m o los 40 m²).

6. Más información

Consulte también la guía de cambio de uso de local a vivienda en Madrid capital, cambio de uso de local a vivienda en Torrejón de Ardoz y cambio de uso de local a vivienda en Rivas-Vaciamadrid.

Preguntas frecuentes

¿Tiene Alcalá de Henares una norma específica de locales a vivienda?

No. Rigen las condiciones generales de vivienda del Plan General y los usos de cada clave. Su ordenanza de obras y actividades de 2022 excluye del cambio de uso característico el paso de local a vivienda en un edificio residencial.

¿Basta una declaración responsable?

Es la lectura que resulta de la ordenanza de 2022, aunque no lo dice de forma expresa, salvo que las obras exijan proyecto, por ejemplo si se modifican huecos de fachada que afecten a más del 20 % de la fachada. En ese caso, licencia.

¿Qué superficie mínima debe tener la vivienda?

El Plan General dice que no puede tener una superficie útil menor de 40 m².

Fuentes

Fuentes consultadas por NORMATIVA entre el 7 y el 25 de octubre de 2026:

• Ayuntamiento de Alcalá de Henares, Plan General de 1991, Normas Urbanísticas, texto refundido (BOCM n.º 276, 20-11-2023). Título V
• Ayuntamiento de Alcalá de Henares, ordenanza municipal de obras y actividades (2022) y su anexo de criterios para la consideración de obras
• Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid (texto consolidado, BOE). Arts. 152, 154, 155 y 157
• Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (texto consolidado, BOE). Art. 2.2

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