Por Nicolás Morales Salazar, arquitecto · Publicado el .
Este artículo se escribió en la fecha indicada y la normativa puede haber cambiado desde entonces. Antes de tomar decisiones conviene comprobarla o consultar el caso.
Con frecuencia, los clientes del estudio compran o alquilan un local con sótano. Suele verse como una ventaja, porque se presenta como una superficie «extra» por poco o ningún incremento de precio.
A continuación se explica cómo ese «extra» puede convertirse en un problema si se cuenta con él como parte del local al pedir la licencia.
Muchos locales del centro de cualquier ciudad están en edificios construidos antes de la publicación del Código Técnico de la Edificación. Al pedir una nueva licencia, puede ocurrir que el sótano no cumpla esa normativa y se deniegue la licencia, salvo que el cliente haga reformas costosas o, incluso, que no pueda ejercer la actividad prevista.
Caso 1: centro de estética con cabinas en el sótano
Un cliente compra un local con 70 m² útiles en planta baja y otros 50 m² en sótano. Quiere abrir un centro de estética o una peluquería y colocar las cabinas en el sótano, donde también está el aseo. La escalera tiene 80 cm de ancho. Es un caso frecuente.
En primer lugar, para este tipo de actividad se exige un aseo adaptado en planta baja (la planta a la calle), así que el aseo del sótano no cumple este requisito.
Por otro lado, la anchura mínima de la escalera depende de quién la usa y de cuántas personas. Si al sótano baja el público, es una escalera de uso general y el Código Técnico le exige una anchura que crece con el número de personas previsto. Solo si el sótano lo utilizan como máximo diez personas habituales, por ejemplo los empleados, se trata como uso restringido, con una exigencia menor. Por eso una escalera estrecha puede obligar a destinar el sótano a almacén y aseo de empleados.
Conclusión: el cliente, que pensaba usar el sótano como prolongación de la zona de clientes, se encuentra con una obra que no había previsto (el aseo adaptado en planta baja) y con que, si la escalera no tiene la anchura que exige el uso público, el sótano solo puede destinarse a almacén y aseo de empleados.
Caso 2: floristería con almacén en el sótano
Un cliente compra un local con 40 m² en planta baja y otros 40 m² en sótano. Quiere abrir una floristería: la exposición y la venta estarán en planta baja, y el sótano será almacén, con el aseo solo para empleados. La escalera tiene 70 cm de ancho y, al inicio del tramo en el sótano, una altura libre de 2 m.
Es un caso especial en el que hay que valorar varios aspectos. En principio, la situación del aseo en el sótano no es un problema, porque para esta actividad solo se exige aseo de empleados.
El problema es la escalera: no alcanza la anchura mínima ni siquiera para uso restringido, y la altura libre tampoco llega a la exigida. Para edificios anteriores a 2010, el documento de apoyo DA DB-SUA/2 admite mantener algunos elementos existentes con medidas compensatorias, como señalizar e iluminar el punto de riesgo, pero no prevé tolerancia para la anchura de la escalera, y el ayuntamiento puede exigir su modificación.
En ese caso, el cliente puede verse obligado a modificar la estructura de la escalera, con el coste de obra y de proyecto que supone, o a renunciar al uso del sótano y quedarse solo con la planta a la calle.
Por todo esto, conviene que un técnico revise el local antes de comprarlo o alquilarlo, para comprobar la viabilidad de la actividad que se quiere ejercer. Más información en la página de licencias de actividad.
Nicolás Morales Salazar, arquitecto.